家購入後の転勤!リロケーション(賃貸)・そのまま・売却ならどれがいい?

会社員では珍しくない、マイホーム購入後の転勤の辞令。今回は、持ち家があるにも関わらず転勤などによって自宅を一定期間あけなくてはならない場合についてまとめました。そのまま放置して引っ越すと住宅ローンの支払いと新居の家賃が二重で家計を圧迫するので、期間を決めて貸し出すといいのか、そのままにした方がいいのか、それとも不動産を売却してしまった方がいいのか確認していきましょう。

不動産をリロケーション(賃貸)する場合

従来は借主の立場が強く一定期間で退去させるのが難しかったのですが、法改正を経て、現在は一定期間の賃貸も一般的な方法となっています。まずは不動産を一定期間賃貸に出す場合から見ていきましょう。

期間限定で貸し出す「リロケーション」について

借地借家法が、平成12年(2000年)3月1日に大幅に改正されて「定期借家権」ができ、一定期間経過後に賃貸契約を終了することが法的に可能になりました。これに伴い可能になった転勤者の留守宅管理のことを、リロケーションと呼びます。日本では、転勤中にマイホームを貸し出して仕事が終了したらマイホームに戻ってきたいという人が多かった背景もあり、今ではリロケーションはかなり一般的な手段となっています。

リロケーションのメリット・デメリット

家賃収入が得られる

リロケーションを行う最大のメリットは家賃収入が得られることです。不動産を購入した際には、住宅ローンを組んで月々返済していることが多いと思いますが、空き家のままローンを返済し続けるのは得策とは言えません。仮にリロケーション収支がマイナスであってもローンの負担を軽減できる場合が多いのではないでしょうか。なお、リロケーションにおける収支については、リロケーションは儲かる?賃貸の収支計算と税金についてを参考にしてみてください。

物件を管理できる

自宅を空き家してしまうと家が閉め切った状態になってしまうため、湿気が溜まりやすくなり、室内にカビが発生してしまうことがあります。また、雨漏りや水道管の傷みなど致命的な損傷も起こりかねません。貸主は不在となる家の管理を借主に任せられるので、自宅が傷むのを防ぐことができます。

リロケーションなら、日常生活を送る上で急を要するような事態が発生した場合でも居住者がすぐに対応できるので深刻化せずに済むこともあります。このように、他の方に住んでもらうことによって物件の状態維持が期待できるのです。

さらに、リロケーションでは管理会社に管理や貸出の手続きを委託しておき、借り手となる入居者が管理会社と定期借家契約を結ぶというのが一般的です。入居者探しから審査、トラブルやクレーム対応、防犯、入居者管理、建物管理等の業務は管理会社へ任せて、契約完了後は確実に家が戻ってくるので、物件管理に関してオーナーの負担は最小限になります。

費用がかかる

リロケーションを始める時には、管理会社との契約で初期費用が発生します。また、継続的なローンの負担はないものの、物件管理をしてもらっている間にも色々な費用が発生します。あくまで賃貸経営の観点で収支の計算をしなくてはいけないので、相談先となる管理会社が重要になるでしょう。

修繕やリフォームが必要

一定期間でも賃貸に出すということは物件の修繕に関して意識しておかなくてはいけません。退去時に原状回復は求めますが、例えばペットを室内で飼っていれば臭いなどが気になることもあるでしょう。入居者の故意・過失によらず、どのような状態で戻ってくるのかわからないのはデメリットかもしれません。

また、すぐに貸し出せる状況になければ、リフォームが必要な場合があります。支障がなければそのまま貸し出して、自分が住む時にリフォームをするという選択肢もあります。収益と将来の生活を秤にかけて、リフォームのタイミングにも気を配った方がいいでしょう。

【参考】借主にとっては?

期間が決まっているので、賃料が安く住むことが大きなメリットになります。また、戸建て物件も多いので、そのエリアに定住を考えている方が生活のイメージをするのにも役立ちます。その他、契約の期間についてはマンスリーやウィークリー型のマンションと比べると長く、複数年の有期契約となるので、次の居住先や住み替えの手配をする上では、充分な期間が確保できるという点も魅力のひとつになっています。

リロケーションについては、管理会社によって賃料設定、サービス内容、保証システムが異なるので、まずは複数の会社へ相談、または資料請求をして比較することをオススメします。

そのままにする場合

居住者が居ない状態では、これまで適用できていた減税の条件を満たさなくなることがあります。また、自宅をそのまま放置していると物件は劣化していきます。このような点でもリロケーションは魅力的ですが、実はそのままにするという選択もあるので、ご紹介します。

家族が住み続ける場合

夫を単身赴任として、そのまま住み続けることがあるかもしれません。家族が生活をしていれば、物件の管理などの問題は気にする必要がなくなります。また、住宅ローンの返済と住宅にかかる家賃で負担が二重になってしまう点も気になるかもしれませんが、家族が居住していることで住宅ローンや所得税に関する控除などが適用でき、結果的に負担が小さくなる場合もあります。

すぐに戻ることがある場合

転勤などの事情で家を離れる時は、必ずしも戻る時期が決まっているとは限りません。仮に早く戻ってくることになっても、定期借家契約で決められた期間は戻ることができません。いつまで空けるかによって、リロケーションが適していないこともあるので気をつけましょう。また、海外赴任などで一時的に日本を離れたものの、定期的に国内に戻ってくる場合もあるでしょう。この場合は国内での生活拠点としての自宅が重要なので、リロケーションや売却は不向きでしょう。

不動産を売却する場合

賃貸の場合にはどうしても管理の手間や経営リスクが生じます。また空き家とするにも適さないこともあると思います。そこで検討するのが、不動産の売却です。不動産売却の特徴や売却したほうがいい場合について見ていきましょう。

不動産売却のメリット・デメリット

不動産売却をすることで、税金、維持費など金銭の継続的な負担から開放されます。また一時的にまとまったお金が入ることもあるので、転居後の生活を安定させられる場合もあります。一方で、せっかく選んだ家、建てた家を手放すことになるので心理的には好ましくないこともあるでしょう。さらに買った時より高く売れないこともあるので、勿体ないと感じてしまうかもしれません。

なお不動産売却については、不動産売却の注意点 契約や内覧対応で注意したいポイントとは?で全体像を掴むことができます。参考にしてみてください。

売却した方がいい物件とは?

やはり将来的に住まない可能性がある物件は、売却がおすすめです。物件の維持費は高い上、リロケーションも色々と手間がかかります。戻る可能性が低く、思い入れもほとんどない場合には後回しにすると大きなコストとなりますので、売却した方がいいでしょう。

また、メリット・デメリットに関わらず、リロケーションできない物件もあります。例えば物件の状態が良くなかったり特殊な物件であったりすると、買い手が付かない場合があります。このような場合は売却も視野に入れるべきです。まずは管理会社などに相談してみて、借り手がつくかどうか確認してみるといいでしょう。

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