不動産売却で必要な契約とは?媒介契約と売買契約の特徴や注意点

不動産は2度の契約を経て売却するのが一般的です。ひとつは不動産会社との契約、もう一つは買主との契約。色々とわからないことが多くて面倒に感じるかもしれませんが、大切な財産を安心して売却するためには、どちらも重要な契約です。ここでは不動産売却で押さえておきたい「契約」についてご紹介します。

不動産売却における契約の流れ

はじめに不動産売却がどのような流れで進むのか確認しましょう。

このように媒介契約は不動産会社に査定をしてもらった後に、売買契約は購入希望者との交渉がまとまった後に締結します。

媒介契約は、不動産売買や貸借の成立のために不動産会社(宅建業者)に依頼する契約です。契約の内容について問題が起きないよう、不動産会社には書面を作成してもらい、受け取ることになります。
売買契約は、売主と買主の売買を行うことについて合意を書面にする契約です。宅地建物取引業法で契約の前に不動産会社が「重要事項説明」を行うことが定められており、ここで物件や契約について詳細な説明をしてもらいます。

契約は不動産会社がサポートしてくれます。安心して依頼できる会社を見つけるためにも複数社を比較することがおすすめです。

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不動産会社と交わす「媒介契約」

不動産の媒介契約には3つの種類があり、どの媒介契約を選択するかによって不動産売却の進め方がちがいます。それぞれの契約の特徴を確認しましょう。

3つの媒介契約

◯一般媒介契約
一般媒介契約は複数の不動産会社に買手を探してもらう契約です。

◯専任媒介契約
専任媒介契約は、不動産会社を一社に決めて買手を探してもらう契約です。ご自身で買手を見つけることはできますが、他の業者には探してもらうことはできません。他の会社とは契約しない代わりに、契約した不動産会社は、7営業日以内にレインズ(不動産を流通させる機構)に登録すること、2週に1回以上経過を報告することが義務付けられます。

◯専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、不動産会社を一社に決める点では専任と同じですが、ご自身で見つけた買手にも売却ができないという点で異なります。契約した不動産会社は、5営業日以内にレインズに登録すること、週に1回以上経過を報告することが義務付けられます。

どの契約を選択すべき?

一般媒介契約は複数の会社に依頼できるのでインターネットなどで調べるとおすすめされていることも多いですが、不動産会社からすると他社に売却されることが多いので力を入れにくいという側面もあります。
一方、専任や専属専任媒介契約はレインズへの登録や報告の義務があるので安心して進めてもらえそうですが、囲い込みなどには注意が必要です。

結論としてどの契約を選択すべきかを、はっきりと言い切ることはできません。いくつかの不動産会社に相談してみて、ご自身にあった媒介契約を選択した方が良いでしょう。

媒介契約の時に必要なもの

不動産会社と交わす媒介契約の時点では、物件の所有者本人であることを証明するための免許証や権利証が必要です。その他、間取り図や固定資産税の通知書などがあれば見せることもありますが、基本的には不動産会社から指定されたものを用意するといいでしょう。

なお、媒介契約については不動産売却での3つの媒介契約とは?媒介の手数料や媒介契約書も併せてご紹介!にて詳しくご紹介していますのでご参照ください。

買主と交わす「売買契約」

不動産の売却活動を経て購入希望者が見つかり、売主と購入希望者との交渉を経て、売却が決まった段階で売買契約は取り交わされます。

売買契約の時に必要なものは?

売買契約時に必要なものを確認しておきましょう。

◯売主
土地、建物登記済証
身分証明、実印、印鑑証明(共有名義の場合、全員分)
固定資産税等納税通知書
建築確認通知書、検査済証
前面道路の登記簿謄本実測図、建築図面、建築協定書等
付帯設備表、物件状況等報告書
売買契約書貼付印紙
権利書
◯買主
身分証明、印鑑
売買契約書貼付印紙代
手付金
仲介手数料の半金
源泉徴収票または確定申告書の写し
住民税決定通知書または納税証明書

これらをあらかじめ用意しておき、スムーズに売買契約を結びましょう。

不動産の売買契約における注意点は?

売買契約を交わす際には、いくつか注意しておきたいポイントがあります。

売買契約書の記載内容に間違いはないか

売買契約書には物件の代金や手付金の額・支払日、所有権の移転や引き渡しに関する事項・瑕疵担保責任に関する事項などが記載されています。この記載事項をよく確認しましょう。

契約解除や不履行について

売買契約を締結すると法的拘束力が発生しますが、これを解除(キャンセル)することはできるのでしょうか?
基本的に、不動産の売買契約を勝手に解除することはできません。あらかじめ契約に記載がある場合や一定の手続きを行うことで解除ができるので、ご紹介します。

◯手付金放棄による解除
売買契約の時点で、買主が契約解除を可能にする手付金を支払っている場合、これを放棄することで契約の解除が成立します。売主が解除する場合は手付金の返還とさらに手付金分の負担、つまり手付金額の倍額を支払うことで解除できます。
但し、契約の解除ができるのは履行の着手、つまり登記手続きや代金の支払いが行われる前に限るので気をつけましょう。

◯契約違反や瑕疵による解除
代金の支払いが行われない場合や物件の引き渡しをしない場合には、一定の要件を満たすことで契約を解除できます。これによって損害が生じている場合には損害賠償が生じることもあります。
また不動産を売却する場合、売主は瑕疵担保責任(物件に問題が見つかった場合の責任)を負うため、これによって契約が解除されることもあります。

◯合意による解除
売主・買主の双方が合意すれば契約は解除されます。但し、不動産に関する重要な決定ですので、一方的な解除をお願いしても合意が得られるとは限りません。トラブルにならないよう、契約は慎重に交わした方がいいでしょう。

契約についても不動産会社が丁寧にサポートしてくれます。ますはご自身に合った不動産会社を見つけるところから始めてみてはいかがでしょうか。

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