【相続と土地活用】使い道がわからない土地でも税金を抑えて有効活用するには?

相続した土地やこれから相続するかもしれない土地を放置していると、固定資産税・都市計画税が毎年かかり続けてしまいます。売却すれば負担はなくなりますが、買い手が見つからなかったり所得税がかかったり、別の悩みがでてきます。この記事では、できれば有効活用したいけど活用方法がわからない、という方のために色々な土地活用についてご紹介します。

 

土地活用の種類は色々ある

お持ちの土地をどうするのか考える時、意外と選択肢が多くて迷ってしまうかもしれません。まずは3つの活用パターンを見ていきましょう。

自己活用
収益を上げるために駐車場や賃貸アパート・賃貸マンションなどを経営するのが自己活用です。単に賃料が入るだけでなく、税負担や助成金なども勘案できるので、選択肢の広い活用方法になります。この記事で扱う土地活用はこの自己活用のことです。

共同活用
主に土地信託と等価交換を指して共同活用といいます。信託銀行などに土地を預けて代わりに運用してもらうことを土地信託といい、所有権の移転がありません。土地の所有権を出資する代わりにマンションの区分所有権を得る、マンションデベロッパーと共同事業が等価交換です。

貸す
土地に何も建てることなく、そのまま貸すことがあります。土地を持っているだけでは固定資産税がかかるので、地代収入で収支のバランスを取ります。初期費用がないため、金銭の負担なく土地活用を始めることができます。

自己活用は土地活用の中でも一般的で、税制で優遇されることも多いので、以下でさらに詳しく見ていきます。

リスクとリターンに応じた土地活用

活用方法に迷ったら、始める難しさや収益性を見ると違いがわかります。比較しやすいよう、内容が大きく異なる活用例を見ていきましょう。

アパート・マンション経営

収益性:中
節税効果:高い

賃貸アパートや賃貸マンションなどの賃貸物件を建てることで、賃料を得ることができます。空室リスクや経年劣化はあるものの、うまく管理できれば建設にかかった費用を数年間で回収できます。一方で、土地の固定資産税や相続税は抑えられますが、家賃収入には所得税がかかり、建物にも固定資産税がかかることになります。

駐車場経営

収益性:低
節税効果:小さい

駐車場は、場合によってコストをかけずに経営を始めることができます。収益性は他の活用方法と比べると少ないことや、固定資産税や相続税が更地の状態と同じで節税効果がないというデメリットはありますが、活用方法の変更がしやすいので、低リスクで始められます。

商業系施設経営

収益性:高
節税効果:低

コンビニなどの商業施設を建てて経営するという活用方法があります。経営の状況に大きく左右されますが、高利回りで資産運用できるのが特徴です。アパートやマンションといった住宅地のような節税ができないため、節税よりも投資という側面が強くなります。

実際に土地を活用するなら

実際の土地活用は他にも様々なものが考えられますが、立地や土地の形状、法令等によって利用制限があるなど、考慮すべきことが色々あります。まずはお持ちの土地について専門家に相談してみて、適切な土地活用の方法を見つけてみてはいかがでしょうか。

 

相続が伴う土地活用と税金

相続が伴う土地を有効活用するには、支払う税金を意識することが大切です。土地を現金化すべきかどうか、持っている現金があれば不動産化した方がいいのかなど、見ていきましょう。

現金で土地を購入して相続する

相続をする資産の中に現金がある時には、現金のまま相続する方法以外に、土地や建物を購入するという選択肢があります。土地や建物を購入した場合、相続税は以下の評価額をもって計算されることになります。

◯時価に対する相続税評価額
  評価額 時価に対する割合
宅地 路線価 80%程度
建物 固定資産税評価額 70%程度
 

相続税の計算をする時は、宅地は路線価(路線価がない場合は固定資産税評価額)を、建物は固定資産税評価額を使って計算します。現金で相続する場合に対して、2~30%程度相続税を抑えることができます。

土地にアパート(マンション)を建てて相続

すでに土地がある場合は、そこに家屋を建てることで節税することができます。更地(課税標準)時の固定資産税・都市計画税に対して、以下のとおり軽減されます。

◯小規模住宅用地の減額特例
  200平米以下の部分
(小規模住宅用地)
200m平米超の部分
(一般住宅用地)
固定資産税 6分の1 3分の1
都市計画税 3分の1 3分の2
 

住宅一戸に対して、200平米を下回っていると小規模住宅用地になります。アパート経営に関しては戸別に広さを計算するので、多くが小規模住宅用地に該当し、この特例を利用できます。

 

相続した土地の活用が困難な場合

「相続したものの、法律などの制限があって活用しにくい土地だった」ということがあるかもしれません。ここで相続した土地や古い家屋に関して、どのような問題があって、どういった解決方法があるのかご紹介します。

接道義務の問題

土地活用が困難なケースとして多いのが、接道義務の問題です。 建築基準法第43条では、原則として幅員4m以上の道路に対して2m以上接している土地でなければ、建物が建てられないように決められています。この場合は土地を後退させるセットバックや周辺の土地の購入など、土地活用できるようにすることがあります。

古い家屋を相続した場合

接道義務を満たしていない古い家屋を相続した場合、取り壊しても再建築ができません。これを既存不適格といい、仮に更地にしても活用方法に制限があります。

リフォームは可能

再建築はできませんが、梁などを残したリフォーム・リノベーションならできます。新たに不動産を建築する時は、自治体や指定機関で建築確認をする必要があります。既存不適格の物件はこの建築確認が通らないので、これに該当しない範囲で改築できます。

更地にして駐車場として運用

建物は建築できませんが、駐車場として活用することができます。駐車場の場合は固定資産税が通常通りかかりますが、収益が見込める場合には有効な活用法だと言えます。

活用が難しい土地についても、専門家に相談することで活用方法を提案して貰えることがあります。売却以外にも選択肢があるので、まずは相談してみてはいかがでしょうか?

 
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