不動産査定の方法は? 不動産会社に依頼すべきか、自分で計算するか

不動産査定は、不動産会社に依頼するのが一般的です。インターネットを駆使して調べることもできますが、不動産会社に頼めば無料で手軽に金額を調べてもらうことができます。

不動産会社によって査定額が異なりますので、一括査定で比較しましょう。

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不動産査定とは、不動産がどのくらいの価値があるのか調べることを言います。色々な査定方法がありますが、不動産会社が無料で行う査定が一般的で、査定内容に納得すれば不動産会社と媒介契約を交わすこともあります。

ここでは、不動産査定の方法についてご紹介します。どんな査定がご自身に合っているのか、確認していきましょう。

不動産を査定する2つの方法

不動産査定の方法には、詳細に調べる査定と簡易的に済ませる査定の2種類があり、それぞれ訪問査定・簡易査定と呼ばれます。

訪問査定

訪問査定は、不動産会社の担当者が物件に足を運び、隣地との境界や使用状況、実際の地形などをもとに金額を算出する査定方法です。法務局などで取得した書類から登記情報や法規制、インフラについても調べてくれるので、売却するにあたって問題がないかどうかを詳細に確認してもらうことができます。
手間のかかる査定ではあるので、訪問査定は少しでも売却の意志がある方が選ぶ査定方法だと言えるでしょう。

机上査定(簡易査定)

机上査定は、不動産会社の担当者がインターネットや書類から得られる情報で金額を算出する査定方法です。物件の広さや築年数、地価相場、似たような物件がいくらで売れたかなどは実際に物件に足を運ばなくても調べてもらうことができます。
手間がかからないため簡易査定とも言われ、不動産売却の意志が明確でない場合や手間をかけたくない場合に活用できます。

どちらの査定を選べばいいのか

不動産査定をしたい・金額を知りたいという場合、机上査定がおすすめです。

机上査定のメリット
・時間がかからない(早い場合は数時間で査定額がわかる)
・物件に関する書類の準備が不要
・日程調整が不要

机上査定の魅力は、とにかく手軽なことです。査定結果がわかるまでに時間がかからず、物件の設備などを証明する書類の準備もいりません。売却に興味があれば、その後訪問査定で詳細な金額を調べればいいので、まずは机上査定で問題はないでしょう。

訪問査定に抵抗がある方は、まずは机上査定を希望して相談をしてみましょう。

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不動産査定で査定価格を計算する方法

続いて不動産査定金額の「算出方法」についてご紹介します。不動産査定では、査定を行う方法が3種類あります。不動産会社によってやり方が多少異なることもありますので、確認していきましょう。

3種類の不動産査定額の算出方法

査定方法は、取引事例比較法・原価法・収益還元法の3種類です。目的によって査定方法が違うので、見ていきましょう。

取引事例比較法

名前の通り、類似物件の取引事例と比較して行う査定方法です。類似物件のデータを元に、違いを加減して査定額を算出します。類似しているほど査定の精度が上がるので、土地やマンションなど画一的な物件で用いやすい査定方法になります。

取引事例比較法の算出式は以下のようになります。

査定価格(円) = 事例地単価(円/m²) × 査定地評点/事例地評点 × 査定地面積(m²) × 流通性比率

各項目について、簡単に説明すると以下のようになります。

査定価格(円):所有している物件はいくらで売れそうかの予想額
事例地単価(円/m²):比較する際に参考にした不動産の1m²あたりの値段
査定地評点/事例地評点:比較した不動産よりどれだけ暮らしやすいかの比率
査定地面積(m²):所有している物件の面積
流通性比率:物件の売りやすさ

なお、取引事例比較法では物件の売りやすさを示す流通性比率が計算に使われます。この物件の「売りやすさ」ですが、例えば周辺の利便性が良ければそれだけ売りやすいと判断されます。金額の調整に使われることもあるようなので、確認しておくといいでしょう。

各項目については複雑なので不動産会社に査定してもらうのが一般的です。その際にどの物件と比較して査定額をつけたのか聞いてみてもいいでしょう。

原価法

仮に対象の不動産を取り壊し、再度同じものを建築した場合にかかる原価を元に計算する査定方法です。特に戸建てを査定する際に用いられることのある査定方法です。

原価法の算出式は以下で求められます。

査定価格(円) = 再調達価格(円) × 延べ床面積(m²) × 減価修正【残耐用年数(年)/耐用年数(年)】

各項目について簡単に説明すると以下のようになります。

査定価格(円):所有している物件はいくらで売れそうかの予想額
再調達価格(円):建物を取り壊し、もう一度同じものを建てた際にかかる費用の合計額
建物の構造(木造、鉄骨造など)とグレードによって単価が決められている
延べ床面積(m²):建物の各階の床面積の合計
減価修正:残耐用年数を耐用年数で割り、新築からどれだけ建物の価値が下がっているかを示す指標
耐用年数(年):税務上、不動産の価値が認められている年数
残耐用年数(年):耐用年数から築年数を引いた年数
残り何年で不動産の価値がなくなるかを示す年数

一戸建ての査定によく用いられる原価法は、土地の部分が取引事例比較法で別に算出し合算することが一般的です。

収益還元法

将来どれくらい儲かるのか、予想純収益から現在の価値を算出する方法です。主に事業用・賃貸用など、投資不動産に用いられる金額の算出方法なので、マイホームの査定ではあまり用いられることはありません。

収益還元法は直接還元法とDCF法(ディスカウントキャッシュフロー法)の2種類ありますが一般的に用いられることが多い直接還元法について簡単に紹介します。

直接還元法とは一年間で不動産が生み出す純収益を、一定の還元利回りで除して算出します。

査定価格(円) = 不動産収入の純利益(円) / 還元利回り

各項目について簡単に説明すると以下のようになります。

査定価格(円):所有している物件はいくらで売れそうかの予想額
不動産収入の純利益(円):一年間の総家賃収入から管理費用、税金、その他諸々の費用を差し引いた実際の収益
還元利回り:投資額に対し一年間でどれだけの収益が得られるか示す指標

収益還元法で用いられる還元利回りは、不動産会社のホームページなどにエリアごとで掲載されているので参照してみて下さい。もう一つの計算方法、DCF法は直接還元法より特殊性があり計算方法も複雑ですが予測の精度は高いので気になる方は不動産会社にこの方法で査定を依頼してみて下さい。

査定する不動産会社による査定額の違い

不動産査定では、査定を依頼する不動産会社によって査定額が異なることがあります。

不動産会社ごとに強みとしているエリアや物件種別が違うことがあります。例えば大手のような全国の主要都市に強い不動産会社もあれば、その地域の査定に特化した地場の不動産会社もあります。また、戸建てやマンションなど得意な物件の種類が違うこともあります。

得意な物件は高い査定額となることもあるので、地場の不動産会社が意外と高い査定額を出せることもあります。不動産査定をする時は、数社に査定を依頼して比較すると、満足のいく結果が得られやすくなります。

無料一括査定なら複数社への査定依頼を簡単にできます。まずは金額を調べてみてはいかがでしょうか?

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不動産査定額を自分で調べる方法

不動産査定は一定の知識や経験が必要になるので、不動産会社に依頼するのが一般的です。それでも、自分で不動産価格をある程度調べることができるので、みていきましょう。

相場から不動産査定額を推定

以下の土地価格を示す指標から相場観を調べることができます。

◯公示地価
国土交通省が1月1日に公示する地価です。不動産鑑定士によって公正に鑑定評価されるため、不動産査定でも参考にされます。
 
◯基準地価
都道府県が10月初めに公表する地価です。不動産鑑定士が鑑定評価しており、不動産の取引価格基準としての役割があります。実際の売買価格の7~8割程度の金額になると言われます。
 
◯相続税路線価
相続税の計算のために用いられる市街地の道路における地価です。相続税や贈与税の計算に使われ、実際の売買価格の7~8割程度の金額になると言われます。
 
◯固定資産税評価額
固定資産税の計算のために用いられる固定資産の評価額です。1月1日時点の所有者に送られる納税通知書に記載されており、実際の売買価格の6~7割程度の金額になると言われます。

また、国交省の土地総合情報システムを使うと、不動産の所在地から過去の取引事例を確認することができます。

物件の取引事例を参照し、駅からの距離や建物の築年数や構造などが似ている物件が見つかれば、目安となる金額がわかります。広さが違うときには坪単価からも推定できますが、土地は広いほど坪単価が割安になるので、注意しましょう。

ご自身でも不動産の査定金額を概算できますが、現実的な方法ではないかもしれません。無料で手間もかからないため、不動産会社に査定を依頼することが普通です。

不動産会社に見積もりを依頼すれば、簡単に査定額を知ることができます。

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