【アパート経営】アパート建て替えの難しさと他の選択肢

賃貸アパート(賃貸マンション)の経営では、いかに利回りをよくできるかが重要です。利回りを改善するためには、建て替え・修繕・リノベーション・不動産売却・解体しての土地活用など色々な方法があります。ここではアパートの建て替えについて、フロー(流れ)の紹介や実際に気をつけなければいけないこと、建て替え以外の選択肢と比較してのメリット・デメリットなどについてご紹介します。

アパートの建て替えをするためにすべきこと

アパート建て替えまでのフロー

老朽化してきたアパートを建て替えるには、資金繰りや建物のスペック決定、立ち退きについての話し合い、業者の選定など考えなければいけないことがたくさんあります。アパートを建て替えるためのフローについて見ていきましょう。

建築計画を立てる

まずは建て替え後、どのようなアパートにするか建築計画を立てます。今のアパートの問題点や敷地の特徴、入居者の構成などを考慮してどのような建物のスペック(外観や内観のデザイン、耐震性能、駐車場の有無など)にするか、間取りはどうするか、設備(水回りやエアコンの設置、セキュリティなど)のグレードをどうするか、細かいところまで建築会社に相談して建築計画を立てていきます。

収支計画とスケジュールを決める

立てた建築計画をもとに施工費や既存のアパートの解体費、そして立ち退き料を考慮して収支計画を立てなければいけません。また立ち退きから新アパート竣工後に新しく入居者を迎えるまでの期間は当然のことながら家賃収入は得られないので、建築期間の長さも収支計画を考える上でとても重要になってきます。

入居者への立ち退きを申し出る

入居者に対して解約の申し出は六か月前にしなければなりません。その後、立ち退きに関する説明や話し合いを重ね、入居者の合意を得る必要があります。

アパート建て替え資金について相談する

アパートの建て替えには多額の費用がかかるので金融機関から融資を受ける方が多いと思います。融資を受ける際には収支計画をもとに審査を受けますが、このタイミングではすでに入居者の方々との立ち退きの合意がとれている必要があります。

アパート経営に必要な資金についてはアパート経営における資金計画についての記事を参考にしてみてください。

解体業者と施工業者を選ぶ

立ち退き完了後、解体作業が始まります。そして解体後は建築計画に沿って施工が始まるので、解体と施工それぞれ業者を選び請負契約を結びます。

着工・引き渡し

建て替え工事が始まってから竣工を迎え、引き渡しが行われます。入居者を集めやすい時期の前に引き渡しが行われるようスケジュールを組んでおくとその後の不動産管理がスムーズに進みやすくなります。

建て替えにかかる具体的な費用

建て替えにかかる主な費用として、設計料・立ち退き料・解体費用・建設費用・不動産仲介料があげられます。

設計料

アパート建て替えの始めには建築計画を立てる必要があります。新しくどのようなアパートを立てるのか相談する先として建築士の資格を持つ設計事務所や工務店、ハウスメーカーに依頼をすることが一般的です。この場合にかかる設計料は建設費用の1割から2割程度です。

立ち退き料

建て替えをするには入居者の方に退居してもらわなければなりません。その際に家賃の六か月相当分の立ち退き料(退去費用)と引越し費用を支払うことが一般的です。詳しくはこちらを参照ください。ただし法的に立ち退き料(退去費用)を支払う義務はありません。

立ち退き料についてはアパート経営での立ち退き料についての記事を参考にしてみてください。

解体費用

アパートの解体はその大きさや構法、また隣接する道路の交通量などによっても大きく変化します。一般的には、延床面積が大きく鉄筋コンクリート造のような解体に時間を要する構法であり、隣接する道路の交通量が多いほど解体費用は高くなります。

建設費用

アパートの建設費用も解体費用と同様に大きさや構法によって値段が大きく変動します。建て替えにかかる費用の中でも建設費用はとても大きいので慎重に業者を比較すると良いでしょう。

不動産仲介料

新しく建て替えたアパートでも入居者が入らなければ建て替えた意味がありません。新しいアパートの良さを広め、速やかに入居者を見つけてくれる不動産会社を引き渡し前から探しておくと良いでしょう。

建て替えには多額の費用がかかるので、関連業者ともよく相談し利回りを計算してから建て替えを決めましょう。

アパート経営における建て替えの注意点

アパート経営において建て替えを行う目的は、老朽化した建物を新しくして、空室率の改善や賃料上げをすることです。建て替えをすることで得られるメリットとデメリットを考えてみましょう。

アパート建て替えのメリット

建物のグレードを上げることができる

耐震・耐火性能や人気な外観、内観のデザイン変更、利便性の高い設備機器の導入などができ、賃貸アパートの人気を高めることが期待できます。

修繕費を抑えることができる

老朽化してきた建物は修繕が必要ですが、老朽化がすすむほど設備機器も古くなり代替品が製造されなくなるなど増々、修繕費は高くなります。建て替えを行えば全ての住戸が新しくなるので、今までかかってきた修繕費はなくなり、不動産の運用費用を抑えることができます。

優良な資産として相続できる

相続を考えたときに不動産は建築構造によって定められた耐用年数によって価値が決められます。老朽化してしまったアパートでは資産価値がなかったものでも建て替えを行うことで、優良な資産として相続することができます。

耐用年数についてはRC造のアパートの耐用年数に関する記事を参考にしてみてください。

アパート建て替えのデメリット

多額の費用がかかる

アパートやマンション一棟を建て替える場合、修繕やリノベーションと比べて多額の費用がかかります。金融機関からの融資を受ける場合には借金が残る可能性もあるので、収支計画をもとに慎重に決断する必要があります。

入居者との立ち退きトラブル

長年、アパートに住み続けている方などは立ち退きを申し出てもスムーズに交渉が進まない場合があります。このようなトラブルを避けるためにも新しい居住先を見つけるフォローや立ち退き料の交渉が必要になる場合もあります。

建て替えは他の方法と比べ、やはり費用が多くかかるのでリノベーションで済ませたり不動産会社に売却してしまうことが多いのが現状です。

建て替え以外の選択肢

老朽化アパートは建て替え以外どんな選択肢があるのか

老朽化してきたアパートの利回りを改善するには建て替え以外にも以下の選択肢が挙げられます。

必要な箇所や部屋に簡易的な修繕をする

一番費用が抑えられる方法ですが、老朽化がすすむと修繕だけでは解決できない問題が発生することも考えられます。

リノベーション(改装)する

設備機器や間取り、外装・内装デザインはリノベーションによっても変更すること可能です。最近ではデザイナーによってリノベーションされた中古アパートなども人気が高まっており、建て替えを考える前にリノベーションを先に考えてみるのも良いかもしれません。ただ大幅なリノベーションは多額の費用が発生する場合もあります。

アパートを土地ごと売却する

老朽化したアパートと土地をまとめて不動産会社に売却してしまう方法もあります。この方法はまとめて大きな収益を得ることができますが、売却に際し不動産会社と話し合いを重ね信頼できる不動産会社を見つけなければなりません。また売却に際して、譲渡所得税が発生します。

アパート経営と不動産売却について気になる方は経営しているアパートを売却した時についての記事を参考にしてみてください。

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アパートを解体して土地活用

アパートの空室から建て替えを考えている場合、原因はアパートの老朽化だけではないかもしれません。その土地の活用方法として、住宅ではなく駐車場のほうが向いているなどといった場合もあります。

自身が経営しているアパートにおいてどの選択肢がベストなのか、専門家に相談してみることで今まででは気づき得なかったことがわかってくるかも知れないので、まずは気軽に不動産会社に相談してみましょう。