離婚後の不動産売却 離婚後の名義変更と財産分与での贈与税について

離婚したら、本当に色々なことを考えると思います。中でも生活の拠点となる不動産については、扱いに迷うのではないでしょうか?離婚と不動産について、住み続けるか・売却するかの判断が大切です。

いくらで売れるかまずは確認して、正しい判断をしましょう。

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住み続けるとどうなるか、売却するとどうなるか

不動産という資産の特徴や住宅ローン(名義や連帯保証人)があるため、離婚後の不動産について、住み続けるとどうなるのか・売却するとどうなるのか、いくつか確認しておきたいポイントがあります。

・共有名義と連帯保証人の問題
・財産分与のやり方
・財産分与での税金の話

順に見ていきましょう。

共有名義と連帯保証人の問題

住宅ローン残債がある場合、共有名義や連帯保証人などについて色々な問題があります。

不動産が共有名義の場合

不動産を夫婦の共有名義としている場合は、二人の収入を合算してローンを組んでいることがあると思います。名義変更に関しては夫婦二人だけの問題ではなく、不動産を担保にお金を貸している金融機関の承諾が必要です。つまりどちらかに名義変更しようとしても、単純計算で収入が半分となってしまうので、この場合は名義人の変更ができません。

妻(夫)やその家族が連帯保証人となっている場合

連帯保証人は債務者と同じ責任をもつので、離婚に伴い連帯保証を外すことになります。この場合、連帯保証人は債務者に足りない信用を補うために設定しているので、同程度の信用力をもつ他の保証人に差し替える必要があります。

夫(妻)の名義の場合で妻(夫)が住み続ける場合

相手名義のローンがあるまま、名義人以外が住み続けることは可能です。この場合は夫(妻)がローン返済に滞ると、場合によっては退去しなくてはいけないリスクがあります。ただでさえ夫(妻)は新居の家賃や養育費、慰謝料など負担が大きくなるため、慎重な決断が必要です。

不動産を売却すると、色々な問題を解消できます。不動産売却にも手間や時間がかかりますが、上記の問題と比較して判断してみてはいかがでしょうか。

高く売却するために不動産を一括査定して比較してみましょう。

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【参考】完済の目処が立たないときは任意売却も視野に

なお、不動産売却をしてもローンの完済の目処が立たない時は、任意売却という選択肢もあります。通常は抵当権の残った不動産は売却できませんが、金融機関と合意の上で、通常の売却のように不動産を売却できるのが任意売却です。任意売却なら金融機関との話し合いによって抵当権は条件付きで抹消され、残債の支払い計画が立てられます。

不動産の財産分与のやり方

財産分与は、婚姻後に築いてきた財産をお互いの貢献度に応じて分配することを言います。不動産の場合はそのまま分割しづらい資産のため、いくつかの方法で財産分与することになります。

不動産を売らずに財産分与

不動産を売らずに財産分与を行う場合は、不動産評価額の半分相当を財産分与することがあります。また、例えば評価額1億円の不動産と4,000万円の現金を分ける時、不動産を現金換算して、お互いに7,000万円ずつになるように財産分与する場合もあります。

評価額の計算でも揉めるケースもあり、いずれにしても不動産を半分に分けるのは難しいと言えます。

不動産を売却して財産分与

不動産を売却して現金化すると、慰謝料や養育費などを計算に含めて分配できるため、財産分与がやりやすくなります。さらに現金であれば、仮に住宅ローンが残ってしまっても、マイナス分を分配することも可能になります。

いくら現金が残るのか、無料査定で知ることができます。

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財産分与での税金の話

夫名義の不動産を売却して現金で財産分与する場合、原則として贈与税はかかりません。

◯例外として税金がかかる場合
・夫婦で得た財産と呼べる範囲を超えて多すぎる部分には税金がかかります。
・贈与税や相続税を支払わないための離婚の場合は、離婚による財産全てに対して税金がかかります。

これらはあくまで例外であり、夫婦間における贈与は税金がかかりません。離婚後の生活が心配だという方も、夫婦で分けることによって税金はかからないので問題はないでしょう。

不動産で財産分与する場合は要注意

現金ではなく不動産で財産分与をする場合、譲渡した側には以下のような譲渡所得税の課税があります。

分与した時の土地や建物などの時価 - (取得費 + 譲渡費用) = 課税譲渡所得

分与した時の時価が譲渡額になるので、譲渡を受けた妻(夫)が不動産を売却する時はその金額を取得費とします。

財産分与を現金で行えば、贈与税や不動産の取得費について心配する必要がありません。現金化した場合にいくらになるのか、調べてみてはいかがでしょうか。

無料査定なら不動産売却で残る金額を調べてもらうことができます。

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【参考】譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

住宅ローンが残っている不動産を売却した時に、以下の「譲渡損失」が生じると給与所得などと相殺できる特例があります。

売却代金 - (不動産の取得費 + 売却に要した費用) = 譲渡損失(所得)

この譲渡損失があり、借入金の残高が売却代金よりも大きいとき、差額を所得と相殺できます。

借入金の残高 - 売却代金 = 損益通算できる金額

このように住宅ローンが残っていることで、節税できるケースがあります。また、この金額はその年を含む向こう4年間にわたって所得税などと相殺することができます。

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