不動産売却における地目の重要性とは?

 不動産の登記をする際には地目(ちもく)を記さなければならないことが不動産登記法によって定められています。地目とは簡単に言うと、その土地がどのような目的で使用されているのかを分類わけしたものであると説明できます。普段の生活ではあまり意識することの少ない地目ですが、不動産の売却を考える際には重要になるので、ここでは地目の種類や売却時のポイントについてご説明します。

不動産売却と地目の関係は?

不動産登記法では23種類の地目が定められており、それぞれの地目に応じて用途も定めれれています。そのためマンションや戸建てなど建物を建てることができる地目にも決まりがあり、たとえば牧場の地目である土地に建物を建てることは禁じられています。
地目によって固定資産税や土地の取引価格は影響を受けるので、結果として不動産売却における査定額にも影響を与えます。まずは地目にどのような種類があるか見てみましょう。

23種類の地目

以下に23種類の地目一覧の概要をまとめましたので参考にしてみて下さい。
 

地目 概要 地目の説明
宅地 建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地 居住用の家やお店、工場をなどを建てる土地を指します。
農耕地で用水を利用して耕作する土地 田んぼ。農地法に則って宅地へと変更することもあります。
農耕地で用水を利用しないで耕作する土地 畑。基本的に農作物を育てる土地ですが、田との区別は用水の有無になります。
牧場 獣畜を放牧する土地
牧畜のために使用する建物の敷地、牧草栽培地および林地などで、牧場地域内にあるものはすべて牧場とする
家畜の某簿記うちだけでなく、牧草の栽培をする場所もこれにあたります。
原野 耕作の方法によらないで雑草・灌木類の生育する土地 雑草などが生え、農地にもできない土地を指してます。
塩田 海水を引き入れて塩を採取する土地 天日塩田・採かん塩田など塩作りを行う土地です。
鉱泉地 鉱泉(温泉を含む)の湧出口およびその維持に必要な土地 温泉に関連して、湧き出しているところや付帯施設を表しますが、評価が困難という特徴があります。
池沼 灌漑用水でない水の貯留地 貯留地ですが、人口か自然かは問いません。水を多く含み地盤がゆるい土地なので宅地利用は不向きです。
山林 耕作の方法によらないで竹木の生育する土地 山と、雑木林になっている山際が該当します。山林の活用については森林法の他、都市計画法、建築基準法などによって制限があります。
墓地 人の遺骸、遺骨を埋める土地 すべてのお墓が墓地に該当します。
境内地 社寺の境内に属する土地で、本殿、拝殿、本堂、社務所、庫裏、教団事務所などの建築物がある一画の土地や参道として用いられる土地 宗教に関連する地、施設が該当します。
運河用地 運河法第12条第1項第1号又は第2号に掲げる土地
第1号では水路用地および運河に属する道路、橋梁、堤防、護岸、物揚場、繋船場の築設に要する土地をいい、第2号では運河用通信、信号に要する土地
人口的に整備がされている水路のことをいい、運河法で詳細が定められています。
水道用地 もっぱら給水の目的で敷設する水道の水源地、貯水池、濾水場、そく水場、水道線路に要する土地 給水の目的で使われる土地です。
用悪水路 灌漑用または悪水排泄用の水路であり、耕地利用に必要な水路 農地に水を供給する水路や、下水路が該当します。
ため池 耕地灌漑用の用水貯溜池 用水貯留地のうち、国有のものです。
防水のために築造した堤防 堤防の「堤」でつつみといいます。
井溝(せいこう) 田畝(でんぽ)または村落の間にある通水路 単に水を通すだけの、通水路です。
保安林 森林法に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地 災害や公衆衛生などに配慮して農水大臣もしくは都道府県知事が指定した林を指します。
公衆用道路 一般交通の用に供する道路(道路法による道路であると否とを問わない)
個人の所有する土地であっても、一般交通の用に供される土地は公衆用道路
道路のうち、一般交通を目的としているものは公衆用道路です。
公園 公衆の遊楽のために供する土地 一般的な公園だけでなく、付随する運動施設や美術館・動物園なども含みます。
鉄道用地 鉄道の駅舎、付属施設および路線の敷地のすべて 公営・私営(民営)問わず、鉄道のために使われる土地です。
学校用地 校舎、附属施設の敷地および運動場 校舎・運動場・体育館・図書館などを含みます。
雑種地 田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、鉄道用地、学校用地、以上22の地目のどれにもあてはまらない土地 パッと見てどれにも該当しないもの、わからないものが雑種地になります。

登記地目と現況地目について

その土地が実際にどのように使われているかを見て判断した地目を「現況地目」と言います。
地目においては、登記に記載されている不動産の地目と現況地目が異なっているケースがあります。

登記法では土地の地目が変更された場合、一か月以内に土地地目変更登記を申請することが義務付けられています。しかし実際のところ、売却が行われるまでずるずると登記簿と現況が異なったまま地目が登記されていることも多いので売却を行う際には売主と買主の間でトラブルが発生しないように注意しましょう。

不動産売却前に登記されている地目を確認しましょう。

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地目ごとの特徴と売却時のポイント

 様々な種類がある地目ですが、それぞれに特徴があり不動産売却をするうえで考えなければいけないことも違います。特に注意しなければいけない点として、建物を建てられる地目と建てられない地目があるので、大きく二つに分けてそれぞれの特徴と売却時のポイントをご紹介します。

宅地・山林・原野・雑種地は建物が建てられる地目

上述した23種類の地目のうち、宅地・山林・原野・雑種地は他の地目と異なり建物を建てることができます。

具体的には、宅地にはマンションや戸建て住宅などが建てられます。山林・原野にも住宅を建設することができますが、都市計画法や森林法によって建築が制限されている場合もあるので注意してください。また、雑種地は「他のどの地目にも該当しない土地」なので、駐車場や遊園地、変電所などさまざまな建物が建設できます。

なお、これらの建物が建てられる地目では、不動産売却時には登記簿の地目と現況の地目が一致しているかどうか確認しておくといいでしょう。地目の変更がされていなかった場合には、10万円以下の過料に処せられます。売却が進む前に地目の確認を済ませましょう。

建物が建てられない地目:田・畑について

宅地・山林・原野・雑種地以外の地目は基本的に建物を建てることは出来ません。しかし、田・畑などの農地に住宅が建てられていることがあるのでご紹介します。

田・畑などの農地はその土地権利の移転や住宅建設などについて、農地法によって細かく定められています。この農地法があるため、例えば、痩せ細った農地をいきなり駐車場として土地売却をすることはできません。使わない農地があったとしてそこを売却にだすとしても再び農地としてしか売り出せず、買い手は農家に限定されるのです。

建物が建てられない地目の土地を売却しようとする際のポイントは、地目を宅地に変更することです。宅地であれば、買主も見つけやすくなることが期待できます。地目の変更方法については次でご紹介します。

地目の変更方法とは

地目の変更を自力で申請することもできますが、土地家屋調査士に依頼することもできます。依頼した場合、地目変更の依頼費用はだいたい5万円前後でそれに登記簿謄本の取得費用や交通費などを合わせた実費を合計した金額がかかります。地目変更の大きな流れは以下になります。

  1. 法務局で登記、資料を調査
  2. 不動産の登記簿謄本、土地の地積測量図を取得
  3. 土地の現況を確認
  4. 地目変更登記の申請書類を作成
  5. 土地の管轄法務局の申請窓口に申請書類を提出
  6. 地目変更の完了証を受け取り

宅地での不動産売却がおススメ。詳しいことは不動産会社に相談しましょう。

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