築古アパートなど賃貸物件を業者買取してもらう時の相場や特徴は?

アパートの老朽化によって入居者が減ったり管理費用がかさんだり、色々な理由から賃貸物件を売却して経営から引退したいという方もいるでしょう。しかし収益力が落ちてしまったアパートなどは買手がつきにくく、簡単には売却ができないことも多いのはご存知でしょうか。そこで今回は、買取専門の業者に任せることで物件を手放す方法についてご紹介します。

賃貸物件は業者買取できる?

まずは賃貸物件の買取がどんな意味をもつのか見ていきます。仲介との違いや居住用不動産との違いなど、確認していきましょう。

賃貸物件における仲介と買取の違い

まずは居住用不動産における仲介と買取の違いについてご紹介します。不動産仲介というのは、不動産会社が物件査定を行い、インターネットやチラシなどを使って買手(第三者)を見つけて売却することを言います。一方で不動産買取というのは、不動産会社が直接、物件を買い取ること言います。それぞれ異なる特徴があり、利用目的も違います。詳しくは不動産買取と不動産仲介の違いをご参照ください。

さて賃貸物件における仲介と買取の違いですが、賃貸物件を第三者に売却する場合(仲介)は、「オーナーチェンジ」と呼ばれます。オーナーチェンジでは入居者をそのままにオーナーだけが新しくなることが大きな特徴です。
オーナーチェンジ物件として売却する際は、買手が不動産投資家ですので、不動産の価値だけでなくその不動産の持つ収益力などが総合的に判断されます。そのため物件が老朽化していたり空室があまりに多い場合には買手がつかないことが多いのです。

一方で不動産会社による賃貸物件の買取では、業者が不動産を買い取った後そのまま経営するのでは無く、専門知識やノウハウを活かしてさまざまな活用をするのが一般的です。これについては次で詳しくご紹介します。

買取業者はなぜ買取ることができる?

買取対象となるような賃貸物件は、建物が老朽化しているにも関わらず修繕費が高額で手を出せなかったり家賃の滞納者が増えていたり、素人では対応できない問題を多く抱えていることが多いです。そこで不動産会社は以下のような方法で、買取後の不動産に価値を付加します。

  • 再利用
  • 転売

再利用をする場合は、アパートを解体して収益力のある物件に建て替えて運用する方法や、外観を整えた上で空室となっている部屋から大規模なリフォームを実施し収益力を高める方法などが一般的です。転売をする場合は、物件を更地にして建売用地などにして売却されることが一般的です。

なお、建物の解体が伴う場合には入居者との立ち退き交渉が必要になります。不動産会社なら立ち退き交渉にも精通しているため、このような方法をとることができます。

賃貸物件の買取相場は?

賃貸物件の買取は現金化されるまでに時間がかからなかったり修繕費や立ち退き料がかからなかったりメリットが大きいですが、買取金額は相場よりも安くなってしまいます。ここで、賃貸物件の買取相場について見ていきましょう。

収益還元法による計算

収益物件の価値を算出する場合に多く用いられるのが、収益還元法です。

◯収益還元法の計算(参考)
直接還元法 不動産価格(収益価格)=1年間の純収益÷還元利回り

実際にはいくつかの計算方法がありますが、基本的には見込み家賃や地代収入を基に評価額の計算をするため、老朽化したアパートなどの賃貸物件はかなり安い評価となることが予想されます。

但し、建物に価値がないと判断されても、土地に十分な価値があれば高値での買取をしてもらえることもあります。不動産会社にとって土地の価値が高ければその後の運用にも

老朽化が進んだアパートであっても、土地の価値が高ければ十分に高値で売却する事が可能です。不動産会社側はその土地に新たな物件を建設し収益を上げるのが目的です。オーナー側は不動産を売却して得た資金で新たに優良不動産を購入し収益を上げる事も可能です。お互いに利益のある取引といえます。

物件構造によっても金額は違う

アパートは木造か軽量鉄骨造の建築物を指し、マンションは鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの建築物を指します。頑丈な構造であるほど解体費用は高額で建て替えにくく、それと同時に再利用時の価値が高いためリフォームでの運用になることが多くなります。一方で木造などの
構造では、解体してからの再利用や転売が行われやすいと言えます。

買取業者によって、建て替えが得意な業者もあればリフォームが得意な業者もあります。このような買取後の用途からも買取金額に差が出ることがあるので、いくつかの会社に相談したほうがいいでしょう。

【参考】借主が買取る場合

戸建て賃貸などでは、賃貸物件の借主が買取るケースもあるので、ご紹介します。

借主との直接取引の場合、不動産会社に仲介を頼むことがないので仲介手数料かかりません。この点では買取と似ていますが、個人間での取引故のトラブルが起きてしまうこともあるので注意が必要です。また、銀行からの融資で審査を通りにくいため、買手が資金を確保しにくいという特徴もあります。
したがって、安全に取引するために不動産会社に相談することがおすすめです。仲介手数料は上限についての規定しかありませんので、会社によっては減額交渉に応じてもらえることもあるでしょう。

仲介手数料について詳しくは不動産売却時の仲介手数料と仲介手数料無料の理由をご参照ください。

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