【アパート経営】アパートローンの主債務者が死亡した時、連帯保証人はどうなる?

ご自身がアパートローンの連帯保証人となっている場合には、アパートローン名義人の死亡に伴い、ローン残高の見直しや相続手続き、名義の変更など様々なことに気を配らなくてはいけません。この記事ではアパートローンの連帯保証人の立場から、アパートローンの名義人が死亡した場合についてご紹介します。

主債務者が死亡すると連帯保証人が相続・事業承継することが多い

アパート経営(アパートローン)の主債務者が死亡すると、相続と事業の承継が行われます。アパート経営については、アパートローンを組んだ時の連帯保証人が相続・事業承継することが多いので、まずはその理由から確認していきましょう。

アパートローンの連帯保証人になる時の基準

アパートローンの連帯保証人となるには、金融機関が決めた基準を満たしている必要があります。

アパートローンでは収益物件の価値が判断されるため、連帯保証人に求められるのは一般的な保証人に求められるような安定収入ではありません。したがって収入のない主婦が連帯保証人になることもあります。

金融機関によって異なりますが、一般に連帯保証人となるための基準は以下の2つです。

法定相続人
事業承継見込みのある人

金融機関は、できるだけ長期に渡ってアパート経営を行ってもらうことを望んでいます。そのため主債務者の死亡後もアパートを所有し、経営できる法定相続人を連帯保証人の条件にしています。

さらに法定相続人は複数いるので、誰が事業を引き継ぐのかはわかりません。そこで配偶者や子供といった、事業承継見込みのある人を連帯保証人となる条件に加えることで、経営をやめるという選択をしにくくしています。

ただし、法定相続人であっても相続を放棄すれば、アパート経営は終了してしまいます。

相続人以外のアパートローンの連帯保証人について

金融機関は、配偶者をアパートローンの連帯保証人に求めることが多いようです。しかし連帯保証人となった後に離婚してしまった場合には、相続人ではない元・配偶者に重い責任が残ります。

この場合にできるのは、自己破産などの債務整理か、新たな連帯保証人を立てることです。新たな連帯保証人を立てることが現実的ですが、無条件で連帯保証人となってもらえる場合は少ないです。主債務者の親族に頼むのが一般的ですが、離婚による問題はトラブルも多いので、注意しましょう。

また、金融機関が承諾すれば、法定相続人ではない親戚や友人などが連帯保証人となることもあります。ただし、この場合は始めから事業承継の見込みがないので、連帯保証人となるメリットがほとんどありません。長期間アパート経営を続けてほしい金融機関の意にも反するため、始めから無関係の人が連帯保証人となることはめずらしいケースだと言えます。

そもそもアパートローンを組む際に連帯保証人が必要かどうか気になる方は、【アパート経営】アパートローンと連帯保証人 住宅ローンとの違いと不要な場合にてご紹介していますので、参考にしてみてください。

連帯保証人によるアパート経営の相続放棄はできるか

アパート経営は周辺環境や時勢によって色々と変化していくので、相続の時には問題を抱えていることがあります。単なる相続人であれば、資産と合わせて負債の相続を放棄してしまえばいいのですが、連帯保証人となっている場合はどうなるのでしょうか。

連帯保証人は実質的に相続放棄できない

相続人という立場では、アパートローンの債務を放棄することができます。しかし連帯保証人は借金の主債務者と同等の返済義務を負うので、返済から逃れることができません。

実質的にアパート経営を放棄することができない場合、ローンの支払いから逃れるためには、以下の点を考えることになります。

アパート・マンションを所有し続ける

経営しているアパートの収益性が、ローンの返済額と比べてどうかを見ておく必要があります。

相続放棄を検討しているのであれば、アパート経営はマイナス収支になっているなど、少なからず問題を抱えているのだと思います。しかし今の時点での家賃収入とローン返済額のバランスが悪くても、不動産には色々な活用の仕方があります。

利回りを改善させるために、リフォームや改築をしたり管理会社を変更したり、できることはたくさんあります。連帯保証人という立場を伝えて、不動産会社に相談に乗ってもらうのもいいかもしれません。

 

アパート・マンション売却

土地や建物の資産価値がローン残高よりも高ければ、売却するという選択もできます。アパートやマンションがどのくらいの金額で売れるのかは査定しなければわからないので、不動産会社に査定を依頼して、調べてみても良いかもれません。

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連帯保証人が相続した後のアパートローンの名義

相続によって物件やローンの名義に動きがあるので、簡単に確認しておきましょう。

アパート経営の資産(物件)の名義変更

アパートの名義変更は、遺産分割協議で決めることになります。誰が所有者となりマンション経営を行って行くのか決めれば、登記を行うことで名義変更ができます。

アパートローンの名義の変更

一方でアパートローンについては、アパートの名義と異なり遺産分割協議だけで解決することができません。

アパートローンは金融機関の審査のもとで組まれています。そのため、アパートローンを引き継ぐためには、金融機関の承諾が必要です。この時、連帯保証人だった人が名義人となる場合は、新たに連帯保証人を立てる必要があるかもしれません。

ちなみにアパートローンの名義変更を行わなければ、法定相続人が債務を負うことになります。複数いる場合には全員が金融機関に相続分に応じて返済をしなくてはいけなくなるため、変更はしておくべきでしょう。