駐車場としての土地活用~メリット・デメリット~

土地活用の1つに駐車場への活用という選択肢があります。初期投資が少ない駐車場ですが、どういったことに注意するべきなのでしょうか。ここでは駐車場としての土地活用についてメリット・デメリットについてご紹介します。

駐車場のメリット

・初期投資が少ない

一般的に代表される土地活用の方法として、「アパート・マンション経営」が挙げられます。アパート・マンションの建築には当然ながら多額の初期投資を必要とします。

一方で駐車場、なかでも平面駐車場やコインパーキングの場合は0円~数十万円で始めることが可能なため、初期投資額を大きく抑えることが可能です。初期投資が少ないということはリスクが低いということであり、仮に経営に失敗したとしてもダメージは小さいというメリットがあります。

・短期間の運用や、転用が比較的容易にできる

土地活用の目的は様々です。駐車場の場合、将来的に土地の売却を検討されていたり、その土地に自宅を建築する予定がある方、他の土地活用法に切り替えようと考える場合などには適しています。

土地の上に建物を建築するタイプの土地活用の場合、転用をするためには建物を取り壊す必要があり、当然ながら長い時間と多額の費用が発生します。それに比べ駐車場は整地された土地に設備を導入しているだけなので、短期間・少額で元に戻すことが可能です。

またアパート・マンション建築の場合、その土地を転用するために取り壊すには、当然建物の入居者に立ち退きをしてもらうことになるのですが、ここで問題となるのが「借地借家法」という規定です。賃貸借契約をしてその建物を借りている人は、この「借地借家法」により守られているため、正当な事由がない限り立ち退きをしてもらうは困難です。

一方駐車場の場合はこの「借地借家法」の適応外であるため、容易に利用者の立ち退きをしてもらうことができます。また、「借地借家法」の適用外であるため、狭小地や変形地でも活用ができます。

 

・駐車場のニーズは立地に左右されにくい

アパートやマンションへ土地活用した場合、その収益性には立地が大きく関係しています。駅から遠い土地に賃貸住宅があっても入居者がなかなか現れない可能性があり、不向きだと考えられます。駐車場は車の所有者のためのものなので、駅からの立地などを考慮する必要がありません。

また、住宅地区と指定されている地域には店舗やオフィスビルを建築することができないことがあり、そういった点でも駐車場は場所を選ばない土地活用法と考えられるでしょう。

・短期間で開始することができる

駐車場経営は、計画から最短2週間程度で開始する事例が数多くあります。

アパート・マンション経営の場合、計画・建築・入居者募集と運用を開始するまでに何ヶ月もかかることが多く、そういった点でも駐車場経営は短期で開始できるというメリットがあります。

・経営に手間がかかりにくく、難しくない

例えばコインパーキング等の場合、機会を設置したのちにかかる手間はあまりありません。アパート・マンションの場合、退去者が出れば空室にリフォームをかけたり、建物の大規模修繕なども行わなくてはなりません。

もちろん駐車場の場合も設備のメンテナンスなどは必要ですが、一棟アパート・マンション程手間はかからないでしょう。また、使用料の単価などから考えて、滞納のリスクが少ないといったメリットもあります。

 

・相続税対策にも有効

駐車場や更地は現金化しやすいため、相続人が複数の場合や相続税の支払いなどに即座に対応することが可能です。

また、砂利を敷いているようないわゆる「青空駐車場」と呼ばれる駐車場ではなく、コンクリートやアスファルトが施されている駐車場で200㎡までの面積であれば50%の相続税の軽減が適用されます。

 

駐車場のデメリット


駐車場としての土地活用における一番のデメリットは、「税制上の優遇」が受けられないという点でしょう。そのほかにも考えられるデメリットをご紹介します。

・固定資産税の軽減を受けられない

駐車場の用地は「住宅用地」ではないため、更地と同じ税金がかかります。

アパート・マンション用地と比べて固定資産税や都市計画税の軽減がないため、6倍程度の税金がかかります。

・相続税評価の軽減低い

駐車場の場合、簡易な「青空駐車場」は更地と同等の評価になるため相続税の軽減を受けられません。

また、アスファルト等を施している駐車場は200㎡以下には50%の軽減を受けることが可能ですが、アパート・マンションなどの用地に比べて軽減税率が低く設定されています。

・所得税の負担が比較的大きい

平面の駐車場の場合、建物がないため減価償却費がありません。このため所得税の負担が比較的大きくかかります。

また、立体駐車場の場合もアパート・マンションなどに比べ減価償却費が少ないです。

・大きな収益を期待できない

駐車場は一般的に大きな収益を期待できません。

もちろん駐車場の規模などにもよりますが、年間にかかる管理費やメンテナンス費、税金など考えると大きな収益を上げることは稀で、アパート・マンションなどに比べて高収入を見込むことは難しいでしょう。

・管理や設備などに時間や費用を割くケースがある

駐車場の防犯面や無断駐車を防ぐために防犯カメラを設置したり、夜中にクレームが発生した場合呼びだされる可能性などもあります。

クレーム対応を管理会社や警備会社に依頼することもできますが、出動回数ごとに費用がかかり、そういった部分でも駐車場経営者を悩ませることがあるようです。

・需要のリスクや価格競争になる可能性

アパート・マンションは空室が発生した場合、賃料の値下げやリノベーションなどによる設備の拡充で需要を再び生み出すことが可能です。

しかし、駐車場は周りの環境に影響される要素が大きく、例えばコインパーキングの場合、近所により低価格のコインパーキングがあった場合、価格競争を強いられる可能性があります。また、交通量や住環境の変化などにも左右されるケースがあります。

 

このように、駐車場に土地活用をすることにはメリットとデメリットの両面があります。

交通量や近隣の環境、施設などからその土地が駐車場に向いているのかどうかを判断しましょう。

複数の土地活用を専門としている企業に問い合わせることによって、その土地がどういった活用に向いているのかを提案してもらうことも一つの方法でしょう。

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