個人の不動産売却でも消費税が課税される場合とは?

個人が不動産を売却する場合は、売買代金には「消費税がかからない」のが一般的です。本当にどんな不動産の売却でも、消費税は非課税なのでしょうか。

ここでは、個人が不動産を売却する時に、どんな時に消費税がかかるのかご紹介します。不動産売却と消費税の関係はどのようになっているのか確認しておきましょう。

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消費税は課税事業者の不動産売却にかかる

消費税は私達にとってかなり身近な税金ですが、課税の仕組みについてはあまり知られていないかもしれません。はじめに消費税がどんな税金なのか、確認しておきましょう。

消費税とは?

消費税は、国内におけるモノやサービスなどの取引に対して課される税金です。商品価格に消費税が上乗せされることで消費者が負担し、これを預かった納税義務のある事業者が国や地方に納めます。普段の買い物の時に消費税が加算された金額が表示されているのは、このためです。

課税事業者とは?

納税義務のある事業者を課税事業者といいます。課税事業者に該当するかどうかにはいくつかの要件がありますが、主に一定の期間での課税対象となる売上高が1,000万円以上の事業者が課税事業者に該当します。

ちなみに事業者とは、必ずしも法人であるとは限りません。個人(個人事業主)であっても、不動産売却などで継続して利益を得ている場合には課税事業者になりますので、注意しなくてはいけません。

不動産の売却においては、「個人の売却では消費税の課税は行われない」などと言われますが、これは課税事業者ではないことを前提としたものです。ご自身の不動産売却が消費税の課税対象かどうかは、もう少し踏み込んで考える必要があります。

個人の不動産売却ではどんな場合に消費税がかかる?

ここで個人による不動産売却で消費税がかかる場合・かからない場合について見ていきます。

個人の不動産売却で消費税がかからない場合

課税事業者でない個人が不動産を売却する時は、基本的には消費税が課税されません。これについてもう少し細かく見ていきましょう。

個人の居住用不動産は課税されない

通常の居住用不動産(マイホーム)の売却によって受領した代金には、消費税の課税はありません。不動産は業者に間に入ってもらって売却しますが、それは仲介で、買い手は別にいます。あくまで個人間の取引ですので、消費税の納税義務は生じません。

土地は課税されない

個人である場合に限らず、土地に対して消費税は課税されません。土地売却と消費税については、後ほどもう少し詳しく見ていきます。

消費税は2019年10月より10%に増税されましたが、個人の家の売却代金に大きな影響はありません。不動産の売却で損をしないためには、他の費用を抑えたり、できるだけ高く売却することが大切になります。

個人の不動産売却で消費税がかかる場合

個人が不動産を売却する場合でも消費税がかかる場合があります。

賃貸マンションなどの投資用不動産の売却

個人であっても、賃貸経営など収益目的で所有している不動産の売却の場合には、納税義務が生じることがあります。消費税がかからないのはあくまで居住用不動産なので、注意しましょう。

土地の活用として経営している駐車場の売却

駐車場を売却する場合には、消費税がかかることがあります。原則として土地の売買は消費税がかからないため、青空駐車場のように駐車区画がはっきりとしていない場合には消費税がかかりません。

しかし設備が整えられている駐車場については建物と同様の扱いとなり、消費税の課税対象となります。また、土地に埋まっている地下型の車庫などの売却についても、土地の譲渡ではなく設備の譲渡とみなされるので同様に消費税がかかります。

いずれの場合も細かな判断は難しいので、税務署など専門家に問い合わせてみるといいでしょう。

不動産買取

不動産の売却には、不動産会社に仲介を依頼する「不動産売却(不動産仲介)」と不動産会社が直接買い取る「不動産買取」の2種類があります。

前者の不動産売却では個人間での売買が一般的なので、不動産が建物でも土地でも消費税はかかりません。一方、不動産買取では買主が不動産業者(課税事業者)になるので、売買代金に消費税が課せられることになります。消費税は不動産会社が負担する消費税なので売主が直接支払うことはありませんが、消費税を業者が負担する分、売却金額は少なくなることが多いです。

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土地売却は消費税非課税?

不動産売却にかかる消費税をひとくくりにご紹介していますが、実は土地の売却については消費税がかかりません。どのような理由から消費税がかからないのか、見ていきましょう。

土地は消費されない

消費税はモノやサービスの売買で生じるイメージをお持ちの方がいると思いますが、そもそも消費税は「消費されるもの」に対してかかります。このことから、土地や土地を使う権利は消費されない(= 資本移転の一部とみなされる)ので、原則的に課税対象とはならないことがわかります。

土地売却で生じる税金は?

土地売却をする場合に課税される税金には、主に所得税や住民税などがあります。これについては以下の記事で詳しくご紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却の譲渡所得とは?かかる所得税や納める時期も併せてご紹介
不動産売却で翌年の住民税は上がる?

【参考】消費税には不課税取引と非課税取引がある

消費税が課税されない取引に関しては、不課税取引と非課税取引の2つがあります。不課税取引というのは、寄付であったり配当であったり、対価を得て行う取引ではないものが該当します。一方、非課税取引は土地や有価証券のような消費税の課税対象としてふさわしくないものや、一定の配慮から課税対象としない取引が該当します。

不動産売却では仲介手数料にも消費税がかかる

売却代金以外にも、不動産売却や土地活用にかかる費用に対して消費税が生じることがあるので、ご紹介します。

売却に関する諸費用には消費税がかかる

不動産の売却代金自体に消費税がかからない場合でも、不動産会社や公的機関などへ支払う費用は消費税がかかります。

◯主に消費税がかかる費用
  • 不動産会社への仲介手数料
  • (登記などを任せた場合の)司法書士への報酬
  • 住宅ローンの手続きに関する費用

仲介手数料は一般的に売買代金の3%+6万円程度なので、仮に3,000万円で売却できれば96万円となるので、その10%ということで消費税は96,000円です。

個人が居住用不動産を不動産売却自体は消費税の課税はありませんが、諸経費にも消費税がかからないと思っていると意外と負担になるので、確認しておくといいでしょう。

土地活用の場合も消費税がかかる

土地を所有している方の中には、売却以外にも土地活用を検討している方もいるかもしれません。土地活用で得られる収益に関しては消費税がかかるので、簡単にご紹介します。

◯消費税がかかる主な土地活用
  • 駐車場経営
  • 賃貸経営
  • 1ヶ月未満の短期的な土地の貸付

長期の貸付にかかる借地料は消費税の非課税取引ですが、短期的な土地の貸付は課税対象となっているので注意が必要です。

【参考】消費税の益税

消費税がかかる取引をした場合でも、業者に納税義務がないというケースがあります。これを「消費税の益税」といいます。この場合は買主が負担する代金に消費税分が含まれているにもかかわらず、預かった側が納税しなくて良いため、消費税額分が利益となります。

消費税の益税では本来消費税として納められるはずの税金が利益となっているため、消費者にとっては好ましい仕組みではありません。このため制度の改正が決定しており、2023年10月からはインボイス方式という仕組みに変更され、利益の上乗せができなくなります。

法人が不動産売却した場合の消費税について

個人の不動産売却では、売却代金にかかる消費税について考えることは少ないです。一方で、法人の不動産売却では節税など、消費税に関して色々なことを考える必要があります。

ここで法人による不動産売却と消費税について簡単にご紹介しますので、気になる方は参考にしてみてください。

通常の消費税納付税額の計算

まずは事業者の消費税の納付税額計算について見ていきます。

消費税の納付税額=
(課税期間中の)課税売上に係る消費税額 – (課税期間中の)課税仕入等に係る消費税額

課税売上に係る消費税額というのは売上に含まれる消費税のことで、一時的に預かった状態の消費税です。一方で課税仕入等に係る消費税額は仕入などの経費に含まれる消費税のことで、すでに支払った消費税です。

消費税は事業者が納付するので、支払った消費税は納付先の事業者が計算して納付します。対して預かった消費税は、税額をそのまま納付するのではなく、自社で「預かった消費税」から支払った税額を控除して納付します。

簡易課税

消費税の計算にはいくつかの方法があり、そのうちの一つに簡易課税という制度があります。課税売上高が5,000万円以下で、届け出をした事業者に適用されます。

簡易課税による税額計算のポイントは「みなし仕入率」です。みなし仕入率というのは、業種ごとにおおよその費用をあらかじめ決めて定められた、仕入控除の割合のことを言います。みなし仕入率は事業区分によって異なるため、簡易課税制度を利用する場合は注意する必要があります。不動産売買・不動産仲介・不動産賃貸・不動産管理など不動産業の場合、みなし仕入率は40%(第六種事業)です。

簡易課税をつかうメリットは、税金計算が簡単になることです。あらかじめ仕入率が固定されているため実際の仕入などにかかった消費税を考える必要がありません。

消費税還付

預かった消費税と支払った消費税に差額が生じた場合、預かった消費税の方が大きければ差額分を納税し、支払った消費税の方が大きければ差額分を還付してもらいます。
消費税還付については、売上の課税・非課税などによって複雑な計算が伴うことがあります。ここでは消費税の節税に関する内容は割愛しますが、気になる方は税理士など、税務の専門家に相談するといいでしょう。

売買代金について気になる方は、無料査定から不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

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