住宅ローンの選び方は?借り入れ・借り換えで役立つ4つのポイントと選び方

住宅ローンを借りる場合、借り方によって月々の負担や返済総額などが違うのはご存知でしょうか。今は金融機関の間でも競争が進み、住宅ローンも多様化しています。新居の購入やローンの借り換えではどのようにして住宅ローンを選ぶといいのか、見ていきましょう。

住宅ローン借入先から見る選び方

住宅ローンを借りる場合、多くはメガバンクや地方銀行、信用金庫やネットバンクなどの民間からの借り入れが一般的かもしれませんが、公的機関から借り入れる場合もあります。どんな違いがあるのか、見ていきましょう。

公的機関(公的ローン)

公的ローンは文字通り国や自治体などの公的機関から借り入れる住宅ローンのことを指します。以前は住宅金融公庫からの融資が一般的でしたが、住宅金融公庫から住宅金融支援機構に変わったことで、公庫から個人が融資を受けることはほとんどなくなっています。公的ローンは低金利であるなど有利な点も多い反面、借入金額の上限が低めに設定されていたり融資条件が厳しかったり、場合によっては利用しにくいかもしれません。

民間の金融機関(民間ローン)

民間ローンは、銀行をはじめ生命保険会社や農協などいろいろな金融機関が扱っている住宅ローンのことを指します。審査条件は比較的厳しい傾向にありますが、融資の限度額が比較的大きいことが特徴です。民間ローンでは、返済中に万一のことがあった時に使える保険である、団体信用生命保険の加入にかかる費用が金融機関負担となっていることが多いです。

なお、低金利の住宅ローンに「フラット35」というものがありますが、こちらは民間と住宅金融支援機構が連携して提供されるローンになります。同じフラット35であっても、どの金融機関に頼むかによって手数料などは違うので気をつけましょう。

住宅ローンの金利タイプから見る選び方

住宅ローンを組む時の金利には3つのタイプがあります。選択する金利タイプによって返済額は大きく変わりますので、確認しておきましょう。

固定金利(全期間固定)

固定金利は、住宅ローン返済の全期間を通し変動がない金利タイプです。景気変動などの影響がないため、総額でどのくらいの支払うのかあらかじめ把握しておくことができます。一方で、基本的には変動金利よりも高い金利が設定される傾向があります。

変動金利

変動金利は、返済している間にも定期的に利率が見直されることのある金利タイプです。固定金利と比較すると、低い金利が設定されていることが多いです。返済額が少なくなる見込みがある一方で、金利が高くなれば、返済額の変動には一定期間の猶予や上限がありますが、負担が大きくなってしまうことがあります。

期間固定金利

一定期間まで金利を固定し、一定期間が経過すると変動金利に変わる金利タイプです。期間は5年固定や10年固定などいくつか用意されていて、固定期間が長いほど高い金利設定となります。全期間の固定金利よりも金利が低くなる一方で、固定期間終了後は金利が変動するため場合によって返済額が大きく上昇してしまうことがあります。

住宅ローンの返済方式から見る選び方

毎月の返済方法をどのようにするかによっても、月々の負担や返済総額が違います。

元利均等返済

毎月の返済額を一定とする返済方式です。元金と金利の合計が一定となるように返済していくため、返済までの計画は立てやすくなりますが、借入金残高の毎月の減り方は小さいので返済総額は大きくなります。

元金均等返済

毎月の返済額に占める元金を一定とする方式です。元金が一定額ずつ減っていくので元利均等返済よりも返済総額は小さくなりますが、返済金利が大きい借り入れ当初の負担が大きくなります。

借入金額が一定でも、月々の支払い方法によって金利を合わせた支払い総額が大きくなったり月々の負担が大きくなったりします。時期によって負担できる金額がちがうはずですので、慎重に選択するといいでしょう。

住宅ローン借り入れ・借り換え費用から見る選び方

住宅ローンを借り入れる時や借り換える時の費用についても、金融機関ごとに違います。

融資の事務手数料

融資を受ける場合の手数料です。手数料の支払いにはいくつかのタイプがあり、金融機関によって金額が違います。他の費用との兼ね合いで変動することも多いので、次でご紹介するローン保証料とも合わせて確認しましょう。

ローン保証料

住宅ローンを借りる時は、返済できなくなった時に肩代わりをしてもらう、保証会社との契約が条件となっていることが多いです。このための費用をローン保証料といい、借入金額の2%程度支払うのが一般的です。諸費用の中でも金額の割合が大きいので、各金融機関について調べておくといいでしょう。

火災保険料・地震保険料

ローン借入の要件として、火災保険や地震保険に加入しなくてはならない場合があります。費用の相場は数万円~数十万円まで、物件の構造や保険の種類によって違います。

印紙代・登録免許税

契約には、契約金額に応じて印紙税を支払わなくてはなりません。印紙代はあらかじめ決まっており、例えば、融資を受ける金額が1,000万円~5,000万円であれば2万円です。また、住宅ローンの購入では物件を担保とする抵当権を設定しなくてはなりません。抵当権設定登記には融資を受ける金額の0.4%、登録免許税がかかります。

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