不動産売却で売主が負う瑕疵担保責任と契約不適合責任

不動産の色々な不具合や欠陥を「瑕疵(かし)」といいます。もし不動産売買において、瑕疵に気づかずに取引が行われてしまうと、買主が損をしてしまうことになります。ここでは不動産の瑕疵についてご紹介します。また、不動産売買に関する民法や不動産業界の慣習など、取引の公平性を保つための決まりについても併せてご紹介します。

不動産売却前に瑕疵について不安がある方は、早めに不動産会社に相談しましょう。

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なお、これまでは物件における瑕疵について売主の「瑕疵担保責任」が問われてきましたが、2020年4月からは改正民法により、売主の「契約不適合責任」が問われることとなります。瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いについても、ここで確認しておきましょう。

不動産の瑕疵とは?

まずは不動産の瑕疵についてご紹介します。瑕疵については、物理的瑕疵・法律的瑕疵・心理的瑕疵・環境的瑕疵、のように瑕疵の内容によって4つの分類で考えられることが多いです。以下、詳しくみていきましょう。

物理的瑕疵(土地や建物に直接の問題がある場合)

物理的瑕疵は土地や建物における文字通り物理的なキズのことを指し、土地と建物で瑕疵の内容が違います。
土地の場合には地盤の歪みや埋蔵物の有無、土壌汚染などが物理的瑕疵になります。また、立地条件が極端に悪い場合にも瑕疵とされることもあるようです。
建物の場合には雨漏りやシロアリ、木造部分の腐食、さらには排水管などの設備に故障がある場合などが物理的瑕疵に該当します。

法律的瑕疵(法律上の制限がある場合)

法律的瑕疵は法律によって土地や建物の利用に制限があることを指します。主に都市計画法や建築基準法などがこれに当たり、接道義務を満たしていないことで物件の取り壊しをしても再建築ができない再建築不可物件などが主な法律的瑕疵となります。

都市計画法についてはでご紹介しています。

心理的瑕疵(精神的負担になる事象が伴う場合)

心理的瑕疵は一般的な入居者が嫌悪する事象が伴うことを指します。もっともわかりやすい例でいうと、事故物件などがこれに当たります。孤独死や火災などの事故、殺人事件などは多くの人が嫌悪する事象ですので、心理的瑕疵となります。

環境的瑕疵(周辺環境に問題がある場合)

環境的瑕疵は周辺環境に入居者が嫌悪する問題があることを指します。例えば一定範囲内にごみ処理施設があれば臭いなどの問題が伴います。また、宗教施設や暴力団事務所も同様に環境的瑕疵として扱われます。

不動産売却で売主が負う瑕疵担保責任と契約不適合責任

不動産売却における瑕疵担保責任(売主)について紹介する→民法改正に関して触れる

瑕疵担保責任とは

現行の民法(旧民法)での瑕疵担保責任は、不動産売買において物件に隠れた瑕疵(売買の時点で注意をしても明らかにならない、本来はあるべき品質や性能を備えていない状態)がある場合に、一定期間は売主が買主に対して負う一定の責任のことを言います。
具体的には、買主は瑕疵に対して修繕など(修補)の請求をできず、一方で瑕疵に対する損害賠償を請求することができます。

なお、対象の不動産が新築住宅の場合には、民法とは別に住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)の適用によって、修補を請求することができます。

契約不適合責任とは

改正民法(新民法)での契約不適合責任は、不動産売買において物件が種類・品質・数量について契約内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負う一定の責任のことを言います。
買主は損害賠償の請求だけでなく、物件の修補や、代替物もしくは不足分の引き渡しを求める「追完請求」を行うことができます。

また、契約不適合責任の場合は、程度が軽微な不適合である場合を除いて、契約の解除ができることも特徴となります。

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瑕疵担保責任などの免責のためにできる対策は?

瑕疵担保責任や契約不適合責任を負わないために、売主はどのような対策を行えばいいのでしょうか。生活の中で気づかない瑕疵の見つけ方や、売却時の注意点などをご紹介します。

不動産売却前に現況調査を行う(ホームインスペクション)

物件の現況を専門家に調査してもらうことで、トラブルが起きる確率を下げることができます。専門家はホームインスペクター(住宅診断士)と呼ばれ、中立的な立場から物件における瑕疵の有無をチェックし、補修の必要性や費用の見積もりを行います。基本的には目視によって屋根や外壁、床下などを確認し、場合によっては特別な機材を使って劣化の具合を確認していきます。

不動産会社に懸念点をもれなく報告する

不動産会社に物件の現況を説明する際に、生活をしていて気づいたことをもれなく伝えることも大切です。物件の査定金額が安くなってしまうのではないかと懸念されるからもいますが、もしこの時点でわからなかった場合は、査定でのマイナス分を大きく超える負担を負う可能性もあります。不動産会社の担当者を信頼して、できる限り正確に、物件の現況を伝えるよう心がけましょう。

不動産会社を介して色々な専門家に相談できる場合もあります。まずは不動産会社に相談してみましょう。

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