アパート経営での連帯保証人の必要性と連帯保証のリスク

アパート経営(マンション経営)はローン審査が通ればサラリーマンでも始められるので、不労所得を得る手段の一つとして人気があります。しかしローンを組むためには連帯保証人が必要になることが多く、ひとりでアパート経営を始めるのは簡単ではありません。

ここでは、アパート経営における連帯保証人についてご紹介します。連帯保証人が必要な理由や、連帯保証人となった人にはどんなリスクがあるのか見ていきましょう。

アパート経営で連帯保証人が必要になる理由は?

まずはアパート経営でのアパートローンや連帯保証の基本的な部分から、連帯保証人の必要性について見ていきます。

アパート経営のローンと連帯保証人

アパート経営(マンション経営)など、投資用不動産を購入・建築・リフォームなどのために使うローンをアパートローンと言います。アパートローンは一般的な住宅ローンと違い、基本的には不動産がもたらす収益から返済していきます。そのため融資の際にはアパート経営の収支(キャッシュフロー)も加味して審査されることになります。

アパートローンでは、ほとんどの場合にこの連帯保証人が必要となります。一般的な住宅ローンでは連帯保証人ではなく保証会社を利用することが多いので、この点が大きな違いです。なお、住宅ローンでは購入するマンションや土地を担保とする「抵当権」を設定して借り入れを行うことが多いですが、こちらはアパートローンも同様です。

連帯保証人が必要になる理由

アパートやマンション自体の価値が担保となるにもかかわらず、連帯保証人が必要です。アパート経営では、単に融資額が大きいこと以外にも連帯保証人が必要な理由があります。

アパートローンの連帯保証人には、債務者が死亡した後の「事業承継者(アパート経営の後継者)」という役割が求められています。金融機関にとっては、できるだけ長い期間の経営してもらった方が収益が大きくなります。そのため連帯保証人という形で経営を引き継ぐ人を押さえておき、急に経営をやめられるなどして債権を回収できなくなることを防いでいます。

アパートローンの連帯保証人には、高い返済能力を要求されることがほとんどありません。これも事業承継者としての役割を重視していることが理由です。

連帯保証人になるリスクとは?

アパート経営では事業承継者であることや法定相続人であることが条件となることが多いので、アパート経営に同意してくれる家族などを連帯保証人としてローンを組むのが一般的です。身近な人がなることが多いので、連帯保証人になることのリスクについてみていきましょう。

ローンが返済できなくなった場合

連帯保証人は滞納があった際に債務者(借りた人)に代わって返済を要求される人です。したがって名義人が返済不可能となれば、アパートを売却してローンの返済にあてることになります。しかし、ローンの残高が売却金額よりも大きい「オーバーローン」となってしまうリスクはあります。この場合は連帯保証人は名義人同様、残ったローンの返済をしなくてはいけません。

連帯保証人を変更したい場合

アパート経営では配偶者を連帯保証人としていることが多いので、離婚が大きなリスクとなります。この場合すぐに連帯保証人を変更したいところですが、連帯保証人の変更は容易ではありません。別れた相手との協議で新たな連帯保証人をたてたり、ローンを借り換えたりする方法はあります。しかし、どの方法も他の人の決定に左右される点が多くなってしまいます。

名義人の死亡に伴う相続放棄などについては【アパート経営】アパートローンの主債務者が死亡した時、連帯保証人はどうなる?にて詳しくご紹介しています。参考にしてみてください。

アパート経営に限らず、連帯保証人となることには色々なリスクが伴うので、慎重に決めた方がいいでしょう。

【参考】連帯保証人なしでアパートローンを組むには?

連帯保証人は家族や親族がなることが多いですが、自分の投資活動に巻き込みたくないという方も居るでしょう。また身内の同意が得られなかったり配偶者が居なかったり、やむを得ず連帯保証人を立てられないことがあるかもしれません。では、連帯保証人なしで融資を受ける方法はあるのでしょうか。

団体信用生命保険(団信)を活用する

個人の所有でマンション経営・アパート経営を始めるのであれば、連帯保証を付けずに団体信用生命保険(団信)を活用してアパートローンを組むという方法があります。

団信を活用すると、債務者(借り入れた人)が死亡するか、事故などで一定の後遺症を持ってしまった場合、団信より債務残高と同額の保険金が支払われ、物件は残ったままで実質的にローン残高はなくなります。そのため、残された家族に課せられる負債がなくなります。

保険金が支払われるため大きなメリットに感じるかもしれませんが、団信の貸出金利は「保険料」を加味していることから、通常よりも高い金利が設定されます。また、健康状態によっては加入できない場合もあるので、活用する際には気をつけなくてはいけません。

※団体信用生命保険については「アパート経営・マンション経営は生命保険代わりになる」で詳しくご紹介していますので、参考にしてみてください。

法人を設立して自分を連帯保証人とする

アパート経営を法人で行うという方法があります。まずは法人を設立し、賃貸物件の購入をします。法人がアパートローンを組んで借入を行う時にも連帯保証人が必要ですが、代表である自分が連帯保証人となることで、アパートローンの審査を通過できるかもしれません。ただし法人の設立にはいくつもの手続きが必要になる上、収支の計算や納税に関して個人の場合と大きく異なるので、専門的な知識が必要になるでしょう。