【2020年版】不動産売却時の確定申告方法と確定申告の必要書類の書き方

2019年に行われた不動産売却が2020年の確定申告で対象となります。当記事では、不動産売却と確定申告の関係を節税の観点からご紹介しています。確定申告の前に不動産売却がもたらす節税効果と必要書類を確認して、今から税金対策を考えてみませんか?

不動産売却を検討しているなら、まずは査定価格を知ると税金計算に役立ちます。

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確定申告で節税に不動産売却が効果的な理由

不動産売却は、確定申告でどのような節税となるのでしょうか?収入が増えてしまうのにどうして節税できるのか、ご紹介します。

確定申告で課税所得がマイナスになることがある

確定申告では、一年間の各所得と経費をそれぞれ計算して、いくら納税するのかを計算します。不動産売却については、収入は売った時の金額、支出は買った時の金額に諸経費を加えたものが使われます。

したがってどれだけ売却代金が大きくても、支出の方が多ければ、確定申告では「不動産売却損」が計上されるということになります。経年劣化する建物などは買った時の方が高くなる傾向にあるので、一度査定してみると案外大きな売却損が出るかもしれません。

不動産売却損が出た時は確定申告で他の所得を圧縮できる

不動産売却損は、確定申告をすることで他の所得と相殺することができます。つまりその時期に不動産売却して出た売却損と合算して、納める税金を少なくできるということです。

不動産売却益が出た時でも確定申告での税負担は軽い

一方、利益が出てしまう場合でも税負担は意外と軽いので、ご紹介します。

マイホームは利益をだすことより住むことが目的なので、投資用不動産と比較して税負担が軽くなるようにできています。このためマイホーム売却では、売却益が出ても一定額まで所得税がかからないという特例があります。

また不動産を買った時の金額に諸経費を加算できるので、支払った分の領収書を保管しておくことで課税される所得を少なくすることができます。

確定申告で節税になるか、まずは不動産査定で確認しよう

確定申告で不動産売却が節税になるかどうか知るために、まずはご自身の不動産がいくらで売れるのかを確認することがおすすめです。低く査定されれば節税になり、高く査定されても特例などがあるので、まずは査定してみてはいかがでしょうか。

いくらで不動産売却できるのか、まずは見積もりをして比較検討してみましょう。

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確定申告での不動産売却の譲渡所得・譲渡損失

確定申告では、実際にはどんな計算が行われるのでしょうか。ここで不動産売却をした時の税金計算を確認していきましょう。

税金の計算

課税対象となる金額の計算式は以下の通りです。

売却代金 - (取得費 + 譲渡費用) = 譲渡所得(損失)

この式の各項目がわかれば課税の仕組みがイメージできるので、それぞれ何を意味するのか詳しく見ていきたいと思います。

取得費

取得費は、細かな費用の計算はありますが、原則的に不動産を購入した時に支払った金額を指します。物件自体の金額はもちろん、取得にかかった手数料や登記費用、測量費など証明できるものはすべて含むことができます。この金額をいかに大きく計上できるかによって課税所得が変わるので、もし手元に証明できる書類があれば、大切に保管しておきましょう。

なお、取得費が証明できなかったら「概算取得費」として、売却代金の5%は計算に含むことができます。

譲渡費用

取得した時と同様に、不動産売却のときにも仲介手数料など経費が発生します。確定申告の際はこれら経費だけでなく司法書士への委託費用なども計算に含むことができ、正しく把握しておくことで節税につながります。

譲渡所得・譲渡損失

譲渡所得は課税譲渡所得とも言われ、売却代金から買った金額や諸経費を差し引いてもプラスの時に、申告義務が生じる所得のことを言います。税金の計算ではこの金額に税率をかけて納税額を算出します。

一方で不動産売却がマイナスの時は譲渡損失と言います。申告は任意ですが、要件を満たしていればいくつかの特例が適用され、節税することができます。

【参考】譲渡所得(損失)シミュレーション

査定をすることで、売却代金のイメージをすることができます。売却代金が分かれば譲渡所得の計算ができますので、参考まで、計算シミュレーションを記載しておきます。

譲渡所得のシミュレーション

注意事項リンク先について、当社はいかなる保証もせず、利用者の自己責任をもってご覧いただくものとします。

不動産売却後に確定申告でできる節税

所有している物件や状況、売却時期によって適用される特例は異なるので、いくら節約できるのか、さらに詳しく確認していきましょう。

確定申告でできるのは、譲渡損失(売却損)に関する節税です。ここで特に効果の大きな3つの特例をご紹介します。

損益通算

「不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」という特例で、譲渡損失を他の黒字と相殺できるため損益通算と言われます。ここまでご紹介してきたように確定申告の際に不動産売却で節税を考える場合、基本的にはこの考え方を用いています。

繰越控除の特例

正式には「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と言います。住宅ローンが残っている時、以下の要件を満たすことで翌年から3年間に渡って利益と相殺できる「繰越控除」が適用されます。

(適用要件)
  1. マイホームであること(過去に住んでいたなら3年経過した12/31までを含む)
  2. 災害で家屋がなくなった場合も3年経過した12/31までに売却していること
  3. 1/1時点で所有から5年以上経過していること
  4. 売買契約前日の住宅ローン残存期間が10年以上であること

◯損益通算できる限度額
住宅ローン残高 - 売却代金 = 限度額

譲渡損失は取得費との差し引きで計算するので、思いの外大きな金額になることがあります。繰越控除は損益通算を、売却年を含む4年間に渡って相殺できる特例です。適用時期やいつまで適用されるのかなどは、売却を依頼する不動産会社や管轄の税務署に相談してみるといいでしょう。

買い替えが伴う場合

「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といい、買い替えを伴う売却の場合に以下の要件を満たすことで損益通算・繰越控除が適用されます。

(適用要件)
  1. 繰越控除の特例の要件1~3を満たしていること
  2. 新居が譲渡の前年(1/1~12/31)に日本国内にあり、かつ床面積が50平米以上であること
  3. 新居には翌年の12/31までに住む・住む予定であること
  4. 新居取得年の12/31時点で残存期間10年以上であること

通常の「繰越控除の特例」との大きな違いは限度額になります。先程は、仮に譲渡損失が1,000万円あったとしても、売却代金と住宅ローン残高の差額が100万円なら、100万円を限度に繰り越すことになりました。

こちらは買い替えが伴うことで限度額の規定がなくなり、譲渡損失の1,000万円までを、その年と翌年以降3年間に渡って相殺することができます。

不動産売却時の確定申告での節税

不動産売却で売却益(譲渡所得)があった時には、以下の特例で節税することができます。

マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除

マイホームの売却では3,000万円の特別控除の特例があります。

(適用要件)
  1. マイホームであること(過去に住んでいたなら3年経過した12/31までを含む)
  2. 売った年・前年・前々年に同じ特例や譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を受けていないこと
  3. 売った年・前年・前々年に買い替え・交換の特例を受けていないこと
  4. 売った建物や土地が収用等の控除など他の特例を受けていないこと
  5. 災害で家屋がなくなった場合も3年経過した12/31までに売却していること
  6. 売り手と買い手の関係が特別でないこと(親子や夫婦など)

これが適用された場合は、もし譲渡所得が出ても3,000万円までは控除の対象となりますので確認してみましょう。

譲渡所得の計算では売却の代金から取得費や諸経費を差し引いて計算しました。この所得に税率をかけて納税額が算出されますが、控除が適用されると、以下のタイミングで課税所得を少なくすることができます。

◯譲渡所得税の計算
通常:譲渡所得 × 税率 
特例:(譲渡所得 - 控除額) × 税率
 
※税率は5年以下の所有で約39%、5年以上で約20%になります。

わかりやすい例をあげると、諸経費込み4,000万円で取得した不動産を7,000万円で売却したとき、通常は3,000万円の約20%の税率がかけられて「約600万円」支払うことになります。特例が適用されるだけで納税が不要になるということで、メリットを感じられるのではないでしょうか。

確定申告で節税できるか調べるなら一括査定

確定申告では、譲渡損失は節税効果があり、逆に譲渡所得があっても税負担が軽いことをご紹介してきました。売却に興味を持った方は、まずはご自身のもつ不動産の売却価格を調べてみてはいかがでしょうか?

確定申告で節税する前に、いくらで不動産売却できるのか確認することが大切です。

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不動産売却の控除に必要な確定申告と手間を省く方法

節税に関わる特例が適用されるためには確定申告が必要です。実際に不動産売却の確定申告ではどんなことをするのか、ご紹介します。

不動産売却があった時の確定申告での必要書類

管轄の税務署に行くか、もしくはホームページからダウンロードして必要書類を用意します。※管轄署がわからない時は、国税庁のホームページで郵便番号を入れて検索することができます。

(必要書類・添付書類一覧)
  • 確定申告書B様式
  • 所得税青色申告決算書(不動産所得用)
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)

書き方はインターネットで紹介されているので、これら必要書類・添付書類に不動産の取得費・諸経費・売却代金などを記入していき、管轄の窓口で提出します。書き方がわからない時は管轄窓口で案内してもらえるので、積極的に質問してみましょう。

ご自身で保管しておく確定申告の必要書類

どんな契約が交わされて、いくら生じたのか証明するのに、ご自身でも以下の書類(添付書類)を保管しておきます。

不動産売買における各種契約書

契約書は不動産会社に仲介をお願いした時の契約書と、買主と売買契約を交わした時の契約書の2種類あります。基本的に不動産売却の確定申告で使うのは売買が行われたことを証明する売買契約書になります。

売買にかかる費用の領収書

領収書は原本ではなくコピーで良く、取得費(不動産を購入した時に作成した領収書)と、譲渡費用(不動産を売却した時に作成した領収書)の両方が必要になります。仲介手数料のような高額なもの以外にも小さな経費は発生しますので、念の為、迷ったものはすべて保管しておくといいかもしれません。

不動産売却の確定申告は税理士に任せる

金額の大きな不動産売却だからこそ、確定申告を税理士に委託するという方法があります。

個人で税理士に確定申告を委託する場合、税理士報酬の相場は5~10万円と言われています。初めにご紹介した不動産売却の節税例では、場合によっては数十万~数百万円の節税が見込めますので、この税理士報酬はそれほど高額に感じないのではないでしょうか。

不動産売却が絡むことで節税に関わる金額は大きくなります。税理士報酬は発生しますが、特例や節税の仕組みが複雑なだけに、もしかすると1人でやったときよりもより高額な税金対策ができるかもしれません。

確定申告をプロに任せれば手間がかからない

整理すると、売却に関することは不動産会社の担当者、登記に関することは司法書士、そして税金(節税)に関しては税理士におまかせすれば、手間がかかりません。書き方や手続きをする時期がいつなのかわからなくても、お任せすれば問題ないでしょう。

不動産売却を確定申告の手続きに含めることで、最終的に税金だけでなく手間も減らせるかもしれません。まずは不動産査定をしてはいかがでしょうか。

まずは無料査定をして、確定申告を税理士に任せるか判断してみましょう。

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