不動産売却で翌年の住民税は上がる?

不動産が高く売れると翌年の住民税が上がる、という話を聞いたことはありませんか?確かにその通りで、住民税は所得に応じて課せられる税金ですので不動産の売却と住民税には関係があります。
ここでは不動産売却によって住民税は上がるのか、そしてもし上がるならどのくらい変わるのかをご説明します。また、税金の控除や支払うタイミングなども合わせてご紹介します。

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不動産売却で住民税が上がるのはどんな時?

不動産売却によって、必ずしも住民税が上がるとは限りません。まずは住民税がどのような時に上がるのか、確認しましょう。

住民税が上がるのは所得がある時

住民税の増減に影響があるのは、所得です。不動産売却における所得は譲渡所得といい、以下のように算出されます。

売却金額 - (取得費 + 譲渡費用) = 譲渡所得

買った時の金額に諸費用を加えて、売却代金から差し引いた金額が所得となります。特に取得費は文字通りの意味ではありませんので、もう少し詳しく見ていきましょう。

売却金額・譲渡費用

売却金額は物件が売れた金額です。譲渡所得の時には、売買契約書に記載されている金額を基に計算をします。また、譲渡費用は不動産の売却に要した費用です。売却には色々な費用がかかりますが、仲介手数料などほとんどを含むことができます。

不動産取得費

不動産の取得費というのは、不動産の購入価格と、購入にかかった諸費用(測量費など)の合計金額です。しかし建物がある場合は、減価償却費という、建物の経年劣化に関する費用を計算する必要があります。建物の耐用年数や償却率など、複雑な計算を要するので、この計算はプロに任せることをおすすめします。
譲渡所得について、詳しくは不動産売却の譲渡所得 かかる所得税と納める時期は?をご参照ください。

住民税が上がるのは翌年

住民税は、前年の所得に応じて課税されます。例えば、定年の翌年に前年度の所得から住民税が計算されて、税負担が重くなるという話を聞いたことがあるかもしれません。不動産の売却をして所得があがると、これと同じように翌年の住民税の負担が重くなります。
但し、定年時の例と同じように、負担が大きくなるのは一時的です。翌々年からは例年の水準にもどるため、場合によっては神経質になりすぎる必要はありません。

住民税の負担が大きくなるのは、譲渡所得が出た時です。譲渡所得がマイナス(譲渡損失)の場合には変わらないので、住民税について気になる方は、まずは譲渡所得(譲渡損失)がいくらになるのかを調べてみるといいでしょう。

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住民税と不動産所有期間の関係は?

譲渡所得にかかる住民税の計算をする時は、次のような計算をします。

譲渡所得 × 住民税の税率 = 住民税

譲渡所得にかかる住民税は、所有期間に応じて税率が異なるので、見ていきましょう。

5年以上所有している場合の住民税

5年以上所有している不動産を売却する場合は、長期譲渡所得に分類されます。5年以下の短期譲渡所得と比較すると税率は以下のようになります。

◯所有期間で変わる住民税の違い
  住民税
 短期譲渡所得 9%
長期譲渡所得 5%

10年以上所有している場合の住民税

10年を超えて所有していると、要件を満たすことで軽減税率の特例が適用できます。軽減税率が適用できれば、最大で以下の税率まで負担は軽減されます。

◯軽減税率の特例を適用した時の税率
  住民税
 6,000万円までの部分  4%
 6,000万円を超えた部分  5%
 

住民税だけでなく、所得税・復興特別所得税も不動産の所有期間によって税率が変わります。所得税・復興特別所得税に関しては、不動産売却の譲渡所得 かかる所得税と納める時期は?にて詳しくご説明しています。

住民税の負担軽減になる特例

不動産の所有期間が5年以下の場合でも、譲渡所得に控除が適用できれば税負担を軽減できるのでご紹介します。

3,000万円特別控除の特例

マイホーム売却の場合、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最大で3,000万円まで控除される特例があります。所有期間が短ければ税率が高額になってしまう心配がありますが、この特例を適用できれば税負担を大幅に減らすこともできます。

◯計算のイメージ
(譲渡所得 – 3,000万円)× 住民税の税率 = 住民税

詳しくは不動産売却での3,000万円特別控除の特例とは?でご紹介しています。

買い換えの特例

不動産の買い替えが伴う場合には、一定の要件を満たすことでその年には課税がされないという特例があります。こちらの特例は買い換え後の不動産を売却する際に合算して課税されますので、一時的な負担は小さくなりますが注意は必要です。

住民税が上がるのか知るために、まずは不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか?

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不動産売却で増えた住民税はいつ支払う?

所得を計算し、確定申告することで翌年の住民税が決まります。納付の方法は2種類から選べるので、ご紹介します。

◯普通徴収
申告後、住民税の納付書が届きます。基本的には6月・8月10月・翌1月の4期に分けて、納付を行うか、もしくは一括で納めても問題はありません。納付書は5月以降届きますが、住民税は地方税なので、不明点がある時は管轄の自治体に問い合わせてみるといいでしょう。

◯特別徴収
会社員なら、住民税を給与から天引きしてもらうこともできます。特別徴収の計算などは事業主に代わりに行ってくれます。

住民税と合わせて確認しておきたい所得税は、確定申告の時に支払います。住民税とは支払いの方法やタイミングが違うことがあるので気をつけましょう。なお、確定申告については【2020年版】不動産売却時の確定申告方法と確定申告の必要書類の書き方をご参照ください。

地方税(住民税)とふるさと納税

住民税は地方税ということもあり、ふるさと納税を上手に活用すると、負担を軽減することができます。不動産売却で譲渡所得があった場合には、ふるさと納税を活用するチャンスかもしれません。

ふるさと納税による住民税の負担軽減

ふるさと納税は、地方の自治体に寄付を行うことで地域を活性化させる施策です。寄付した人は自治体から返礼品を貰えるだけでなく、納める住民税や所得税の負担が軽減されます。所得から控除される金額は以下のように計算できます。

寄付額(上限あり) - 2,000円 = 控除額

寄付額には、所得や家族構成などによって変わる上限があります。(参考:総務省)例えば、年収500万円で妻と高校生の子どもがいる人がふるさと納税を行う場合の上限は、49,000円です。ここから自己負担額となる2,000円を引いた、47,000円が住民税・所得税から控除されます。

後から寄付しても住民税・所得税負担を軽減できる

不動産売却で譲渡所得がでると、寄付金額の上限が上がります。そうすると、ふるさと納税で控除できる金額も増えるので、実質負担は2,000円のまま、より高額な返礼品を貰えます。

なお、自治体にもよりますが、ふるさと納税の申込み期間は1月1日~12月31日です。不動産売却によって所得がでた後、寄付をして控除を受けることもできるので、適宜活用するといいでしょう。

まずは無料査定で、お持ちの不動産がいくらで売却できるか、調べてみてはいかがでしょうか。

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