個人の不動産売却でも消費税が課税される場合とは?

個人が不動産を売却する場合、「売買代金には消費税がかからない」というのが一般的です。本当にどんな不動産の売却でも、消費税は非課税なのでしょうか。この記事では、個人が不動産を売却する時に、どんな時に消費税がかかるのかご紹介します。不動産売却と消費税の関係はどのようになっているのか確認しておきましょう。

消費税は課税事業者に課される税金

消費税はかなり身近な税金ですが、課税の仕組みについてはあまり知られていません。はじめに消費税がどんな税金なのか、確認しておきましょう。

消費税とは

消費税は、国内におけるモノやサービスなどの取引に対して課される税金です。普段の買い物の時ように、商品価格に消費税を上乗せすることで消費者が負担し、これを預かった納税義務のある事業者が国や地方に納めます。

課税事業者とは

納税義務のある事業者を課税事業者といいます。課税事業者に該当するかどうかにはいくつかの要件がありますが、主に一定の期間での課税対象となる売上高が1,000万円以上の事業者が課税事業者に該当します。

ちなみに事業者とは、必ずしも法人であるとは限りません。個人(個人事業主)であっても、不動産売却などで継続して利益を得ている場合には課税事業者になりますので、注意しなくてはいけません。

不動産の売却においては、「個人の売却では消費税の課税は行われない」などと言われますが、これは課税事業者ではないことを前提としたものです。ご自身の不動産売却が消費税の課税対象かどうかは、もう少し踏み込んで考える必要があります。以下で見ていきましょう。

個人の不動産売却で消費税がかからない場合

課税事業者でない個人が不動産を売却する時は、基本的には消費税が課税されません。具体的にどのような場合に消費税がかからないのでしょうか。

個人の居住用不動産は課税されない

通常の居住用不動産(マイホーム)の売却によって受領した代金には、消費税の課税はありません。不動産会社に相談して売却をしますが、業者が行うのはあくまで仲介で、買い手は別にいますそのため個人間の取引となり、消費税の納税義務は生じません。

土地の売却では課税されない

不動産には建物と土地がありますが、このうち土地については消費税がかかりません。そもそも消費税がかかるのは「消費されるもの」です。土地や土地を使う権利は消費されるものではないので、原則的に課税対象とはなりません。

【参考】消費税には不課税取引と非課税取引がある

消費税が課税されない取引に関しては、不課税取引と非課税取引の2つがあります。不課税取引というのは、寄付であったり配当であったり、対価を得て行う取引ではないものが該当します。一方、非課税取引は土地や有価証券のような消費税の課税対象としてふさわしくないものや、一定の配慮から課税対象としない取引が該当します。

消費税は2019年10月より10%に増税されましたが、個人の家の売却代金に大きな影響はありません。不動産の売却で損をしないためには、他の費用を抑えたり、できるだけ高く売却することが大切になります。

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個人の不動産売却で消費税がかかる場合

個人が不動産を売却する場合でも消費税がかかる場合があります。

賃貸マンションなどの投資用不動産の売却

個人であっても、賃貸経営など収益目的で所有している不動産の売却の場合には、納税義務が生じることがあります。消費税がかからないのはあくまで居住用不動産なので、注意しましょう。

土地の活用として経営している駐車場の売却

駐車場を売却する場合には、消費税がかかることがあります。原則として土地の売買は消費税がかからないため、青空駐車場のように駐車区画がはっきりとしていない場合には消費税がかかりません。

しかし設備が整えられている駐車場については建物と同様の扱いとなり、消費税の課税対象となります。また、土地に埋まっている地下型の車庫などの売却についても、土地の譲渡ではなく設備の譲渡とみなされるので同様に消費税がかかります。

いずれの場合も細かな判断は難しいので、税務署など専門家に問い合わせてみるといいでしょう。

不動産買取

不動産の売却には、不動産会社に仲介を依頼する「不動産売却(不動産仲介)」と不動産会社が直接買い取る「不動産買取」の2種類があります。

前者の不動産売却では個人間での売買が一般的なので、不動産が建物でも土地でも消費税はかかりません。一方、不動産買取では買主が不動産業者(課税事業者)になるので、売買代金に消費税が課せられることになります。消費税は不動産会社が負担する消費税なので売主が直接支払うことはありませんが、消費税を業者が負担する分、売却金額は少なくなることが多いです。

不動産売却に関係あるその他の消費税

売却代金以外にも、不動産売却や不動産の活用では消費税がかかることがあるので、ご紹介します。

売却に関する諸費用には消費税がかかる

不動産の売却代金自体に消費税がかからない場合でも、不動産会社や公的機関などへ支払う費用は消費税がかかります。

◯主に消費税がかかる費用
  • 不動産会社への仲介手数料
  • (登記などを任せた場合の)司法書士への報酬
  • 住宅ローンの手続きに関する費用

仲介手数料は一般的に売買代金の3%+6万円程度なので、仮に3,000万円で売却できれば96万円となるので、その10%ということで消費税は96,000円です。

個人が居住用不動産を不動産売却自体は消費税の課税はありませんが、諸経費にも消費税がかからないと思っていると意外と負担になるので、確認しておくといいでしょう。

土地活用の場合も消費税がかかる

土地を所有している方の中には、売却以外にも土地活用を検討している方もいるかもしれません。土地活用で得られる収益に関しては消費税がかかるので、簡単にご紹介します。

◯消費税がかかる主な土地活用
  • 駐車場経営
  • 賃貸経営
  • 1ヶ月未満の短期的な土地の貸付

長期の貸付にかかる借地料は消費税の非課税取引ですが、短期的な土地の貸付は課税対象となっているので注意が必要です。

【参考】消費税の益税

消費税がかかる取引をした場合でも、業者に納税義務がないというケースがあります。これを「消費税の益税」といいます。この場合は買主が負担する代金に消費税分が含まれているにもかかわらず、預かった側が納税しなくて良いため、消費税額分が利益となります。

消費税の益税では本来消費税として納められるはずの税金が利益となっているため、消費者にとっては好ましい仕組みではありません。このため制度の改正が決定しており、2023年10月からはインボイス方式という仕組みに変更され、利益の上乗せができなくなります。

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