賃貸管理業務の種類と解説

賃貸管理とは具体的にどういった種類の業務があり、なにを行うのでしょうか?賃貸管理を管理会社に委託することが一般的となっている昨今、賃貸管理の業務を知ることで何故管理会社に委託する必要があるのかをもう一度考えてみましょう。

入居者募集

・物件調査
オーナーから物件の管理を委託された不動産会社(または管理会社)は、管理を担う物件の調査を行います。周辺の競合物件の現況を確認したり、立地環境、間取り、眺望・日照の状況、建物のダメージ状況などを調査します。物件の周辺環境も欠かせません。駅からの距離、道路状況、嫌悪施設、スーパー・コンビニなども徹底的に確認します。これらをもとに不動産会社は、広告に出す物件の情報を把握した上で入居者の募集を行います。

・賃料の策定
入居者を募集することにあたり、オーナーがやることは対価を決めることです。入居者からもらう賃料の額、その賃料の支払方法、契約時の一時金の有無・額、賃料改定の時期・方法、管理費用の額などを考えるべきです。賃料の選定基準は、駅からの距離や物件の状況などを考慮し、相場に合わせて決めるほうが良いでしょう。

・物件の紹介
物件の調査や賃料が決まったのであれば、次は広告を打ち入居者を探します。ネット媒体や、情報誌などの紙媒体を利用します。間取図を作成したり、内部を写真撮影することで入居者が希望する部屋のイメージがわきやすくします。

・人物の確認、物件の提示・説明
広告で入居希望者が訪ねて来たら、面談を行うことにより入居希望者がどのような人なのか、物件の条件と合うような人なのか(怪しい人ではないか、賃料の支払いがしっかりできそうな人であるのかなど)を確認します。会話の段階で入居させても良い人であれば、物件を提示し、説明を行います。

・現地案内
ネットなどで間取図を見て説明をしても、入居希望者にはなかなかイメージがわきません。実際の物件と異なるケースもかなり多いので、苦情の防止のためにでも現地案内は確実に行うことをおすすめします。眺望や日照の状況も確認してもらいます。

・賃貸借契約締結 賃貸借契約締結
現地での案内ができ、入居希望者も入居への意思が確認できると、賃貸借契約を行います。入居申込書・媒介契約書を作成します。ここで最終的に入居資格の審査・確認を行います。借主の身元や職業が客観的に確認できたらトラブル防止のための保証人の確認もします。
 
・敷金と礼金、仲介手数料

賃貸借契約に伴う金銭の授受には敷金を始め各種の金銭があるので、それらの授受の目的などを把握することがトラブル防止に不可欠です。まずは敷金・保証金というものがあります。入居者から最初支払いしてもらう費用であり、家賃の滞納があったときや部屋の修理が必要なとき、こちらの敷金・保証金から差し引いて費用がまかなわれます。
もし滞納や特別な支払いが必要なかった場合、退去時にそのまま返されるお金です。礼金は、オーナーに対してお礼の気持ちで支払われる費用です。こちらは返金されません。仲介手数料とは、借りる人、貸してくれる人の間に不動産会社が入り、契約が円満に行われるために調整してくれるため、そのお礼として不動産会社に支払うお金のことです。基本的に家賃の1ヶ月分を上限としています。不動産会社によっては、金額が異なることがあります。

入居者管理

・入退去立会い
上記に述べた、入居時や退去時の各種申込などを承ります。日時、打ち合わせから、ご契約内容・原状回復ガイドラインに沿って、お部屋の状態・入居年数・故意過失の有無等から敷金の清算を行い、入居者へ提示するところまでの業務を行います。

・賃料不払い者への督促
感情的なトラブルを起こさないように対応しなければなりません。重要なのは入居者の性格から最も効果的だと思われる方法を選択することです。

・長期不在者への対応
こちらももちろんオーナーに代わり、連絡を入れたり連帯保証人と接触を行います。原則上、滞納や長期不在の人に対し、いくらその期間が長くても勝手に追い出すことはできません。法律に沿って解決を図るしかないため、管理会社の対応も重要なポイントになってきます。

・苦情処理
たくさんの人が居住しているアパートやマンションでは、隣人とのトラブルや建物に関するクレームがありがちです。感情的に発展することを事前に防止するためには、最初のクレームがあった際にしっかりと解決をすることでしょう。迅速な対応が肝心です。よくある事例としては、騒音の問題、ゴミ出しのマナー、水漏れや建物の毀損などがあります。

その他にも、
・近隣・町内への対応
・防火・防災
・鍵の保管
・緊急時応急措置
などがあります。

解約業務

・敷金清算
入居時に頂戴した敷金を清算する業務です。滞納があったのか、その他建物の補修などに費用がかかっていなければ敷金は最初の金額のまま返されます。

・原状回復
清掃費などを請求することにより、建物の状態を元に戻す作業を行います。次の入居者のためにでもこの作業は必須になります。退去時の立会いとき、物件の状態を調査する意味も兼ねています。

リビンマッチ編集部より
様々な業務を、オーナーに代わって担う分、不動産会社の役割はとても大事になってきます。もちろん、不動産会社(管理会社)を選定することにおいても、このような役割をしっかりと果たせるかを見極めることが必要です。大手には大手なりの、地場の会社には地場なりのやり方があるでしょう。地域や事情を考慮し、たくさんの会社に問い合わせてみるのは一つの方法です。
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