任意売却後の住宅ローン残債はどうなる?

何らかの事情から住宅ローンの支払いが難しくなった時、任意売却によって不動産を売却することがあると思います。任意売却では売却代金を住宅ローンの返済に充てますが、相場に近い金額で売れる任意売却とはいえ、住宅ローンを返済しきれないことが多いです。ここでは、任意売却の後に残った住宅ローンはどのように返済していくのか、そして金融機関との交渉で残額が変わるのかなど、見ていきます。

任意売却と住宅ローンについて

まずは任意売却と住宅ローンの基本的な部分を確認しましょう。

任意売却は住宅ローンの返済が難しい時の手段

住宅ローンの支払いが滞ると、金融機関から通知が届きます。その後裁判所などからも通知が届くようになり、これらを無視し続けると住宅は競売にかけられ、最後は強制退去となります。

任意売却は競売を避けるための選択肢のひとつです。借り入れをしている金融機関から合意をもらうことで通常の不動産売却のように物件を売りに出し、市場に近い価格で不動産を売却します。売却代金はすべて住宅ローンの返済に充てられ、少しでも残るローンの負担を小さくすることができます。

任意売却と金融機関の関係

抵当がある不動産を競売で売却したとしても、回収できる代金は物件価格の5割程度と言われます。一方で任意売却の場合にはおよそ相場に近い金額を回収することが可能になります。こういった点で、住宅ローンの債権者(貸し手)である金融機関にとっても、回収できる金額が多くなる可能性が高い任意売却による返済には一定のメリットがあります。

ただし、金融機関は住宅ローンを組む際に抵当権を設定しています。任意売却を認める場合には、売却後にも債権が残っているのにも関わらず、この抵当権をはずさなくてはいけません。このため任意売却を希望しても、許可がおりないこともあるので気をつけましょう。

任意売却と競売の違いについては【任意売却と競売】価格差や費用などで比較して分かる任意売却のメリットをご参照ください。

任意売却後のローン残債はどうなる?

任意売却の代金では、住宅ローンの残債を返済しきれないこと(オーバーローン)が多々あります。住宅ローンの返済が困難になる事情からも、この残債を支払うことができるのか心配な方もいるのでないでしょうか。任意売却した後に残った住宅ローンの返済について確認しておきましょう。

任意売却の残債と遅延損害金

住宅ローンでは、返済できない期間に対して遅延損害金が発生しており、もともとの借金よりも残債は膨らんでいることが多いです。また、その残債に対しても金利が発生しています。これらをそのまま請求されると、債務者はこれまで以上に大きな負担を強いられることになります。

任意売却における債権者はこれを無理に取り立てようとしても無理があることは承知しています。したがって、強引に返済を迫られるということはないでしょう。

住宅ローン残債の支払い交渉

任意売却をした後の残債については、債権者との交渉によって返済額を決めていくことになります。ここからの返済のやりとりは、借り入れをした金融機関ではなく、金融機関から権利を引き継いだ(買取った)サービサーと呼ばれる新たな債権者と交渉を行うことが一般的です。

返済できないような金額を要求されるのではないかと心配になってしまう方もいるかもしれませんが、債権者からすれば、無理な返済をしいて債務者に自己破産をされてしまうと債権を回収できなくなります。そのため、この交渉では現実的に支払いできる範囲で月々の返済額が決まります。

住宅ローンの残債について交渉を行うのは誰?

任意売却のあとに残った残債の交渉は、債務者本人か、もしくは弁護士や司法書士などを代理人として行うことになります。ただし、交渉の内容やそもそも交渉が必要なのかどうかなどは、場合によって違います。

なお、任意売却をする前の相談先に関しては任意売却の案件を扱う不動産会社に相談することがおすすめです。詳しくは任意売却はどこに相談すべき?任売の悩みをまとめて聞ける相談先を紹介にてご紹介していますので参考にしてみてください。

自己破産と破産管財人について

任意売却と自己破産の関係についても簡単に紹介します。

自己破産を裁判所に申し立てて、これが認められると税金を除く色々な債務が免除されることになります。負担は大幅に小さくなりますが、破産後は借り入れができないことや就業に制限が生じることなど、社会生活を営む上で色々な弊害がでてしまいます。

結果的に自己破産となるなら、任意売却をせずに破産した方がいいのでしょうか。実は、任意売却の前に破産する場合と、任意売却後に破産する場合では財産の処分に関して違いがあります。住宅がある状態で破産すると、裁判所は破産管財人を選び、財産の換価や債権者への分配などを行います。破産管財人への報酬額は、債務者負担となります。この負担が債務者には大きなものになるので、任意売却は先に行った方がいいでしょう。

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