土地活用、サブリース契約は危険?

土地活用で賃貸経営をする場合、管理会社から管理委託の方式でサブリース契約を勧められる場合があります。一見手軽で面倒なことが一切ないサブリースですが、トラブルやリスクの可能性はないのでしょうか。株式会社大山組 大山代表にお伺いしました。

<そもそも、サブリースとは?>
サブリースとは、一括借り上げ家賃保証とも呼ばれ、管理会社がオーナーから物件を賃借し、入居者に転貸する契約を指します。空室が発生したとしても、管理会社はオーナーに賃料を支払うためオーナーは家賃滞納や空室問題といったリスクがないように見えるのですが・・・

サブリースとはどういった部分で危険性がありますか?

サブリースを勧める会社は数多くあります。なぜか?リスクや手間を避けたいオーナーさんたちの需要があることはもちろんですが、一方で、サブリースを提供することで建築工事の受注につなげたいという建設会社側の思惑もあります。

サブリースはオーナーの負担を軽減しますが完全ではありません。家賃から一定の手数料を支払っていても、空室が増えてくれば家賃を下げさせられますし、建物の修繕が必要になれば指定の業者と指定の仕様で工事を行わなくてはならず高くついてしまうことがあったりと、知らないと痛い目にあってしまう側面もあります。

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逆にどういった方にサブリースは有効なのでしょうか?

「賃貸管理の手間から解放されたい、その代り対価もきちんと支払います」という方には適していると思います。サブリースは一見、空室リスクを無くしているように見えますが、実際にはリスク自体が無くなっているわけではありません。空室が続けば家賃を下げさせられ、収支の悪化という形で最終的にリスクをとるのは結局オーナーさんです。

サブリースで家賃も下がらず順調に賃貸経営が続いているケースもたくさんありますが、その場合は、サブリースでなくても家賃は下がっていないはずです。空室は、建物の立地築年数グレード、そしてエリアの需要と供給のバランスに左右されるのであって、サブリースが空室リスクを無くしてくれるわけではありません。サブリースの最大のメリットは、対価を支払うことで賃貸管理のノウハウを得て、手間から解放されることです。例えば所有する賃貸物件が自宅から遠くて目が届かない場合や、高齢などでできるだけ賃貸管理の手間を省きたい場合などには利用すればいいと思います。

なるほどそういった方におすすめなのですね。ネットなどで様々な知識を得ることができたり、ノウハウを習得できる現代において、わざわざ費用をかけて全て管理会社に任せるという、パッケージのようなサブリース契約は見直してもいいのかもしれません。

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では、大山組様がおすすめしている管理契約はどういった管理形式で、どういった管理をしている会社に委託することをオススメしていますか?

賃貸管理をする不動産屋さんはたくさんありますが、彼らにも旬があります。我々が賃貸マンションを建てさせて頂いたお客様のほとんどはサブリースではなく、管理委託方式を選ばれます。そのためこれまでも大手・中手さんから街の不動産屋さんまで数多くの会社さんとお付き合いをしてきましたが、客付けの力やクレーム対応力は会社によって大きく違います。またそうした力の強い会社も、数年単位というスパンでみるとそこには実際にはがあります。

少し前までオーナーさんから非常に評判がよかった会社が、いつのまにか評判の悪い会社になっていることや、その逆のパターンもままあるのです。広告宣伝や評判などで得る印象、委託手数料の大小などに加えて、弊社ではそういった経験を踏まえて、そのときどきでお客様が安心して管理委託を任せられる不動産屋さんをご紹介しています。良い建設会社の条件の一つとして、こういった様々な不動産屋さんと対等に付き合いがあり、幅広い提案ができるかどうかというところがポイントになると思います。

ありがとうございました。そういった不動産屋さんと知り合うことができれば、サブリース契約を結ばず安心して賃貸経営をすることが可能ですね。

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企業名 株式会社大山組
住所 〒 211-0006
神奈川県川崎市中原区丸子通1丁目640-5
事業内容

■資産活用コンサルティング
・相続対策、税金対策
・法律相談
・市場調査
・敷地環境評価
・賃貸マンション経営計画
・金融機関の斡旋

■建築計画・施工
・賃貸マンション、オフィスビル、工場、学校、保育園、幼稚園、高齢者施設、病院などの企画・設計、施工
・リノベーション / リフォーム

■アフターサポート
・賃貸建物の経営カウンセリング
・建物維持管理サポート
・建物の定期診断 等

氏名 大山 浩司
所属/役職 代表取締役
資格 一級建築施工管理技士、二級建築士
業界歴 17年
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