アパート経営・マンション経営に必要な自己資金と資金計画の立て方

アパート経営・マンション経営において必要なものといえば、言うまでもなく自己資金です。
最近では「土地がなくても、頭金なし(少額)でも」という広告があるように、土地や高額な自己資金がなくても、アパート経営・マンション経営をスタートさせている方も存在します。

だとすれば、アパート経営・マンション経営を始めるには、自己資金はどの程度必要なのでしょうか。
また、資金計画はどのように立てればよいのか考えてみましょう。

アパート経営・マンション経営に必要な自己資金とその内訳

「自己資金」とは、その名の通り、自分で用意する資金のことです。
つまり、金融機関から受けられる融資額によって、必要な自己資金額は決まります。

例えば、1000万円の物件で、融資額が700万円だとしたら、頭金として300万円(1000万円-700万円)が必要です。
そこに物件価格とは別途となる諸費用(物件価格の約1割)がかかるため、この場合の自己資金は300万円+100万円=400万円ということになります。
(※諸費用とは、税金、金融機関・不動産投資会社・司法書士などに払う手数料や報酬、保険料などを指します。詳細は『アパート経営・マンション経営に必要な初期投資費用とは』でご紹介しています。)

アパート経営やマンション経営に必要な資金は、通常物件価格の10~20%と言われています。
最低でも2000万円以上はしますし、中心価格は5000万円以上と言われていますので、ローンを組むにしても200万円~500万円の自己資金は必要と言えるでしょう。

資金計画を立てる

さて、有り余る資金でスタートできる場合はともかく、大抵はローンを利用し、融資を受けるはずです。
自宅を持つための住宅ローンや自動車ローンには馴染みがあるかもしれませんが、アパート経営・マンション経営の資金計画の場合はどうなのでしょうか。

ローンの種類や融資をしてくれる機関、借入方法などから、資金計画の立て方について考えます。

【ローンの種類】

不動産経営を始めるにあたって利用できるローンには、大きく分けて「アパートローン」と「住宅ローン」の2つがあります。
投資物件としてのみの場合はアパートローンを利用しますが、そのアパートを自分の居住用にも利用する場合は住宅ローンを利用することも可能です。

住宅ローンはアパートローンと比較して、審査や手続きが簡単、金融機関も積極的、減税を受けられる、といったメリットがあります。
「自己資金なしでも」という話は、この住宅ローンの利用の場合が多いと考えられます。

ただし、職業の安定性や他に自宅用に住宅ローンを組んでいないなどの諸条件が必要となりますし、自己資金があれば、安全であることに間違いはないのです。

【融資をうける金融機関】

金融機関には、「公的金融機関」と「民間金融機関」があり、それぞれでローンが取り扱われており、金融機関によって融資上限や返済条件が異なります。

公的金融機関 民間金融機関
主な機関 日本政策金融公庫、住宅金融支援機構、地方自治体など。 一般銀行、信託銀行、信用金庫、農協、保険会社など。
メリット 長期固定金利型のため、返済期間中に世の中の金利が上昇しても影響を受ける事がなく、返済計画に安定性がある。 公的ローンに比べるとローンの種類が豊富で、自分に合ったプランを選ぶ事が可能。
公的ローンよりも審査の基準が緩く、金利も低い。
デメリット 金利が若干高めに設定されており、審査基準も厳しく設定されているため、誰でも融資を受けることができるわけではない。
ローン対象となる住宅への条件も設定が厳しい面がある。
変動型金利型の商品が多く、契約時の金利が安かったとしても、返済期間中に金利が高くなる可能性がある。
固定金利型商品も用意されているが、公的ローンよりも高く設定されている。

 

また、企業ごとに金融機関と提携した独自の「提携ローン」を用意している場合があります。
金利が優遇されていたり、審査に通りやすいといったメリットがあります。

【融資の借入期間】

金融機関によって返済期間に幅があります。
今までのアパート経営・マンション経営は、相続税対策を目的とした事業計画が多かったため、30年ほどの長期返済が主流でした。
しかし、昨今はニーズが多様化したため(老後資金対策など)、短期返済も増えてきています。

長期返済型 短期返済型
特徴 毎月の返済額が少なく、ローリスクで長期安定が期待できる。
収益性の低い地域でも事業経営が可能。
長期間の債務担保による相続税対策に効果が期待できる。
金利負担が少ない。
短期で返済を終わらせるため、家賃収入が全て収益になる期間を長くできる。
耐用年数の短い木造建築にして短期返済とする場合、減価償却額が大きいため、所得税の軽減が期待できる。
適性 家賃収入を生活費の一部にあてたいオーナー向き。
建物は耐久性に優れた重量構造やRC向き。
高い収益を得たい、老後の収入源の確保を目的とするオーナー向き。
資本が少なくて済む木造などのローコスト建築に向いている。

 

【金利の種類】

金利のタイプには、大きく分けて固定金利型と変動金利型、固定金利選択型があります。

固定金利(全期間固定金利) 変動金利 固定金利選択型
特徴 金利が固定されている。(金利が借入時に決定され、返済期間すべてに適用される) 金利情勢によって金利が変動する。(通常は固定金利より低い)
年2回、金利の見直しがあり、金利が変動する。(景気に左右される)
固定金利の期間(当初の2・3・5・10年等)が終了すると、その時点で固定金利か変動金利を選択する。
メリット 将来の金利上昇のリスクを回避できる。
長期的な返済計画が立てやすい。
景気に左右されない。
世間が低金利のときは連動して金利が低くなるため、返済負担が少なくなる。 低金利時の場合、固定金利期間は返済金額が少なくて済む。
変動金利よりは返済計画が立てやすい。
デメリット 金利が高い。
高金利時に借りた場合に、将来の金利低下のリスクを負う。
(変動金利への借換えを検討する必要がある)
金利が上昇すると、返済負担が増加する。(特に長期ローン) 固定金利の期間経過後に金利が上昇してしまうリスクがある。(借換えを検討する必要がある)

 

【返済方法】

ローンで融資を受けた分は、不動産経営の家賃収入から返済していくことになります。
返済方法には、代表的なものとして元利均等返済と元金均等返済があります。

元利均等返済 元金均等返済
特徴 毎月元金と利息の合計額が均等になる方法。
(返済期間中、毎月同じ金額を返済)
元金を返済期間で均等割した額+利息を毎月返済する方法。
メリット 返済額が一定のため、返済計画が立てやすい。 毎月一定の元金を支払うので、元金の減りが早い。
デメリット 元金と利息を組み合わせて均等にするので、元金の減りが遅い。(初期は返済額の大部分を利息が占めてしまう) 初期は元金残高が多いため、返済額が多い。

 

上記返済方法に追加して、「繰り上げ返済」を利用できる場合があります(金融機関によってはできない場合もあり)。
これは、毎月の返済額に加え、残高の一部を返済期より先に返済してしまう方法です。

繰り上げ返済は「元金」のみにあてられるため、返済後の残金に対する利息を減らすことができるというメリットがあります。
ちなみに、ここにも選択の余地があり、返済額は変わらないけれど期間を短縮する「期間短縮型」と、返済期間は変わらないけれど毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」があります。

【注意したい期中金利】

新築物件や大きなリフォーム・イノベーションをする中古物件の場合に注意したいのが「期中金利」です。
「期中金利」とは、工事期間中(期中)に借りたローンにかかる金利(利息)のことです。

金融機関は、家賃収入のない工事期間中は元金の返済を猶予してくれますが(金融機関によって制度は違う可能性あり)、利子については支払いが発生します。

アパート経営・マンション経営は、「家賃収入からローンを返済する」仕組みではありますが、家賃収入が入る前に支払いが発生する期中金利の存在は、念頭においておきたい項目です。
建築業界は、つい最近まで「消費税UP目前」とされていたことでの駆け込み需要や、迫るオリンピック需要などで、工期が延びている現状があります。
建築工期が延びるほど、「家賃収入はないのに利払いが発生する状況が長引く可能性」を資金計画に盛り込んでおく必要があるかもしれません。

【アンサンブルローン】

最近では、「アンサンブルローン」という選択肢も見られるようになりました。
これは借入期間や金利が違うタイプのローンを組み合わせるローンで、ライフスタイルに合わせて返済負担を軽減したり、リスク分散が期待できるものです。

ライフステージの変化に柔軟に対応でき、初期は賃貸収入を見込まずに定年後に収入を確保したい人などに注目されるようですが、手数料や印紙代などの自己資金が増える可能性がありますし、扱っている金融機関が多くありません。

アパート経営・マンション経営の資金計画には、融資してくれる機関の選定から返済の期間、金利、返済方法など、各シーンにおいて様々な選択をする必要があることが、おわかりいただけたと思います。

資金計画は、上記の組み合わせによって、経営状態は大きく変わってくる奥が深いものです。
不動産投資として、経営として、自分にとって最大のパフォーマンスが生み出せるように、ライフプランに合わせてシミュレーションするなどして、熟考したいですね。