不動産売却の仲介手数料はいくら?仲介手数料無料の場合とその理由は?

不動産を売却する時は、一般的に仲介してくれた不動産会社への報酬として仲介手数料を支払います。広告などで仲介手数料を半額や無料としている会社さんもいますが、そもそも仲介手数料はどのようにして計算されるのでしょうか。ここでは、適切な金額を支払うために仲介手数料はどんな手数料なのか、そして実際どのくらい支払うことになるのかをご紹介します。

不動産売却の仲介手数料とは?

不動産売却時の仲介手数料についてどのように金額が決まるのか、手数料の相場や計算方法とあわせてご紹介します。

不動産売却の仲介手数料は上限がある

不動産売却時の仲介手数料は、法律で上限額が定められているのはご存知でしょうか。まずは仲介手数料の法定上限について、詳しく見ていきましょう。

◯仲介手数料の上限額

売買代金にかからない税金として消費税があるのを聞いたことがあるかもしれませんが、仲介手数料については消費税がかかるので注意が必要です。(ここでは計算の簡略化のため、税金や特例に関しては計算に含めません。)

金額 取引額に対する仲介手数料
200万円以下の部分 5% + 消費税
200万円超 400万円以下の部分 4% + 消費税
400万円以上の部分 3% + 消費税

仲介手数料の計算

3,000万円で売却した不動産の場合、仲介手数料は以下のようになります。

200万円 × 5% + 200万円 × 4% + 2,600万円 × 3% = 96万円

また、400万円を超える不動産の売買では図のようにあらかじめ400万円以下の部分を分けて、計算式を簡単にしています。

売買代金 × 3% + 6万円

ルール上、不動産会社は任意の金額を決めることができますが、実態として仲介手数料については上限額を支払うことになります。これには次のような理由があります。

不動産会社は仲介手数料以外の費用を原則請求できない

宅地建物取引業法46条で、不動産会社は売買仲介を行った時に仲介手数料以外の報酬を原則として受け取れないことが定められています。不動産会社はどれだけ積極的に活動しても法定上限までの報酬しか得られないということなので、上限通り報酬を受け取っていることが多いようです。

不動産売却が不慣れな物件オーナーさんにとって手数料のことはわかりにくいため、時には法定上限を超える額を提示する業者が存在するという話もあります。仲介手数料の金額が上限であることを伏せていたり、別途広告費の請求をしたりするような業者は危険ですので、避けた方がいいでしょう。

ただし、こちらから依頼して追加広告をお願いする時などの費用は支払う必要があるので注意しましょう。

不動産会社を比較して見極めよう

仲介手数料は上限いっぱいとなることが多いので、不動産会社ごとに差が出ることはあまりありません。一方で、不動産会社の算出する査定額には差があるので、複数の不動産会社を比較してみることをおすすめします。各不動産会社の説明を比較することができるので、納得して依頼できるでしょう。

一括査定なら不動産会社を十分に比較できます。

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仲介手数料は不動産会社への成功報酬

不動産査定後、売買契約を交わすまでにはいくつかののプロセスがあります。不動産売却時の仲介手数料はわかりにくい部分が多いので、まずは仲介手数料を支払うまでの全体の流れを見ていきましょう。

不動産査定は無料

不動産会社に不動産査定を依頼しても費用はかかりません。不動産会社の担当者に法務局や行政庁から登記データを取得してもらい、不動産を実際に見てもらうことのできる査定もありますが、これも無料です。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は売買契約を締結した後に、成功報酬として支払います。ただし不動産会社によって支払うタイミングに違いがあるので、確認しておきましょう。

◯仲介手数料を支払う3つのパターン
・買い手との契約締結時に一括支払い
・引き渡し時に一括支払い
・契約締結時に半額、引き渡し完了時に残り半額

すべて一括で支払った方が簡単ですが、売買契約締結の時点では不動産売買が完了していません。このため、契約締結時に50%・引き渡しのタイミングで残りの50%を支払うというやり方がよく用いられます。

まずは無料査定をして、複数の会社に見積もりを依頼しよう。

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なぜ仲介手数料を無料にできるのか

時々、インターネットの広告などで「仲介手数料無料」としている不動産会社を目にするかもしれません。不動産会社の報酬は基本的に仲介手数料のみなので、なぜ無料にできるのか疑問に思う方もいるのではないでしょうか?仲介手数料無料についてはきちんと理由があるので、確認していきましょう。

仲介手数料無料の理由

不動産取引では通常買い手、売り手それぞれに仲介会社がいて、売り手や買い手を探します。当然、取引が成立すれば仲介手数料を手にできますが、もし一つの不動産に対して買い手・売り手双方を見つけることができれば2倍の仲介手数料が手に入ります。

買い手・売り手双方の仲介を行うことは不動産業界で「両手仲介」と言われ、顧客の多い大手などで見られます。

両手取引をしている不動産会社は、見込みの購入客が多ければ売り手の手数料を、抱える不動産が多ければ買い手の手数料を安くすることがあります。場合によっては無料とすることもあるため、これが仲介手数料無料にできる理由だと言えます。

不動産査定での見極めが重要

仲介手数料無料についてきちんと理由があることをお伝えしましたが、必ずしも無料がいいというわけではありません。金額の大きな不動産売却では不動産会社によって違いもあるので、複数の不動産会社を比較してみるといいでしょう。

仲介手数料は確かに金額が大きいですが、仲介手数料以外の部分もきちんと比較して見極めましょう。

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不動産売却の仲介手数料にかかる消費税

個人が不動産を売買する場合、基本的には売買代金に対しては消費税はかかりません。一方で、不動産会社への報酬となる仲介手数料に対しては消費税がかかるので注意が必要です。

消費増税と仲介手数料

2019年10月より消費税が10%となりました。あくまで仲介手数料に対しての課税ですが、どれくらい税額に差が出るのか簡単に見ていきましょう。

◯仲介手数料にかかる消費税が受ける増税の影響
不動産売却金額 仲介手数料 消費税(8%) 消費税(10%) 差額
2,000万円の場合 66万円 5.28万円 6.6万円 1.32万円
3,000万円の場合 96万円 7.68万円 9.6万円 1.92万円
 

あくまで法律で決められた上限いっぱいの場合の消費税ですが、上記のように数万円の違いとなります。金額感をイメージしにくいかもしれませんが、参考にしていただければと思います。

400万円未満の低廉な空き家にかかる仲介手数料

2018年1月にあった法律の改正に伴って、不動産会社は一定の要件を満たした低廉な空き家を売却する場合の仲介手数料を「売買価格の3% + 6万円」をこえて、18万円(+消費税)まで請求できるようになりました。ちなみに、低廉というのは金額が安いことを意味しており、この場合は売買価格400万円以下の空き家を低廉な空き家と呼びます。

◯低廉な空き家にかかる仲介手数料
売却価格 本来の仲介手数料 18万円を請求した場合との差額
200万円 10万円 8万円
300万円 14万円 4万円
400万円 18万円 0万円
 

私たち売却する側の目線からすると、この改正によって支払う仲介手数料が増えて迷惑に感じるかもしれません。しかし、そもそも低廉な空き家の買手を積極的に探してくれる不動産会社は多くありません。特に地方にある物件の場合、買手が付きにくい上に移動コストがかかり、それでいて報酬(仲介手数料)が安いとなるとやりがいがなくて当然です。
この変更によって、不動産会社は報酬に一定の保証がされ、所有者も低廉な空き家を売却しやすくなっています。

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