不動産売却の税金は節税できる?節税の3つのポイントも併せてご紹介!

不動産を売却すると、税金がかかります。税金と言っても所得税、住民税、印紙税など色々あるので、どの税金ならどのくらい節約の余地があるのでしょうか。ここでは、不動産売却での節税(税金対策)についてご紹介します。

不動産売却ではどのような税金がかかる?

まずは不動産売却でかかる税金を確認しましょう。

  • 所得税と住民税(譲渡所得税)
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 消費税

所得税と住民税は、不動産を売却した時の利益にかかる税金です。売却価格から取得時の費用などを差し引いて計算をし、利益に対して課税されます。

不動産売却の譲渡所得とは?かかる所得税や納める時期も併せてご紹介

印紙税や登録免許税は、売買契約や不動産登記で発生する税金です。消費税については原則としてかかりません。

どのような税金があるかを把握しておくことで、節税について体系立てて考えることができます。続いて、節税できる税金とできない税金に分けて見ていきましょう。

節税(税金対策)できる税金

所得税と住民税(譲渡所得税)そして印紙税が節税の対象となります。特に節税に大きな影響を与えるのが所得税と住民税です。何もしない場合と比較して数百万円も納税額が違うこともあるので、次の章で詳しくご説明します。

意外と節税できることが知られていないのが、印紙税です。印紙税は売買契約書に記載の金額によって課税額が変わります。(2020年までの契約であれば軽減税率が適用されます)
目安として、3,000万円の売買契約で1万円がかかります。これを節約する方法として、売主は売買契約書を作成せず、課税対象とならない「契約書の写し」を買主から受け取るという方法があります。但し、公的に証明する必要がある場合などに手元に原本がないことになるので、契約書は売主も作成することが一般的でしょう。

節税(税金対策)できない税金

登録免許税と消費税については、節税ができない税金と言えます。
消費税については、法人による売買契約で生じる税金なので、個人では通常はかかりません。また、土地は消費税の課税対象ではないので、土地売却ではそもそも生じない税金です。不動産売却と消費税について詳しくは、個人の不動産売却でも消費税が課税される場合とは?をご参照ください。

まずはどのくらいで売却できるか、金額を調べてみましょう。

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譲渡所得税の節税(税金対策)になる3つのポイント

不動産売却での節税は、所得税や住民税などの譲渡所得税をどのようにして節税するかが大切です。ここで譲渡所得税を節税する3つのポイントを見ていきましょう。

特例を使って節税(税金対策)する

不動産の売却では、不動産売却益(譲渡所得)を控除したり繰り延べたりできる特例がいくつか用意されています。これらを活用することで節税になりますので、適用できる主な特例をご紹介します。

3,000万円特別控除の特例

3,000万円の特別控除とは、居住用の不動産(マイホーム)を売却する場合、一定の要件を満たすことで最大で3,000万円の所得控除が受けられる特例です。

(譲渡所得 - 3,000万円) × 税率 = 税額

特別控除については不動産売却での3,000万円特別控除の特例とは?にて詳しくご説明していますので、興味のある方はご参照ください。

買い替え特例

買い替え特例とは、居住用の不動産(マイホーム)を買い換える場合、一定の要件を満たすことで旧居に対する課税を将来に繰り延べることができる特例です。「繰り延べられる」というのは、売却した年には課税がされず、将来新居を売却した時に課税(相殺)されるということです。つまり、実質的な節税ではありません。

買い替え特例は3,000万円の特別控除と併用はできないため、ご自身の売却背景を踏まえて検討した方がいいでしょう。買い替えについては住み替え・買い替え(不動産売却と購入)で成功する方法でも紹介していますので参考にしてみてください。

長期間所有して節税(税金対策)する

不動産売却では、不動産を何年間所有したのかによって税率が違います。

  所得税  住民税 合計
短期譲渡所得 30.63% 9% 39.63%
長期譲渡所得 15.315% 5% 20.315%

所得税には、復興特別所得税として所得税の2.1%が加算されています

つまり、不動産の所有期間が長いほど節税になるということです。特に中古マンションは築年数が浅いほど高い金額で売却できる傾向にあるので、査定金額と節税効果をよく比較するといいでしょう。

どの節税方法が該当するか、まずは不動産会社に相談してみましょう。売却済みの場合は、確定申告までに税務署に問い合わせてもいいでしょう。

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税理士に頼んだ方が節税(税金対策)になる?

不動産の節税方法は多岐に渡るので、詳しい方でなければ、どのような節税が適切なのか判断するのが難しいでしょう。そこで考えられる解決策が、税理士への依頼です。ここで税理士への報酬と節税効果を比較して、損はしないのか見ていきましょう。

税理士報酬

税理士への報酬は、相場が存在しないと言われるほど依頼先によって金額が違います。したがってあくまで目安にはなりますが、確定申告の代行を依頼する場合の報酬とは5~10万円程度です。

節税見込み額との比較

特例などを適用して適切に節税すれば、数百万円も節税できる場合もあります。
税理士に依頼すれば確実に手続きできるだけでなく、節税見込み額通り、もしくはそれ以上の節税ができることもあります。そのため、まずは不動産会社に相談したり管轄の税務署に尋ねたりすることで、どのくらいの節税が見込めるのかを把握して、その後で十分に比較検討するといいでしょう。

節税に詳しい不動産会社もあります。まずは複数の会社に相談して、悩みに応えてくれる会社を選びましょう。

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相続不動産を売却する場合の節税(税金対策)は?

相続した不動産を売却した場合には、ご自身で購入した不動産売却とは異なる特例があるので、見ていきます。また、相続不動産の取得費は把握できないことが多いので、その場合の対策についても併せてご紹介します。

相続不動産の節税① 取得費加算の特例

譲渡所得の計算は、売却代金から不動産の取得費や譲渡費用を差し引いて行います。

売却代金 – (取得費 + 譲渡費用) = 譲渡所得

相続で取得した不動産は、相続時に相続税が課せられます。この不動産を3年以内に売却した場合は、一定の要件を満たすことで、相続税額のうち一定金額を取得費に加算する特例が適用できます。

なお、相続税の納税期限(申告期限)は10ヶ月なので、3年10カ月以内の売却が特定適用の対象となります。

相続不動産の節税② 空き家を売ったときの特例

マイホームの売却では、要件を満たすことで3,000万円まで所得控除ができます。しかし、ご自身が居住していない不動産を相続した場合はこの特例が適用できないことになるので、もし高く売れた場合には税負担が大きくなってしまいます。

この場合に適用したいのが、「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。この特例なら、要件を満たすことで相続で空き家になった不動産の売却でも譲渡所得から3,000万円の控除が受けられます。

相続不動産の節税③ 概算取得費

相続で取得した不動産は、取得費がわからないことがあります。取得費がわからなければ、基本的には売却金額の5%を「概算取得費」として計算します。

しかしこの概算取得費で計算をすると、譲渡所得税の負担が大きくなることがあります。

例えば、取得日が8年前の不動産を4,000万円で売却したとします。取得費は合計で3,000万円、譲渡の費用は200万円、3,000万円特別控除を適用の場合、

4,000万円 – (3,000万円 + 200万円) = 800万円

譲渡所得が3,000万円を下回るので、譲渡所得税はかかりません。
一方で、概算取得費を適用した場合は、

4,000万円 – (200万円 + 200万円) = 3,600万円
(3,600万円 – 3,000万円)× 20% = 120万円
※イメージを掴めるよう、細かな計算を省いています

こうして見ると、取得費を把握して概算取得費での計算にならないことが大切になることがわかります。最後に、売却する不動産の売買契約書がない場合でも取得費を証明できるかもしれないものをご紹介します。

  • 入出金履歴の記載された通帳
  • 住宅ローンに関する書類や返済状況
  • 購入時のパンフレット
  • 抵当権の金額

これらの取得費を推測できる書類が提出できれば、税務署に納得してもらえることがあります。取得費がわからなくても、探してみるといいでしょう。

不動産売却後の確定申告と節税(税金対策)

不動産を売却した場合の確定申告は、その翌年です。休日などで前後することもありますが、例年2月16日〜3月15日に行います。確定申告は税金を納めるための手続きですが、きちんと行うことで節税につながることがあるので、見ていきましょう。

譲渡損失の損益通算

譲渡損失がでている場合でも、申告をすることで節税になることがあります。

譲渡損失の損益通算といい、一定の要件を満たすと、不動産売却による損失を給与などの他の所得と相殺することができます。また、相殺しきれないほどの損失であれば翌年以降、最長で3年間繰り越して相殺できることもあります。

不動産売却の譲渡所得とは?かかる所得税や納める時期も併せてご紹介

特例の適用には確定申告が必要

不動産売却で特例を適用するためには正しく確定申告をする必要があります。会社員や公務員などで給与以外の所得が方は不慣れなことが多いかもしれませんが、期日までに正しく行いましょう。

【2020年版】不動産売却時の確定申告方法と確定申告の必要書類の書き方

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