不動産売却の注意点 契約や内覧対応で注意したいポイントとは?

不動産売却は何度も経験するようなものではないため、不安も多いのではないでしょうか?実際に注意点も多く、また動く金額も数千万円と大きいので、それだけに慎重になって当然だと思います。ここでは、不動産売却について、事前に確認しておきたい注意点をご紹介します。

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不動産売却の流れと注意点

まずは不動産売却の流れをご紹介します。どのような場面でどんなことに注意すればいいのか1つ1つ見ていきましょう。

不動産売却の流れ

不動産売却の場面に応じた注意点

上のフローチャートにおける各段階の注意点を詳しく見ていきます。

不動産売却の相場を調べる際の注意点(①)

不動産売却では、事前にある程度相場を調べてから査定を依頼することがあると思います。事前に調べておくことで査定額が妥当かどうか見極められるだけでなく、現在の不動産価値が過去と比べてどうなのか判断することができます。

不動産相場は、国土交通省による「公示地価」や「実勢価格」、国税庁の「路線価」などから調べることができます。この時、どれか一つの数字から相場を判断してしまうと判断に偏りが出てしまうことがあるので、注意が必要です。あくまで複数のデータを元に、総合的に概算した方がいいでしょう。

不動産会社に査定依頼をすると、査定書が発行されます。査定書には査定の根拠や周辺の環境について詳細に記載されています。したがって次にご紹介する不動産査定から、不動産売却を始めてもいいかもしれません。

不動産査定における注意点(②)

不動産査定の注意点として、不動産会社によって得意とするエリアや物件の種類が異なる点があります。一社にのみ査定依頼をしてしまうと、不動産会社ごとの違いを比較することができません。査定書には不動産会社の実績が記載されていることが多いので、複数の不動産会社に査定依頼をすることで特徴を見極めるといいでしょう。

一括査定なら複数社への査定依頼を、手間を掛けずに無料で行うことができます。懇意にしている不動産会社がない場合は、一括査定がおすすめです。

不動産会社との媒介契約における注意点(③)

不動産会社との媒介契約には主に3つあります。以下、それぞれの特徴を簡単にまとめました。

一般媒介契約
複数の不動産会社に買い手を探して貰うことのできる契約です。契約者にとっては買い手を探すための選択肢が広がるというメリットがありますが、不動産会社にとっては他社が売却を決めると利益(仲介手数料)を得られないというリスクがあります。このため不動産会社は、売却に力を入れにくくなってしまいます。
専任媒介契約
一社の不動産会社とだけ契約し、買い手を探してもらう契約です。一社のみなので不動産会社は利益が得られやすく、積極的に活動してもらえることが多いです。信頼できる会社が見つかれば専任媒介契約を選択するといいでしょう。なお、依頼者自らが買い手を見つけた場合は、売買契約を交わすことができます。
専属専任媒介契約
専任媒介契約と概ね同じですが、依頼者自ら買い手を見つけても売買契約できないという特例があります。

売却活動・内覧対応における注意点(④)

居住中の不動産に関して、売却額に影響がでることを懸念している方がいるかも知れません。一般的に居住中の不動産の価格が安くなることはなく、むしろ家の使い方を紹介できる点でプラスに働くことがあります。ただし事前に掃除をしておくなど、物件の見せ方には注意しておきましょう。

買い手との売買契約における注意点(⑤)

売買契約時の注意点としては、書類の準備や手付金の扱いなどがあります。

書類について、一般的には本人確認書類や不動産の権利証、固定資産税の納付通知書などを準備しなくてはいけません。どんな書類が必要なのかは、戸建てや土地なら土地測量図、マンションなら管理規約などと場合によって変わるため、不動産会社に相談しましょう。

手付金は売買代金の1割程度を目安に、買い手が支払います。契約時点では売買が完了していないので、手付金で不当な解約を抑止しています。もし万一、売買契約のあとで解約したい場合には、買い手は手付の放棄、売り手は倍額の支払いをもって解約をすることができます。

引き渡し・決済における注意点(⑥)

不動産を引き渡すまでに、残置物の処分やハウスクリーニングを済ませなくてはいけません。什器など付帯設備についても十分に注意・確認が必要です。

決済については、不動産会社への仲介手数料や税金について把握しておく必要があります。仲介手数料は一般的には売買代金の3%程度、税金に関しては利益がある場合に確定申告の時点で支払義務が生じます。

※仲介手数料に関しては不動産売却時の仲介手数料と仲介手数料無料の理由、確定申告に関しては【2020年版】不動産売却時の確定申告方法と確定申告の必要書類の書き方にてご説明していますので、参考にしてみてください。

不動産売却の流れを把握することで安心して不動産売却を進めることができるのではないでしょうか。まずは不動産会社への無料査定から始めて、わからないことがあれば不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか?

まずは一括査定で不動産会社を比較してみましょう。

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不動産会社の選び方と注意点

不動産売却について、しつこい勧誘や不正など気をつけたい問題があります。トラブルや不本意な損失を避けるために、注意すべきポイントを確認しましょう。

営業担当者からのしつこい勧誘

不動産会社からのしつこい勧誘に関して気にしている方がいるかも知れません。

結論として、不動産査定を行うと、不動産会社は営業活動の一環として電話連絡をすることが多いです。最近は不動産会社もしつこい連絡が逆効果であると認識しており、よほど余裕のない営業マンでない限り、悪質な勧誘はしていないようです。なお電話を極力避けたい時は、無料査定を依頼する際に、備考欄にメールによる問い合わせを希望する旨を書くという方法があります。

囲い込み

不動産売買には、「両手仲介」という商習慣があります。売り手の仲介をする不動産会社が、同時に買い手の仲介を行うことを指し、値段交渉がスムーズに進むなどのメリットがあります。

両手仲介自体は違反ではありませんが、両手仲介のために、わざと物件を売れないようにする「囲い込み」には注意しなければなりません。他の不動産会社から売出物件に問い合わせがあっても「商談中」などと言い、買い手がつかないようにするのが、囲い込みです。

他社を通した申込みが極端に少ない場合や、早期に大幅な値下げを要求される場合には、囲い込みの可能性があります。片手仲介なら問題ありませんが、両手仲介の場合には自分でも注意しておくといいでしょう。

【参考】なりすまし詐欺

不動産売却(特に土地)では、不動産業者や持ち主になりすまして売買を行うなりすまし詐欺の問題があります。巧妙に作った偽の書類などを使い、最悪の場合、登記の移転がされてしまうことがあります。こういった不動産トラブルを防ぐためにも、不動産会社など、専門家を通して不動産売却することをおすすめします。

一括査定で不動産会社を見極めることで、より安心して不動産を売却できます。

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