アパート管理の仕事内容は?委託すべき理由も合わせて紹介

アパート経営は、開業に宅建などの資格がいらず、融資が比較的受けやすいので、今ではサラリーマンが副業として行うことも増えています。このように専門家でなくても気軽に始めることもできるアパート経営ですが、経営を成功させるためには、アパートの管理がとても大事です。ここでは、アパート管理における基本的な知識を確認し、上手に管理していくために押さえておきたいポイントを見ていきます。

アパート管理の業務内容

アパート経営をしていく上で必要な管理業務が、アパート管理と呼ばれます。アパート管理には色々な仕事がありますが、次の3点を意識すると理解しやすいでしょう。

入退去の管理(お金)
居住者の管理(人)
建物の管理(もの)

これらについて、具体的に見ていきましょう。

入退去の管理

アパートを経営していくために、まず入居者を集めて家賃収入を得られるようにしなくてはなりません。空室があれば入居者を募集し、入居希望者との契約、入居までのサポートや金銭の授受までを行い、収益を生むことができるようにします。

入居者が集まれば、家賃の回収も必要です。もれなく指定の口座に振り込まれていればいいですが、家賃の滞納があった時には督促をしたり連帯保証人に連絡をしたり、場合によっては裁判の対応もすることになります。

また、退去があった場合には部屋の修繕やクリーニングなど、次の人が入居できるよう管理する必要があります。賃貸では一般的ですが、これらの費用には入居時に受け取った敷金があてられます。

居住者の管理

アパート管理では、居住者の暮らしもサポートします。時にはトラブルやクレームにも上手く対応して、居住者が安心して暮らせるサービスを提供するのもアパート管理では重要です。

◯主なトラブルやクレーム
騒音
異臭
近隣住民とのトラブル
害虫
日当たり(日照権)
トイレなどの水漏れ
雨漏り
迷惑駐車

建物の管理

建物を生活に適した状態に保つことも大切です。日々の管理では、ゴミ置き場や廊下など共用部の清掃やエレベーターのメンテナンス、消防器具の入れ替えなどを行う必要があります。

また、築年数が経つとリフォームやリノベーションなどで物件の状態を改善することも必要でしょう。特に木造アパートなどは鉄筋コンクリート造よりも経年劣化が著しいので、建物の状態に気を配っておかなくてはいけません。

その他、例えば防犯カメラやオートロック、鍵交換の徹底などで安心して入居できる環境づくりをする場合や、逆にペットを禁止して建物の傷みを防ぐ場合もあります。

アパート管理は管理会社への委託がオススメ

ご紹介したようにアパートの管理業務は多岐に渡るので、管理会社へ委託するのが一般的です。具体的には、どのようにアパート管理を委託できるのか、見ていきましょう。

管理会社との契約

アパート管理を管理会社に委託する場合には、2つの契約があります。

一つはサブリース契約といい、土地やアパートをそのまま不動産会社に貸し出す契約です。入居者は、オーナーではなく不動産会社と賃貸契約を結ぶので、オーナー自身の手間が大幅に減るのが特徴です。また、サブリース契約では物件を貸す相手が不動産会社となるので空室があっても一定の家賃が継続して入ります。しかし手間や空室リスクを省くことができる一方、家賃収入は相場の8割程度となってしまいます。

もう一つは一般管理契約です。賃貸契約は入居者との間で結ぶので、オーナーとして賃貸経営を行います。管理会社には、物件や入居者の管理の全部、または一部を委託することになります。サブリースと異なり賃貸経営の手間や空室リスクはあるものの、相場の家賃で物件を貸し出すことができます。

アパート管理の委託内容

アパートの管理業務をすべて任せることもできますが、入退去者の管理などは委託して共用部の清掃などは自主管理をする、というように委託する範囲をご自身で決めることもできます。そのため管理会社への管理委託料は内容によって変わりますが、一般的には家賃の5%~10%となることが多いです。

アパート管理でかかる費用と税金

管理会社への委託料の他にも、アパートを管理していく上でかかる費用があります。またアパート所有や経営による収入に対しては、税金がかかります。このような税金や費用についてもしっかりと管理していく必要があるので、見ていきます。

アパート管理でかかる費用

まずは、火災保険や地震保険など万一の事態に備えるための保険料がかかります。場合によっては施設管理について施設賠償責任保険に加入することもあります。

アパートローンを組んでいる場合には、ローンの手数料や金利の負担も必要です。その他、土地を借りていれば地代、管理人や清掃スタッフがいればその給与などの支払いも生じます。

管理会社とは別に入居者を募集する場合には広告宣伝費、仲介会社を通して入居者が決まれば仲介手数料がかかります。退去を促す場合には立ち退き料などもかかるでしょう。

アパート管理でかかる税金

不動産を所有しているということで、固定資産税と都市計画税がかかります。また、家賃収入に対しては所得税や住民税、事業税が発生します。

なお、支払う費用や税金は、アパート経営を個人事業主として行うか、法人で行うのかによっても違います。どの費用や税金が経費に算入できるのかなどは合わせて確認しておくといいでしょう。

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