不動産市場が活況になると、昨日まで表面利回り8%だった物件が6%に変化しているといった物件が非常に増えます。この市況の変化は売り手側にとって好機になります。こういった利回りの差は市場の好機により発生しますが、不動産投資を行ううえで、利回りの分析は非常に重要になります。
日本AMサービス堂下コラム |
以前投資利回りはリスクの大きさというお話をさせて頂いておりますが、多くの方がどの様な意味かわからないと思いますので、今回は投資利回りの説明をさせて頂きます。 例えば年間家賃収入1,000万円の物件があったとします。 この物件、市場では1億円であったり、2億円であったりします。 利回りで言うと表面利回り10%と5%の物件ですね。 1,000万円/1億円=0.1 1,000万円/2億円=0.05 この5%の差はなんでしょうか? 築年数、立地、構造、間取り、路線価などなど 様々な要因がありこれがリスクの差です。 では皆さんはどちらの物件を選びますか? 「築年数は新しい方が良い・・・」 「駅から近く、都心に近い方が・・・」 「耐用年数が長い・・・」 「銀行評価が・・・」 と、あれもこれも希望があります。でも現実はそういきません、多くの方が金融機関から借り入れを行いますが、その場合、5%の物件を購入しても様々な経費を引いて手元に残るお金は殆どありません。そのため10%の物件を購入される方が多くいらっしゃいます。 昨今の不動産投資市場はアベノミクスや東京オリンピックの効果が影響していると思われますが、物件自体の価値が大きく変わったわけではないのに、市場の盛り上がりでなぜか利回りを変えても売却ができていくわけです。この部分の変化は景気だけですので、実態がない利回りの可能性が非常に高くあります。 実体がないと言ってしまうとわかりにくいと思いますが、 つまり不動産自体の実態価値(収益性)が変わっているわけではないのに 少し話は脱線しましたが、○%という利回りの差は
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