不動産売却で扶養から外れる?税金と社会保険それぞれの扶養の違いもご紹介

例えば夫の扶養に妻が入っている場合で、「妻名義の不動産を売却したいけど、所得が増えて扶養から外れないか気になる」ということがあると思います。たしかに、扶養家族が名義人の不動産を売却すると、扶養から外れてしまい控除などを受けることができなくなってしまうことがあります。ここでは、不動産売却益と扶養の関係についてご紹介します。

まずはお持ちの不動産がいくらで売却できるのか、調べてみませんか?

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不動産を売却した場合の所得は、以下のように計算します。

売れた金額 - (不動産の取得費 + 売る時にかかった費用) = 不動産所得(売却益)

所得は、単に売却できた金額ではなく、取得費や諸費用を差し引いた金額となります。そのため、売却益が出ていなければ扶養などへの影響もなく特段気にする必要はありませんが、売却益が出る場合は確定申告や社会保険(健康保険)などについていくつか注意すべき点があります。それでは順に見ていきましょう。

扶養とは何か確認しよう

まずは意外とわかりにくい、扶養制度について概要をご紹介します。扶養には所得税法と健康保険法で別の取り決めがあるため、実質2種類あると考えられます。それぞれどのようなものなのか、見ていきましょう。

所得税法上の扶養とは?

所得税法で定める扶養は、配偶者以外の親族であり、合計所得が年間で38万円以下、さらに納税者自身と生計を共にしていることが条件となります。ちなみに親族とは6親等内の血族及び3親等内の姻族(婚姻で家族となった親戚)のことを言います。
所得税法上の扶養のメリットは、収入から一定の金額が控除されるため、被扶養者の年齢や同居の有無によって違いますが、所得税や住民税の負担を小さくすることができます。

健康保険法上の扶養とは?

健康保険法で定める扶養は、配偶者(内縁含む)、子、孫、兄弟、父母などの直系親族です。別居の場合も対象となり、同居の場合は祖父母を含む3親等以内の親族や連れ子なども対象となります。
健康保険法上の扶養のメリットは、被扶養者と認められることで被扶養者本人が健康保険料を収めなくて良くなることでしょう。なお、国民健康保険の場合には扶養の概念がありません。

妻(被扶養者)名義の不動産を売却するとどうなる?

妻(被扶養配偶者)が不動産を売却すると、税金や社会保険(健康保険)にどんな影響を与えるのでしょうか。税金に関する扶養(配偶者控除)と健康保険に関する扶養では、扶養範囲を決める計算が異なるので、それぞれの違いを確認しましょう。

税金上の扶養(配偶者控除)の場合

パートなど、扶養内で働いている場合には、「103万円を超えた収入があると扶養から外れる」と聞いたことがあるかもしれません。103万円の内訳は、基礎控除の38万円と給与所得控除の65万円です。給与所得控除は収入によって次のように控除額が変わります。

◯給与所得控除
収入 給与所得控除額
~1,625,000円 650,000円
1,625,001円~1,800,000円 年収 × 40%
1,800,001円~3,600,000円 年収 × 30% + 180,000円
3,600,001円~6,600,000円 年収 × 20% + 540,000円
6,600,001円~10,000,000円 年収 × 10% + 1,200,000円
10,000,001円~ 2,200,000円
 

給与所得と異なり、不動産所得では給与所得控除が使えません。したがって基礎控除相当の38万円以上の利益がでると、税金上の扶養から外れることになってしまいます。

社会保険(健康保険)上の扶養の場合

健康保険に関しては、組合健保や協会けんぽの規定によって年間収入が130万円未満なら、被扶養者となります。収入なので不動産の売却金額がそのまま計算対象となりますが、不動産収入のような一時的な所得は収入にカウントしないことが多く、不動産売却によって扶養から外れてしまうことは少ないようです。

扶養から外れてしまう場合は、所得に応じて国民健康保険料を納めることになります。この場合は、確定申告での不動産所得における「3,000万円の特別控除適用後の金額が所得とみなされるので、売却額の割に、実際の保険料の負担は小さくなります。

まずは不動産所得を調べて、所得税が発生するのか確認してみましょう。

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妻が扶養から外れると夫(扶養者)の所得への影響は?

一方で、妻(被扶養者)が扶養から外れることで、夫(扶養者)の側の所得にはどんな影響があるのでしょうか。(ちなみに、不動産所得に限らず、配偶者控除によって減額されるのは納税者本人の所得税です。)

配偶者控除・配偶者特別控除が受けられなくなる?

妻(被扶養者)が扶養から外れると配偶者控除・配偶者特別控除が適用されなくなります。控除額は納税者本人の合計所得や配偶者の合計所得によって、以下のように変わります。

◯配偶者控除
納税者本人の合計所得金額 一般の控除額
900万円以下 38万円
900万円超950万円以下 26万円
950万円超1,000万円以下 13万円
 
◯配偶者特別控除(令和元年)

もし不動産所得によって控除の適用がなくなった場合、支払う所得税は大きくなってしまいます。しかし、不動産売却の影響で扶養から外れるのは1年間のみで、要件を満たしていれば、翌年すぐに扶養に戻ります。

不動産は所有しているだけで固定資産税がかかるので、一時的な所得で扶養控除から外れても、売却した方が良いこともあります。妻(被扶養者)名義の不動産で、居住していない場合には比較してみてもいいでしょう。

会社からの扶養手当はどうなる?

会社から扶養手当を受給している場合、一時的な所得があっても引き続き貰えるかどうかは、夫(扶養者)が会社員なのか、公務員なのかによって異なります。

会社員の場合は、勤務先次第で手当の内容や金額が変わります。多いのは、税金上の扶養(配偶者控除)もしくは社会保険(健康保険)上の扶養条件にならうケースです。一時的な所得について就業規則がどのようになっているのか、確認しておくといいでしょう。

公務員の場合は、扶養手当を受ける条件に「恒常的な」所得について言及されているので、配偶者手当はそのまま受給することができることができると思われます。

いずれにせよ詳細は勤務先の担当の方に確認されるのが、最も確実で間違いないでしょう。

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不動産の名義変更はできる?

扶養から外れないようにするために、不動産の名義を納税者本人に変更するとどうなるのでしょうか?変更した場合の注意点を確認しましょう。

不動産の名義変更では贈与税がかかる

不動産を名義変更する場合には、例え夫婦間であっても贈与税に注意しなくてはなりません。110万円までは基礎控除が適用されますが、それ以上の不動産の場合には、翌年に高税率(10%~55%)の贈与税が課せられます。

毎年110万円ずつ贈与を行うなどして対策をすることもありますが、不動産を所有していることで固定資産税などの維持費がかかるので、金額によっては慎重に検討した方がいいでしょう。

登録免許税などの費用

不動産の名義を変更する場合は、法務局での手続きの際に登録免許税を納めることになります。相続の場合などと比較すると高額で、贈与の場合の登録免許税は数十万円単位でかかります。

発生する税金の観点から名義の変更は難しい選択であることがわかります。扶養から外れるのは翌年の1年間だけですので、基本的には被扶養者名義のまま売却するといいでしょう。

不動産の名義人について詳しくは不動産の名義人以外が売却する方法は?共有の場合や相続での注意点もをご参照ください。

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