不動産売却で災害について考えなければいけないこと

不動産の売却には地震や台風などの天災や火災・事故などの人災を合わせた災害リスクが伴います。特に日本は災害の多い国なので、行政がその地域ごとに災害の発生しやすさを表すハザードマップを公開しています。
こちらでは不動産売却において考えなければいけない災害についてご紹介し、ハザードマップによる不動産売却価格の影響や売却時の買主への告知義務、そして誰が災害発生時に責任を取るのかを示す危険負担についてご紹介します。

不動産売却における災害リスクとは?

不動産売却を検討する際にはまず不動産会社に査定依頼をし査定価格を出してもらうのが一般的です。査定価格は様々な災害リスクも考慮されて価格を算出しています。まずはじめに不動産売却で重要視されている災害についてご紹介します。

不動産における天災のリスク

天災のリスクが高い地域では不動産の価値がつけにくい傾向が見られます。それぞれの災害について特徴やリスクを見ていきましょう。

地震:耐震補強工事や新耐震基準が適用された不動産は逆に価値が高くなる場合もあります。
台風:大雨や強風によって不動産の耐用年数なども影響を受けます。
津波:沿岸部や海抜が低い地域は津波のリスクがあり、ハザードマップでも確認できます。
洪水:河川の周辺地域では台風や大雨の影響で洪水のリスクがあります。床上浸水は建物の躯体をダメにし不動産の価値が一気になくなってしまうこともあります。
液状化現象:地面が液状化してしまい、建物がまっすぐ建っていられず不安定になってしまうリスクがあります。
土砂災害:山裾の周辺などは土砂災害により不動産が飲み込まれてしまうリスクや周辺道路が土砂災害により封鎖され陸の孤島になってしまうリスクもあげられます。

不動産における人災のリスク

不動産には天災以外にも人の手による災害、人災もリスクとして考えられます。

火災:過去に火災があった不動産への風評や周辺が古い木造物件に囲まれた不動産では大規模火災へのリスクもあります。
事故:建設中に起こった事故や、水道・ガス漏れなど不動産がかかわった事故によっては買主にマイナスの印象を与えるリスクがあります。
事件:空き巣や強盗、殺人、自殺など刑事事件の場所となってしまった不動産も事故と同様に買主にマイナスの印象を与えるリスクがあります。
その他:反社会勢力の拠点が出来たり、周辺施設の建設工事による騒音・振動など、周辺状況の変化によっても買主が敬遠してしまうような人災リスクが考えられます。

ハザードマップで災害リスクが確認できる

行政によってどの地域でどのような災害が発生しやすいかを示すハザードマップが公開されています。ハザードマップを確認することによってその不動産の災害リスクを見ることができます。

ハザードマップの種類

ハザードマップは、大きく分けて洪水・内水・高潮・津波・土砂災害・火山・地震と7つの種類があり、それぞれ各市区町村の防災関連のページか、国土交通省のサイトで見ることができます。
東日本大震災以降、災害に対する意識が高まり上記であげたハザードマップ以外の災害についても各市町村がマップを作っているので参考にし、ご自身が所有する不動産の災害リスクを確認してみて下さい。

ハザードマップによる不動産売却価格の影響

不動産の売却価格はすでにこれらの災害リスクを考慮して価格を設定しているためハザードマップによって価格に影響を受けることは少ないと言えます。逆に災害対策を施している不動産は高い付加価値がつく場合もあります。
しかし買主はハザードマップによって不安を感じることもあるため、売主は不動産会社に売却にむけた相談をしてみましょう。

不動産売却には様々な災害リスクが考慮されます。査定はプロの不動産会社に依頼しましょう。

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買主への告知義務

不動産を売却する際には売主が抱えている不動産への欠陥や情報、災害リスクについても告知しなければいけない義務があります。しかし明確な告知義務の範囲というものは決まっておらず、売主の判断にゆだねられるためそこからトラブルが発生する事例があります。では災害についてどこまで買主へ災害に対する告知を行えばいいのでしょうか。

告知しなければいけない災害リスク

不動産を売却するとき、物件に瑕疵(かし)がある場合には買主に告知する義務があります。瑕疵とは平たくいうと不動産のキズのことで、本来備えているはずの品質や性能に欠陥が見られることです。
その瑕疵には、大きく分けて以下3種類があります。

・物理的な瑕疵
・環境的な瑕疵
・心理的な瑕疵

災害リスクとして告知しなければいけないものは主に環境的な瑕疵に当たります。例えば、造成宅地防災区域、土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域であるかについて宅建業法により告知しなければいけないと定められています。
他にも心理的な瑕疵として火災や事件・事故による人災による瑕疵も告知しなければいけません。
告知しなければいけない災害リスクは多々ありますが、不動産会社が告知しなければいけないことを事前に共有してくれるので、売主は特に心配する必要はありません。

告知しなくてもよい災害リスク

買主への告知義務は、明確に規定があるわけではないのでこれは告知しなくてもよいといった指標はありません。つまり売主が物理的・環境的・心理的な瑕疵にあたらないと判断できれば告知しなくてもよいと言えます。
しかし過去の事例では告知義務に関して裁判で争われた事例もあるので個人的に判断する前に不動産会社に相談するのが安心です。

告知義務に該当する災害リスクについては不動産会社に相談すると安心です。

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売却活動時に災害が発生したら責任は誰に?危険負担について

売却活動中や買主が決まり契約を結ぶまでの間に、災害が発生し不動産の価値が損なわれてしまった場合はだれが責任を取ればよいのでしょうか。この取り決めにおける危険負担についてご紹介します。

危険負担とは?

危険負担とは、売買契約が成立して不動産の引渡しまでの間に、地震や台風といった売主・買主それぞれの責任でない原因によって不動産価値が損なわれてしまったときはだれが損額を負担するのかといった問題のことです。

売買契約書に危険負担の特約を入れましょう

現状の民法では危険負担が買主にあると定められています。つまり、売買契約成立後から引き渡しまでの間になにかあれば買主の責任ということになります。しかしこれでは買主は、ただでさえ売買契約を結び金銭的負荷を負ううえに、さらにリスクを背負い込むことになります。そこで現在では、売主が危険負担をすることが一般的となっているため、売買契約書にも危険負担の特約を入れるようにしましょう。

危険負担と瑕疵担保責任について

危険負担と似たものに、瑕疵担保責任があります。どちらも売主が買主に不動産の価値を保証するためのものとしては同じですが、責任を負う期間や責任を果たさなければいけない場合が異なります。以下を参考にして下さい。

  対象 責任期間 責任を負う場合
危険負担 売主(一般論) 売買契約成立から引き渡しまで 災害によって不動産価値が損なわれた場合
瑕疵担保責任 売主 引き渡しから2~3ヶ月まで 契約時、明らかになっていなかった隠れた瑕疵があった場合

 

引渡し前の災害は売主が負担するのが一般的です。危険負担の特約によってトラブルを回避することができます。

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