利回りの種類

利回りとは、土地活用や不動産投資に対する利益の割合のことを指します。しかしここで注意が必要なのが、利回りの表記には「表面利回り」「実質利回り」といった種類があることです。ではそれぞれの利回りの違いとは何でしょうか?

表面利回り

対象の不動産が満室だった時の家賃収入の総額を、土地購入費用・建築費用・投資額などを合計した金額で割り出した数字になります。

表面利回り=年間収入÷建築価格や購入価格×100

例)
土地購入額+建築費5,000万円のアパートで、1室の家賃が5万円、貸室10室の場合。
5万円(家賃)×10(貸室)=50万円×12ヶ月=600万円(年間収入)
600万円÷5,000万円(初期費用)×100=12
表面利回りは12%になります。

のほとんどはこの「表面利回り」であることが多く見受けられます。

土地活用の計画時点での利回り予想や、投資物件の購入時などに表記されている利回り

○表面利回りの注意点
「表面利回り」は満室の賃料で計算されているということを注意しなければなりません。実際の利回りが表面利回りを大きく下回る要因は「空室」です。また、表面利回りは築年数や景気などで値下がりする可能性がある家賃や、途中で必要になるかもしれないリフォーム費用などは計算に含まれません。このことを念頭に置いて表面利回りを考える必要があります。
 また、設定されている家賃が相場の賃料なのかといったところにも注意が必要です。利回りをよく見せるために、賃料を想定で計算している可能性があります。その場合いざ賃貸経営を始めると、入居者がなかなか決まらず、賃料を下げてしまうといったことがあります。

実質利回り

「実質利回り」は賃貸運用で発生する様々な税金や、管理費などのランニングコストを差し引いて計算する利回りになります。

実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(建築価格や購入価格などの諸経費)×100

表面利回りと同じ物件で実質利回りを想定すると、

例)
土地購入額+建築費5,000万円のアパートで、1室の家賃が5万円、貸室10室、建物維持(固定資産税や管理費)が200万円の場合

5万円(家賃)×10(貸室)=50万円×12ヶ月=600万円(年間収入)
600万円-200万円(諸経費)=400万円
400万円÷5,000万円×100=8
実質利回りは8%になります。

このように実質利回りと表面利回りでは大きな違いがあります。

○実質利回りの注意点 驚く女性
「実質利回り」は「表面利回り」と比べより具体的な利回りを計算することができますが、この実質利回りも「瞬間的な数値」であるということに注意しなければなりません。実質利回りも年々変化する可能性が高いのです。
 
言いかえれば、むしろ年々変化する可能性が高いのは「実質利回り」の計算方法です。リフォームや諸経費が年によって変わるため、建築会社や不動産会社は基本的には変わらない「表面利回り」を広告などで使用することがあります。

リビンマッチ編集部より

土地活用や不動産投資では利回りは最も意識するトピックスです。しかし、利回りは表記する種類等によっては実際のものとは大きく変わってしまう可能性があります。高利回りの物件の建築や購入は非常に魅力的ですが、すぐに飛びつくのではなくまずは落ち着いて本当はどういった物件なのかを慎重に考える必要があります。

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