不動産売却での3,000万円の特別控除の特例と、その他の控除や税金対策

不動産売却では利益に対して課税されます。きちんと対策して税金を抑えたいところですが、控除や特例がいくつもあって、わかりにくいと感じるのではないでしょうか?当記事では3,000万円特別控除をはじめ、不動産売却の時に使える特例についてご紹介します。要件を満たせば適用できる特例がいくつかありますので、見ていきましょう。

税金対策のために、まずは不動産査定で相場感を知ることが大切です。

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不動産売却における3,000万円特別控除の概要

所得税負担の軽減については大きく3つに分けることができます。

所得×税率=税額

所得控除
不動産などで課税所得を減額する控除です。要件を満たすことで、所得から一定額を差し引くことができ、間接的に税負担を軽くできます。3,000万円の特別控除は、不動産売却で生じた課税所得(譲渡所得)を減額できる所得控除に該当します。

税率の軽減
所得税は課税所得に税率を乗じて計算します。税金計算における税率を少なくするのが軽減税率になります。不動産売却では物件の所有期間に応じて税率が変わります。

税額控除
所得税額から直接、一定額を差し引く控除です。

不動産売却における3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除は、住むことを目的とした不動産(マイホーム)の売却を対象に、譲渡所得を最高で3,000万円まで控除できる特例です。

譲渡所得は以下のように計算します。

不動産の売却代金 - (不動産の取得費 + 譲渡にかかった費用) = 譲渡所得

特例が適用されると、

(譲渡所得 - 3,000万円) × 税率 = 税額

となり、税率に関係なく節税できる特例であることがわかります。

不動産売却で3,000万円の特別控除の適用要件と必要書類

誰でも3,000万円特別控除を適用できるのではなく、以下の要件を満たさなくてはいけません。

○3,000万円の特別控除の適用要件
  • 自分が住んでいる家で、家と敷地などをあわせて売ること
  • 住んでいない・家がなくなっている場合は、住まなくなってから3年経った年の年末までに売ること
  • 親子間・夫婦間などの売買でないこと
  • 売った年を含む過去3年で3,000万円の特別控除の特例を受けていないこと
  • 売った年を含む過去3年でマイホーム買換えや交換の特例を受けていないこと
  • 収用等の特例など他の特例を受けていないこと

他の特例を受けておらず、不動産会社と契約して売却をしたマイホームについては3,000万円特別控除の対象になる可能性が高いです。(詳細は不動産査定を通して調べることができます)

3,000万円控除適用のための必要書類

3,000万円特別控除を適用するにあたり、必要な書類についてご紹介します。

  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】
  • 住民票の写し ※譲渡日から2ヶ月経過した後に、該当物件所在地の市町村長が発行したもの

不動産所得は給与所得とは分けて計算する「分離課税所得」に該当するので、サラリーマンや公務員であっても確定申告が必要です。上記書類に3,000万円特別控除の特例を受ける旨を記載して、税務署に提出しましょう。

居住用不動産の譲渡所得(売却益)は、最高で3,000万円まで控除されます。査定をして、利益がでるのかどうか確認してみてはいかがでしょうか?

どのくらい利益がでるのか、不動産査定で概算価格を調べてみましょう。

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長期所有の軽減税率は3,000万円特別控除と併用できる

不動産売却には所有期間に応じた優遇税制があり、長く所有した不動産ほど税率が軽減されます。所有期間の優遇税制は「税率の軽減」に該当し、「所得控除」である3,000万円の特別控除と併用することができるので、ご紹介します。

居住用の不動産売却における軽減税率の特例

不動産売却では不動産の所有期間で税率が変わります。所有期間が5年を下回るものを短期譲渡所得、5年を上回るものを長期譲渡所得と言い、以下のように税率が異なります。

  所得税  住民税 合計
短期譲渡所得 30.63% 9% 39.63%
長期譲渡所得 15.315% 5% 20.315%

所得税には、復興特別所得税として所得税の2.1%が加算されています

さらに「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」という特例があり、所有期間が10年を超えた不動産売却でさらなる軽減税率が適用されます。

長期譲渡所得金額 所得税 住民税 合計
6,000万円までの部分 10.21% 4% 14.21%
6,000万円を超えた部分 15.315% 5% 20.315%

軽減税率の特例が適用されると、最も高い税率の時と比較して約25%、負担を軽減することができます。

○マイホームを売ったときの軽減税率の特例の適用要件
  • 売った年の1月1日で、家と敷地を所有して10年以上経過していること
  • 自分が住んでいる家で、家と敷地などとをあわせて売ること
  • 住んでいない・家がなくなっている場合は、住まなくなってから3年経った年の年末までに売ること
  • 親子間・夫婦間などの売買でないこと
  • 売った年を含む過去3年でこの軽減税率の特例を受けていないこと
  • 売った年を含む過去3年でマイホーム買換えや交換の特例を受けていないこと
  • 収用等の特例など他の特例を受けていないこと

不動産売却における控除・特例の節税効果は?

具体例を使って、3,000万円の特別控除・軽減税率の特例を併用した場合を確認していきましょう。

3,000万円の特別控除 適用なし 適用あり
不動産の売却代金 5,000万円 5,000万円
取得費 – 900万円 – 900万円
譲渡費用 – 100万円 – 100万円
控除額 なし – 3,000万円
課税譲渡所得 4,000万円 1,000万円

3,000万円の特別控除が適用された場合、課税譲渡所得は1,000万円まで減額されます。

この不動産売却で生じる税金(所得税・住民税の合計)の額を、所有期間に応じた3つの税率をかけ合わせて計算してみましょう。

  税率 適用なし 適用あり
短期譲渡所得 39.63% 1,585万円 396万円
長期譲渡所得 20.32% 813万円 203万円
軽減税率の特別控除 14.21% 568万円 142万円

3,000万円の特別控除が適用できるかどうか、所有期間がどのくらいかによって最終的な所得税が大きく変わることがわかります。

所有期間がわからない場合は、査定依頼をすることで不動産会社の担当者が登記簿を調べてくれることもあります。担当者に相談することもできるので、査定してみることをおすすめします。

実際に適用できるのか、不動産会社に査定を依頼して相談してみましょう。

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3,000万円特別控除以外に不動産売却で使える特例

3,000万円の特別控除の他にも、いくつかの特例があります。他の特例によって税金対策ができるかもしれませんので、みていきましょう。

不動産売却における3,000万円の特別控除以外の特例

買い換えが伴う場合や、公共事業や土地の収用が伴う場合には他の特例が用意されています。これらは3,000万円の特別控除が適用できない場合や、併用・代用して税金を抑えたい場合に活用できます。

買い替え特例

買い換えの場合、売却時に発生した譲渡所得をその時点では課税せず、将来に繰り延べられる「特定のマイホームを買い換えたときの特例」があります。

買い替え特例を適用すると、今の家を売った時の譲渡所得(損失)と買い替えた家を将来に売るときの譲渡所得(損失)を相殺(合算)することができます。3,000万円の特別控除とは併用できませんが、場合によって買い替え特例の方が税金を抑えられるかもしれないので、比較してみるといいでしょう。

その他の特例

他にも不動産売却に関する特別控除の特例があるので、一覧でご紹介します。

  • 被相続人の空き家を売ったときの3,000万円の特別控除の特例
  • 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
  • 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
  • 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
  • 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
  • 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例

農地保護・拡大の観点から作られた特例やリーマンショックによる損失を軽減する特例、相続した空き家を売却しやすくする特例など、使う場面は限定的ですが、場合によって節税できる特例があります。

【参考】住宅ローン控除(減税)に関する注意点

住宅ローン控除は「住宅借入金等特別控除」とも言い、住宅ローン残高の1%を10年間にわたって所得税から控除できる制度です。住宅ローン控除の適用から10年間は「3,000万円特別控除」や「買い替えの特例」と併用できないので、お気をつけください。

控除は色々あるので、全部理解するのは難しいかもしれません。不動産会社の担当者は控除に関しても詳しく、査定の際に相談することもできます。

実際にどの控除が適用できるのか、不動産会社に査定を依頼して相談してみましょう。

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