不動産売却の税金は節税できる?節税の3つのポイントも合わせてご紹介!

不動産を売却すると、税金がかかります。税金と言っても所得税、住民税、印紙税など色々あるので、どの税金ならどのくらい節約の余地があるのでしょうか。ここでは、不動産売却での節税(税金対策)についてご紹介します。

不動産売却ではどのような税金がかかる?

まずは不動産売却でかかる税金を確認しましょう。

  • 所得税と住民税(譲渡所得税)
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 消費税

所得税と住民税は、不動産を売却した時の利益にかかる税金です。売却価格から取得時の費用などを差し引いて計算をし、利益に対して課税されます。印紙税や登録免許税は、売買契約や不動産登記で発生する税金です。消費税については原則としてかかりません。

どのような税金があるかを把握しておくことで、節税について体系立てて考えることができます。続いて、節税できる税金とできない税金に分けて見ていきましょう。

節税(税金対策)できる税金

所得税と住民税(譲渡所得税)そして印紙税が節税の対象となります。特に節税に大きな影響を与えるのが所得税と住民税です。何もしない場合と比較して数百万円も納税額が違うこともあるので、次の章で詳しくご説明します。

意外と節税できることが知られていないのが、印紙税です。印紙税は売買契約書に記載の金額によって課税額が変わります。(2020年までの契約であれば軽減税率が適用されます)
目安として、3,000万円の売買契約で1万円がかかります。これを節約する方法として、売主は売買契約書を作成せず、課税対象とならない「契約書の写し」を買主から受け取るという方法があります。但し、公的に証明する必要がある場合などに手元に原本がないことになるので、契約書は売主も作成することが一般的でしょう。

節税(税金対策)できない税金

登録免許税と消費税については、節税ができない税金と言えます。但し、消費税については個人間での売買契約となることが多いので、かからないことが一般的です。また、土地については非課税ですので、土地売却ではそもそも生じない税金です。不動産売却と消費税について詳しくは、個人の不動産売却でも消費税が課税される場合とは?をご参照ください。

まずはどのくらいで売却できるか、金額を調べてみましょう。

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譲渡所得税の節税(税金対策)になる3つのポイント

不動産売却での節税は、所得税や住民税などの譲渡所得税をどのようにして節税するかが大切です。ここで譲渡所得税を節税する3つのポイントを見ていきましょう。

特例を使って節税(税金対策)する

不動産の売却では、不動産売却益(譲渡所得)を控除したり繰り延べたりできる特例がいくつか用意されています。これらを活用することで節税になりますので、適用できる主な特例をご紹介します。

3,000万円特別控除の特例

3,000万円の特別控除とは、居住用の不動産(マイホーム)を売却する場合、一定の要件を満たすことで最大で3,000万円の所得控除が受けられる特例です。

(譲渡所得 - 3,000万円) × 税率 = 税額

特別控除については不動産売却での3,000万円特別控除の特例とは?にて詳しくご説明していますので、興味のある方はご参照ください。

買い替え特例

買い替え特例とは、居住用の不動産(マイホーム)を買い換える場合、一定の要件を満たすことで旧居に対する課税を将来に繰り延べることができる特例です。「繰り延べられる」というのは、売却した年には課税がされず、将来新居を売却した時に課税(相殺)されるということです。つまり、実質的な節税ではありません。

買い替え特例は3,000万円の特別控除と併用はできないため、ご自身の売却背景を踏まえて検討した方がいいでしょう。買い替えについては住み替え・買い替え(不動産売却と購入)で成功する方法でも紹介していますので参考にしてみてください。

長期間所有して節税(税金対策)する

不動産売却では、不動産を何年間所有したのかによって税率が違います。

  所得税  住民税 合計
短期譲渡所得 30.63% 9% 39.63%
長期譲渡所得 15.315% 5% 20.315%

所得税には、復興特別所得税として所得税の2.1%が加算されています

つまり、不動産の所有期間が長いほど節税になるということです。特に中古マンションは築年数が浅いほど高い金額で売却できる傾向にあるので、査定金額と節税効果をよく比較するといいでしょう。

損失がでても確定申告して節税(税金対策)する

休日などで前後することもありますが、例年2月16日〜3月15日に確定申告が行われます。不動産を売却した場合には、その翌年に行うことになりますが基本的には所得(譲渡所得)があった時に申告の義務が生じます。

しかし、譲渡損失がでている場合でも申告をすることで節税になることがあります。一定の要件を満たすと、不動産売却による損失を、給与などの他の所得と相殺することができます。また、相殺しきれないほどの損失であれば翌年以降、最長で3年間繰り越して相殺することができます。

どの節税方法が該当するか、まずは不動産会社に相談してみましょう。売却済みの場合は、確定申告までに税務署に問い合わせてもいいでしょう。

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税理士に頼んだ方が節税(税金対策)になる?

不動産の節税方法は多岐に渡るので、詳しい方でなければ、どのような節税が適切なのか判断するのが難しいでしょう。そこで考えられる解決策が、税理士への依頼です。ここで税理士への報酬と節税効果を比較して、損はしないのか見ていきましょう。

税理士報酬

税理士への報酬は、相場が存在しないと言われるほど依頼先によって金額が違います。したがってあくまで目安にはなりますが、確定申告の代行を依頼する場合の報酬とは5~10万円程度です。

節税見込み額との比較

特例などを適用して適切に節税すれば、数百万円も節税できる場合もあります。
税理士に依頼すれば確実に手続きできるだけでなく、節税見込み額通り、もしくはそれ以上の節税ができることもあります。そのため、まずは不動産会社に相談したり管轄の税務署に尋ねたりすることで、どのくらいの節税が見込めるのかを把握して、その後で十分に比較検討するといいでしょう。

節税に詳しい不動産会社もあります。まずは複数の会社に相談して、悩みに応えてくれる会社を選びましょう。

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