不動産の共有持分は売却できる?基本となる持分売却4つの場合

離婚や相続などをきっかけに、共有持分となっている不動産の売却を検討することがあるでしょう。しかし通常の不動産売却と比べて、共有持分の不動産売却には色々な制限があります。ここでは、共有名義の不動産を売却する方法など、共有持分を上手に現金化する方法をご紹介します。

共有持分を単独で売却したい場合

共有名義の不動産は売却できる?

そもそも共有名義の不動産を“ご自身だけで”売却することはできるのでしょうか。この持分の売却については、民法で詳細に規定されています。まずは単独でできること、できないこと、場合によってはできることを確認していきましょう。

単独でできること

共有名義の不動産には、居住することができます。ただし、トラブルを避けるためにも共有持分者との合意は必要です。場合によっては持分に応じた賃料を支払う必要があるので注意しましょう。また、不法に占拠する者がいればこれを追い出すことや、建物の維持のための修繕を行うこともできます。

単独でできないこと

単独で不動産を売却したり賃貸に出したりすることはできません。また、共有名義の不動産を借り入れの担保とすることもできません。

過半数の同意があればできること

共有持分については、全体に対する保有割合が決まっています。原則として改装や賃貸はできませんが、持分の過半数を超える同意が得られれば、物件のリフォーム・リノベーションや一定期間の賃貸も可能になります。

共有持分だけの売却はできる?

共有名義の不動産を勝手に売却することはできませんが、ご自身の共有持分だけを売却することはできます。共有持分の売却について、もう少し詳しく見ていきましょう。

他の共有持分者からの同意は不要

共有持分の売却は共有持分者からの同意が必要なく、売却の手続きも通常の不動産売却と同じように行うことができます。このため、売却する本人にとって面倒なことはあまりありません。

不動産買取が一般的

共有持分だけを購入したとしても、買手は不動産を自由にできません。また他の共有持分者についても知らないため色々なトラブルが想定され、共有持分者にも買手にも良い選択とは言えません。したがって、一般的に共有持分は相場よりも大幅に安い金額で売りに出されますが、個人の買手がつくことはほとんどありません。

そこで共有持分、買取を専門に行う不動産会社に買取ってもらうのがかなり多いです。業者であれば、他の共有持分者に売却したり他の持分を買取ってまとめたりして、上手く利益につなげられる場合があります。

共有持分の売却でも、まずは不動産に相談してみましょう。

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共有持分者との合意でまとめて売却する場合

持分だけでは相場よりもかなり安い金額での売却となってしまうため、共有名義の不動産でも、できればまとめて売却したいところです。どのような手順を踏めば、可能なのでしょうか。

共有持分者全員が契約の当事者

不動産の売却を進めていく場合、共有持分者全員が契約の当事者となります。そのため、契約には原則として全員が立ち会わなくてはなりません。しかし実際には、遠方に居住していたり高齢であったり、共有持分者が契約に立ち会うことはできないことが多いので、代表者(代理人)を立てて契約を進めることになります。代表者を立てる場合については、でご紹介していますので、ご参照ください。

売却代金については、持分割合に応じて共有者で分けることになります。この際、諸経費があれば差し引き、また、住宅ローンの残債があれば返済をした後の金額は分配します。

相続における換価分割

相続が伴う場合、換価分割という相続財産を現金化してから分配する方法をとることもあります。換価分割では、相続人全員の名義で相続登記(不動産の名義変更)をしていると手続きが面倒なので、便宜的に代表者一人の名義で登記をして進めるのが一般的です。この場合は、売却後の分配で贈与とみなされないよう、遺産分割協議書に明記しておく必要があります。

相続不動産について興味のある方は相続不動産は売却すべき?売却時の譲渡所得税と保有する場合の固定資産税をご参照ください。

不動産会社は相続に詳しいことも多いです。まずはいくつかの不動産会社に相談してみるといいでしょう

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分割して売却する場合

共有名義となっている不動産が土地の場合には、物理的に分配する分筆という方法もあります。

土地の分筆とは

土地の分筆は、土地家屋調査士によって新たな土地の境界を設置してもらい、分筆登記をすることで正式に土地を分割することを指します。単に土地を分けるだけでは共有名義のままなので、分筆後に所有権の移転登記をして、それぞれが別々の土地を所有している状態にすることができます。ただし、土地はどのように分けるかによって接道や日当たりが大きく違うので、注意しましょう。

売却や土地活用もできる

分筆をすれば、共有持分ではなく独立した土地となります。このため色々な制限がなくなり、売却を自由に行うことができます。さらに不動産の売却だけでなく、土地の活用についても共有者による制限がなくなるので条件次第で効果的な方法でしょう。

共有持分者に売却する場合

共有持分者による買取

ご自身の持分を共有持分者に売却するという方法もあります。この場合は、関係のない第三者に売却する場合のようなトラブルも少なく、買主も不動産を活用しやすくなるため、合理的な方法と言えます。しかし人間関係が上手くいっていることなどが条件になるので、実現できないケースも少なくないでしょう。

共有持分の放棄

売却ではなく、共有持分を放棄することもできます。この場合、放棄した持分は割合に応じて共有持分者へと配分されます。ただし、共有持分の放棄によって権利が移る場合でも、特定の誰かに贈与する場合と同じように贈与税がかかることには注意が必要です。

自分が買取ってから売却する場合も

一方で、自分が他の人の共有持分を買取ることもできます。すべての持分を買取って、通常の不動産にすることができれば相場での売却が見込めるので、資金に余裕がある場合などには、交渉してみてもいいでしょう。

共有不動産でも単独で売却相場を調べることができます。まずは査定をしてみてはいかがでしょうか。

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