ビル管理・ビルメンテナンスを管理会社に委託する時の基礎知識

ご自身が所有しているビルの価値を長く維持して空室がないよう経営していくためには、ビル管理業者に業務を委託することが一般的です。主な理由は、一口にビル管理といっても様々な業務やサービスがある上、一部には専門知識を要するためです。今回はビル管理・ビルメンテナンス業界の現状を踏まえた上で、様々なサービスの紹介と、委託にかかる費用についてご紹介します。

ビル管理・ビルメンテナンスとは?

ビル管理・ビルメンテナンス業界の現状

ビル管理の市場成長率はオフィス需要が下支えしているため、「微増」している、というのが現状です。その一方でビルメンテナンス業界は人が売り上げを左右する労働集約型の産業であるため、今後労働力不足が懸念されています。

主なビル管理業務について

主なビル管理業務として5種類の業務をご紹介します。順に見ていきましょう。

①清掃管理業務

清掃管理業務は業界の売り上げの6割程を占めています。単に床面だけを清掃するだけでなく、壁面や天井面、外壁や什器などにも気を配り美観・衛星を管理します。
清掃管理業務の資格として、「ビルクリーニング技能士」がありこちらの資格を有しているかどうかも不動産管理会社を選定する上で参考にできます。

②衛生管理業務

水回りや空調設備など快適に空間を利用するうえで衛生管理業務は重要であり、こちらの管理が行き届いていないとすぐにクレームにつながってしまいます。

③設備管理業務

最近のビル設備機器はコンピューター管理によるものが多く、機器の運転や監視、点検を行うためには専門的な知識が必要になります。「ビル設備管理技能士」は設備全般を制御する管理能力を有している専門家と言えるでしょう。

④建物・設備保全業務

受変電・発電機器やボイラー、冷凍機、貯水槽などの保全を行い、経年劣化をチェックします。

⑤警備防災業務

警備員がビルに常駐し不審者や非常事態に素早く対応します。最近では防災センターにおける設備管理のシステム化も進んでおり、他の業務とも一体で管理を行っています。

まとめ

ビル管理業務は年々、自動化やシステム化が進み人件費の削減が進められていますが、現状は人による管理がメインです。そのためビル管理業務を委託する際には、テナントと直に対応することになる管理会社の選定を慎重に行いましょう。

委託できる様々なビル管理

具体的なサービス内容の紹介

先ほどご紹介した主なビルメンテナンス業務のほかに以下のサービスを提供している不動産管理会社もあります。

サブリース

サブリースとはビルオーナーの方から不動産管理会社がビルや部屋・スペースを借り受け、それを第三者に転貸することです。メリットとしては管理会社から一定の賃料が得られ空室・滞納の心配がないこと、契約・更新・苦情処理などの煩わしい処理を任せられることがあります。デメリットとしては賃料が比較的割安になること、入居者を選べないことなどです。

原状回復工事

原状回復工事とはテナントが変わった際に入居時の状態に戻す工事のことです。テナントによって部屋の用途は大きく異なりカーペットや塗装の張り替え、間仕切りの変更、クリーニングなどをビルオーナーの代わりに行ってくれます。

設備工事

日々の設備管理業務や保全業務で見つけた不具合を工事してくれるサービスです。一般建設業の資格を有した管理会社もあり、改修工事の設計・施工ともに任せられるため所有しているビルが遠方にある場合などはとても助かるサービスだと言えます。

受付業務

来訪者の管理やご案内を代行し、豊富な専門スキルやノウハウで受付をしテナントの方や来訪者の方にも気持ちよくビルを利用してもらえるサービスを提供している管理会社もあります。

テナント募集

不動産管理会社がビルオーナーに代わりテナントを探してくれるサービスです。管理業務だけでなく仲介業務も合わせてビルのマネジメントを委託することもできます。

ビル管理に関する資格について

ビル管理には様々な業務がありそれに伴って必要な資格も多数あります。以下の図はビル管理業務とそれに必要な資格の対応図になっているので確認してみて下さい。

ご覧いただけるとわかるようにビル管理には一つの資格をとっておけばすべて管理できるといった資格はありません。ビル管理会社によっては全ての資格を有する会社もあれば特定の分野の管理を得意とする会社もあるので事前に調べておく必要があるでしょう。

まとめ

不動産管理業務は多岐にわたりそれにともなって必要な資格も異なります。ご自身が所有するビルの価値を高めるためにどの管理を委託するのか、また委託しようと思っている管理会社がちゃんと資格を有しているのかしっかりと確認しましょう。

ビルの管理委託費用

管理委託費用の見積り

不動産管理の委託を決めたら、管理会社に委託費用の見積をお願いしましょう。管理委託費用はソフト面とハード面から別々に費用が発生します。

ソフト面の管理委託費用

管理会社へテナントの対応や、集金、オーナーへの報告など日常的に発生する業務の管理を委託した場合に発生する費用です。こちらは家賃に応じて一定の率で管理委託費用を設定している不動産会社が多いです。

ハード面の管理委託費用

清掃業務や設備機器の点検など委託した業務ごとにかかる費用です。こちらは業務によって専門性が異なるため費用が管理会社によって大きく異なることがあります。そのため見積を依頼し、どのサービスを委託するのか慎重に選択しましょう。

管理委託費用の相場

ソフト面とハード面で管理委託費用は大きく二つに分けられます。ハード面は業務の専門性によって大きく変わるため複数社に見積りを依頼し相場を確認しましょう。
ソフト面に関しては家賃の5%で管理委託費用を設定することが一般的です。しかし5%より低い会社を選べばいいかというとそうでもなく、システム管理手数料や更新手数料など管理委託費用に追加して別料金を設定している会社もあります。

まとめ

管委託費用に関して請求の仕方に決まりはなく、委託する会社としっかり信頼関係を結び納得感を持ってビル管理を委託することが重要です。なぜなら普段、テナントの対応をするのは管理会社でありその対応が悪いとビルの価値が損なわれてしまうからです。委託したい管理業務と委託費用、それぞれしっかりと考慮し管理会社を見つけましょう。ビル以外にも病院やホテルといった専門の管理会社もあるので物件用途毎に不動産管理を考え直してみて下さい。

一括問い合わせなら、ご自身に適した管理会社を見つけやすくなります。

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