アパート経営で成功する物件を建てる時に気をつけるべき8つのポイント

新しく賃貸アパートを建てて経営しようと考えた際には入居率を高め、空室率を下げるデザインにしたいものです。しかし実際にどのような点に注意して建築士にアパート設計を依頼すれば良いのでしょうか。オーナーの方は、業者に丸投げして賃貸アパートの設計を依頼する前に、入居者のニーズを把握しておく必要があります。そこで今回は入居者が新しく物件を探す際に注意して見ている点を参考に、賃貸アパートの経営で失敗しないためのポイントを8つの視点から考えていきたいと思います。

人気な物件にするためには

まずは内見時に入居者が重要視する8つのポイントをご紹介します。

① 日当たり
② 騒音対策
③ 広さ、間取り
④ 収納
⑤ 設備
⑥ 水回り
⑦ 内装
⑧ 共用部

これら8つの点以外にも立地や家賃によって入居率や空室率は大きく変わってきます。しかし立地はそうそう変えられませんし、家賃も利回りによって決まってくるので、それ以外の8点を意識してアパート経営のプランを考えていきましょう。

① 日当たりについて

一般的に南向きの部屋が最も日当たりが良く人気も高いため、家賃を一番高く設定できます。そこから東、西、北向きの順に日当たりが悪くなりそれに伴って家賃も下がって行く傾向があります。

しかし日当たりの良さは単に方角や開口部の大きさ、周辺建物の高さなどで決まるわけではなく、様々な要因によって変化します。例えば、バルコニーの大きさや開口部に対する間取り、廊下や内装の材質によっても日当たりは変化し、入居者が感じる印象は変わってきます。バルコニーが小さいほど部屋に届く光は多くなりますし、開口部に対して横並びの間取りであれば室内に光を取り入れやすくなります。また光を反射しやすい白色の壁紙を使ったり、廊下のドアにガラス製のものを取り入れたりすれば部屋の奥まで光を届かせることができ、日当たりを改善させることができます。

② 騒音対策

近隣トラブルとしてもっとも多いのが騒音問題です。入居してもらってから騒音問題になってしまわないよう、あらかじめ騒音対策をしておくのが良いでしょう。

建物は構造によって防音性が変わってきます。一般的に、木造 < 鉄骨造 < 鉄骨鉄筋コンクリート造 < 鉄筋コンクリート造 の順で防音性は高まります。それ以外にも施工時、壁の間に遮音材を入れたり床の下に吸音マットを敷くことなどによっても防音対策になります。また隣り合う部屋に収納スペースを挟むことなども効果的です。

③ 広さ、間取り

立地や家賃に見合う広さ、間取りを提供することも入居者の満足度を維持する上ではとても重要です。また一人暮らしやカップル、子供がいるファミリー、シニア向けなどそれぞれのニーズに適した間取りや広さを提供する必要があります。

居室以外にも風呂やトイレ、キッチンなどそれぞれの部屋に適した広さが求められます。これらの面積は専有面積に含まれるので、図面の上でも影響があります。一方で、ベランダやバルコニー、ロフトなど専有面積には含まれない空間も大切です。同じ専有面積でも洗濯物を干すスペースがあることや荷物置き場、寝室としても活用できるロフトがついていることは、数字には現れない魅力となります。

④ 収納

十分な収納スペースが取れているかどうかによって賃貸アパートの使い心地は大きく変わってきます。備え付けのクローゼットがあるか、洗面所やキッチンに収納スペースはあるか、また冷蔵庫や洗濯機の設置スペースが適切か確認してみてください。特に洗濯機は電気も水道も使います。設置できる場所が限定的になるので、慎重に決めましょう。

⑤ 設備

エアコンやインターネットなどの設備が整っている賃貸アパートはとても人気です。金銭的な負担はもちろん、エアコンのついた物件であれば自分で設置をする手間だけでなく退去時の手間も減らすことができますし、インターネットに関しても2年などの契約期間に縛られずに済みます。

また、実際に内見する入居者はこれからの暮らしを想定して、エアコンやインターネット設備の有無だけでなく、キッチンのコンロ数、コンセント設置場所、照明のリモコン制御、防犯カメラ・オートロックによるセキュリティ、宅配ボックス、浴室乾燥機など様々なものを望んでいます。想定している家賃とも相談して、利便性の高い設備を提供しましょう。

⑥ 水回り

水回りの設備は汚れがたまりやすく、また設備の劣化が進みやすい箇所なので注意が必要です。水回りによってその部屋の清潔感が決まるといっても過言ではないので長くアパート経営をすることを考えた場合は、安価なプラスチック製の設備よりも汚れや傷が目立ちにくい金属製のものが良いかもしれません。もう一つ大切なこととして換気にも配慮しなければなりません。換気が悪いとカビが発生しやすく悪臭や劣化の原因になります。

⑦ 内装

床や壁、ドアなどの内装をこだわったデザインにすることによって他の賃貸アパートとは一味違った雰囲気を持たせることができます。特に床は一般的なフローリングにするのか、クッションフロアを敷くのか、それとも畳が良いのか、それぞれに大きな違いがあります。壁やドア、備え付けの家具とあわせて、ターゲット層に最適なものは何か、内装工事の前に建築士と話し合いましょう。

⑧ 共用部

共用部は入居者以外にも宅配業者など外部の人が出入りすることが考えられるので、プライベートは隠し、パブリックなスペースは機能的なデザインが望まれます。プライベートな部分として、ゴミ置き場はなるべく人目につきにくくそっとゴミをだせる場所が好ましいでしょう。パブリックなスペースとしては、共用廊下には足音が響きにくい素材を用いたり、宅配ボックスも最近では設置されている賃貸アパートが増えてきています。

他にも自転車置き場が屋根付きである、エレベーターに防犯カメラが設置されている、オートロックが設置されているなど利便性や防犯性が高い賃貸アパートは年数が経っても価値の高い不動産となります。

まとめ

新しく賃貸アパートを建てる際には、入居者が不便だと感じさせないデザインにすることが大切です。しっかりと話し合って納得のいくアパート設計を行ってくれる不動産業者を見つけましょう。

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