住宅ローン返済中の不動産から賢く住み替える方法

住宅ローンを返済中でも不動産を売って新しい家に住み替え(買い替え)たい場合があると思います。ただ、ローン返済中の不動産は売却できるのか、今のローンがあるのに新しい家のローンは組めるのかなど、気になることも多いのではないでしょうか。ここでは、住宅ローンの残債がある場合の住み替えについて、住み替える方法とそれぞれのメリット・デメリットをご紹介します。

住宅ローン返済中でも住み替え(買い替え)はできる?

ローン残債のある不動産は売却できるのでしょうか。まずは住み替えにおける最初のポイントとなる不動産の売却から見ていきましょう。

不動産売却と新居の購入

不動産を売却するためには住宅ローンを借りる時に金融機関が設定した抵当権を外す必要があります。抵当権を外すには、住宅ローンを完済しなくてはいけません。住み替えでは、住んでいる不動産を売却した後にローン残債が残るのか、それとも完済できるのかによって新居で利用するローンに違いが生じます。

住宅ローンを完済できるか

不動産の売却金額と住宅ローンを比較して、売却金額の方が大きいアンダーローンの場合は、住宅ローンを完済できるのでスムーズに住み替えることができます。一方で、住宅ローンの方が金額の大きいオーバーローンの場合は、自己資金を足すなどしてローンを完済しなくてはなりません。通常の不動産売却なら貯金や家族からの借り入れ資金で返済をするのが一般的ですが、住み替えの場合は資金の持ち出しをしなくても済む方法があります。それが住み替え(買い替え)ローンです。

住み替え(買い替え)ローンを使って住み替える場合

多くの金融機関は住み替えることを前提とした「住み替え(買い替え)ローン」を提供しています。住み替えローンは、旧居を売却しても残ってしまったローンを新居のローンに上乗せして組み直すことができるローンになります。

住み替え(買い替え)ローンのメリット

住み替え(買い替え)ローンなら、オーバーローンであっても自己資金の持ち出しなく住み替えることができます。買い替えのタイミングでまとまった資金が出ていかないので、その後の生活に余裕をもたせられます。

住み替え(買い替え)ローンのデメリット

デメリットとしては、旧居で残ったローンが上乗せされる分、新しいローンが担保となる不動産よりも高額になるという点が挙げられます。万一の時に残る債務が大きくなる可能性があるということなので、新居のローンについては慎重に検討した方がいいでしょう。また、住み替えでは売却と購入の決済を同じ日に行わなくてはなりません。そのため、少し安い金額でも売却を急いでしまうなど、タイミングの調整が難しいこともデメリットでしょう。

ダブルローンで住み替える場合

住み替え(買い替え)ローンでの同時決済が難しい場合などには、ダブルローンで住み替える方法もあるのでご紹介します。

ダブルローンとは、旧居の売却よりも先に新居を購入して住み替える、いわゆる「買い先行」で生じるローンのことを指します。この場合は新旧2つのローンを同時に支払うことになるので、通常のローンよりもハードルがあがります。それでも選択肢のひとつとしてメリットもあるので、見ていきましょう。

ダブルローンのメリット

ダブルローンにする最大のメリットは、日程調整が不要なことでしょう。好きな時に新居を決めて、高く売れるタイミングで旧居を売却することができます。引っ越しも新居が決まり次第できます。さらに入居中の内覧対応も不要になるので、面倒なことを一気に省くことができるやり方だと言えます。

ダブルローンのデメリット

ダブルローンのデメリットは金銭面でしょう。一定期間とは言え、2つのローンを同時に返済していくので、長期化してしまうと毎月の負担がきつくなってしまうかもしれません。また、ローンは2つの住宅ローンの借り入れ総額に対して審査されることが多いので、高収入の人にしかできない方法です。

ただ、最近は特定の条件を満たせば売却予定の不動産のローン残債をカウントせずに審査して貰える場合もあります。他にも旧居を賃貸に回すことでダブルローンを可能にするなど、高収入でなくてもダブルローンを組む方法はいくつかあります。いずれの方法においても、ダブルローンは通常のローンよりも高額の借り入れをするので、きちんとシミュレーションをすることが大切になります。

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