相続不動産は売却すべき?売却時の譲渡所得税と保有する場合の固定資産税

相続した不動産をそのままにしておくと、毎年固定資産税がかかってしまいます。そのためできるだけ早く、売却するのか活用(土地活用など)するのか、判断しなくてはいけません。ここでは相続した不動産の売却を中心に、税負担を減らす方法をご紹介します。相続した不動産の売却には、通常の不動産売却とは異なるいくつかの特例がありますが、これらの特例を上手に使うのにも時間的な制限があります。損をしないために、実際に見ていきましょう。

売った方が得なのか、持ち続けた方が得なのか?

まずは相続した不動産について売却した場合と持ち続けた場合でどのような違いがあるのか見ていきます。

売却と継続所有における課税の違い

不動産を売却すると、売却益に対して所得税が課せられます。この所得税は不動産売却した年の確定申告によって、1回きりの発生となります。一方で相続不動産を持ち続けた場合は、不動産に対して固定資産税が毎年かかります。金額は不動産の評価額により違いますが、毎年なので負担になることも少なくありません。

およそ3年が期限となる

相続した不動産の売却では、「3年以内に売却すると所得税の減免があり、3年を超過して売却すると減免なし」など、相続開始から早めに売却をすることで適用できる特例があります。

こういった特例なども考慮すると、相続した不動産は早めに売却するか、持ち続けて活用するかのどちらかを選択した方が良いことがわかります。早めに売却をすれば所得税はかかりますが、現金が入るので使いみちが増えます。不動産を活用すれば、固定資産税は毎年かかりますが土地活用による所得が得られたり住居として使えたりします。最も損をする選択は、放置することです。

放置以外の2つの選択肢について、以下で少し詳しく見ていきましょう。

相続不動産を売却するとどのような特例があるのか

相続した不動産を売却すると、具体的にどんな特例を適用できるのか見ていきましょう。

相続不動産の売却益も課税される

不動産売却益があれば、税金(譲渡所得税)が課税されます。まずは課税所得の計算方法を確認します。

◯譲渡所得税の計算
不動産の売却代金 - (不動産の取得費 + 譲渡費用) = 不動産売却益(譲渡所得)
譲渡所得 × 税率 = 譲渡所得税額

不動産売却ではこのように課税がされます。不動産は売買金額が大きいので、場合によって課税額が大きくなりますが、特例が適用できれば結果的には負担が小さくなります。続けて見ていきましょう。

相続だからこそ使える特例

不動産の売却では、相続した不動産にのみ使える特例があります。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続した財産を売却する時、一定の要件を満たすことで相続税額を不動産の取得費に加算することができます。計算式で表すと、以下のようになります。

不動産の売却代金 - (不動産の取得費 + 相続税額 + 譲渡費用) = 不動産売却益(譲渡所得)

このように売却代金から差し引かれる金額が大きくなり、課税譲渡所得が少なくなります。

この特例については相続税額が大きいほど不動産売却における課税が少なくなるので、他の特例との兼ね合いが大切になります。また、ここで加算できる相続税額については、厳密には別途算出が必要となるので、気になる方は税務署など専門家に相談してみるといいでしょう。

◯特例適用のための要件
  • 相続開始日の翌日から3年10ヶ月以内に譲渡していること
  • 財産を相続した本人であること
  • その人に相続税が課されていること

相続した不動産の売却における特例については、不動産会社担当者にも相談できます。

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被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

平成28年4月~令和5年の年末までに被相続人居住用家屋(空き家)またはその敷地等を売却した場合、一定の要件を満たしていると譲渡所得から最大で3,000万円まで控除できます。

◯特例適用のための要件
  • 相続開始日から3年経過する日の属する年末までに売ること
  • 売った人が、相続などで対象の不動産を取得したこと
  • 相続などで取得した対象家屋を売るか家屋と敷地を合わせて売ること、もしくは、取得した対象家屋をすべて取り壊した後で家屋と敷地を合わせて売ること
  • 売却代金が1億円以下であること
  • 売った家屋や敷地等について、いくつかの他の特例の適用を受けていないこと
  • 同じ被相続人からの相続でこの特例を受けていないこと
  • 親子、夫婦などに対して売っていないこと

相続した不動産の売却に適用できる特例を活用することで、譲渡所得税による負担を大きく軽減できます。適用できるかどうかわからない時には不動産会社に相談してみてもいいかもしれません。

【参考】一般的な売却でも使える特例

一般的な不動産売却で適用できる特例についてもご紹介します。

3,000万円特別控除

不動産を売却する時に特に一般的なのが3,000万円の特別控除の特例です。譲渡所得が最大で3,000万円まで控除されるので、場合によっては譲渡所得税が発生しないこともあります。

長期所有の場合の軽減税率の特例

不動産の所有期間が10年を超えている時は、軽減税率の特例を適用できる場合があります。譲渡所得にかかる税率は5年以下の所有で39%、5年以上で20%になります。特例を適用できれば6,000万円以下の部分で14%にまで軽減することができるので、場合によっては大幅な税負担軽減となります。

3,000万円特別控除や軽減税率の特例については不動産売却での3,000万円の特別控除の特例と、その他の控除や税金対策にて詳しくご紹介していますので、参考にしてみてください。

譲渡損失がある場合の損益通算と繰越控除

居住用財産(マイホームなど)であれば、不動産売却における譲渡所得がマイナス(譲渡損失)がある時、その年の給与所得など他の所得と相殺することができます。また、相殺してもなおマイナス分が残る場合には、翌年から3年間に渡って繰り越して相殺できます。

相続した不動産の売却における所有期間について

不動産の売却では所有期間によって税率が違うので、いつ取得したのかによって負担が大きく違います。相続した物件についてはいつを取得日として、いくらを取得費として計算すべきかなど迷ってしまうこともあるので、見ていきましょう。

相続不動産の取得日

税率の判断で必要な取得日については、被相続人(亡くなった人)が取得した日から起算します。そのため、不動産を相続してすぐの売却であっても、被相続人が長期間所有していた不動産であれば、低い税率が適用されます。

相続不動産の取得費

譲渡所得の計算で必要な不動産の取得費については、不動産を購入した時の金額が取得費になります。相続の場合は自身で購入した不動産ではないので、取得費がわからないことがあるかもしれません。そういった時は、不動産の売却代金の5%を概算取得費として、計算することができます。

しかし、例えば3,000万円で売却した不動産の場合、概算取得費では150万円となってしまうので、譲渡所得の金額が大きくなってしまいます。取得費がわからない場合でも、不動産を購入した時の口座の履歴や、取得時の資料を見つけることができれば取得費の計算に適用できることもあります。

少し手間をかけるだけで節税になることもあるので、調べてみるといいかもしれません。

相続不動産をそのまま活用する場合

次に相続不動産をそのまま所有して、活用する場合について見ていきましょう。

固定資産税の負担について

固定資産税は、基本的には土地や建物の評価額に対して1.4%の税率で課される税金です。毎年、1月1日の時点での所有者が管轄の市区町村に納税を行っています。

固定資産税については住宅用地の特例などが一般的で、更地で保有するよりも住宅用地として活用することで税負担を軽くすることが多いです。200平米以下の部分について固定資産税が1/6となるので、アパート経営などを行う人もいます。

相続と土地活用については【相続と土地活用】使い道がわからない土地でも税金を抑えて有効活用するには?にて詳しくご紹介していますので、参考にしてみてください。

 

相続税を減額する特例

不動産として活用する場合には「小規模宅地等の特例」が適用されるのかどうかで税額が大きく変わります。

小規模宅地等の特例とは、被相続人(亡くなった人)が自宅または事業所として使っていた宅地を相続する場合に、一定の面積までは要件に応じて80%まで減額して相続税額の計算ができる特例です。居住用の宅地では330平米が限度面積となります。

この特例が適用されると、相続税の評価額が大幅に減額されます。場合によっては相続税負担がなくなることもあります。

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