困った空き家は売却を!空き家売却の注意点や特例をご紹介!

親から相続した古家など、住む予定のない住宅の活用は案外難しいものです。そのまま空き家として放置してしまう方もいますが、色々と負担になるのでいっそ売却してしまおうと考える方も多いのではないでしょうか。ここでは、空き家を売却する際に気をつけたいポイントをご紹介します。

空き家はなぜ売却すべき?

空き家を放置していると色々なデメリットがあります。まずは空き家の放置で起こりうる被害についてご紹介します。

固定資産税をはじめ維持費がかかる

不動産を所持していると固定資産税がかかります。また、都市計画法によって定めのある市街化区域の土地建物については都市計画税がかかります。

◯固定資産税・都市計画税
区分 固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地 課税標準 × 6分の1 × 1.4% 課税標準 × 3分の1 × 0.3%
一般住宅用地 課税標準 × 3分の1 × 1.4% 課税標準 × 3分の2 × 0.3%
更地 課税標準 × 1.4% 課税標準 × 0.3%
 

小規模住宅用地とは住宅用地のうち200平米までの部分を指し、それを超える部分が一般住宅用地です。固定資産税などの課税対象となる金額のことを課税標準といい、小規模宅地はこの課税標準が減額されます。また、空き家を解体して更地として所有しておく場合には特例が適用されず、高額な固定資産税がかかります。

この他、維持費として不動産の管理費用や水道光熱費なども場合によっては負担しなくてはなりません。これらのお金は所有しているだけで生じてしまうものですので、不動産を活用できていない場合には売却を考えた方がいいでしょう。

空き家特有のトラブルにつながる

建物の管理がされていないと、老朽化によって倒壊してしまう可能性があります。また、物件への不法侵入や不法投棄、放火などの問題がおきることもあるかもしれません。
こういった問題については、持ち主はもちろん近隣住民への迷惑となります。場合によっては損害賠償をもとめられる可能性もあるので、空き家の放置はしない方がいいでしょう。

相続税の優遇措置が受けられない

不動産の売却では、売却益にかかる税金が最も大きな負担になります。相続した不動産を売却する場合、3年以内に売却することで税負担が軽減されることがあります。相続不動産の売却については相続不動産は売却すべき?売却時の譲渡所得税と保有する場合の固定資産税をご参照ください。

空き家を売却できるかどうかは物件ごとの判断も大切です。まずは不動産会社に相談してみましょう。

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空き家売却の3つの方法

活用する予定がない不動産は放置しておくべきではありません。では売却する場合はどのような方法があるのでしょうか。

そのまま売る

まずはそのまま売却する場合を見ていきましょう。物件にまだ住める場合にはそのまま売却しても買手がつくこともあります。但し、建物は年々劣化していくものですので、ある程度の年数が経過している中古戸建では建物の価値がゼロとなっていることが多いです。したがって、取引金額は土地価格が目安となります。

更地にして売る

次に、空き家を更地にしてから売却する場合です。不要な家屋が経っている物件よりも更地の方が活用しやすくなります。そうすると当然、売却金額も高くなるため、結果としてプラスになることがあります。
また、購入者の立場になって考えると、建物の解体費用は住宅ローンには含まれません。したがって、土地から解体費用を差し引いた金額での取引が目安となります。このようなことから、空き家の売却では更地してから手放す方が買手がつきやすいと考えることができます。

リフォームして売る

最後に、空き家をリフォームして売却をする場合を見ていきます。これについては、もちろん購入してリフォームを行うこともありますが、特殊なケースがあります。
古家を購入して、取り壊し、再建築を行うためには一定の基準を満たした道路に面していなければなりません。(接道義務)実は、これを満たしていない空き家は再建築ができません。この場合、物件に付加価値をつけることは難しいですが、リフォームはできるということを覚えておくと良いでしょう。

上手に売却するには購入者のニーズを知る必要があります。わからないことがあれば専門家に相談して決めた方がいいでしょう。

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優遇税制など空き家売却が進むルールの改正

空き家の売却に関してはルールにいくつかの変化があり、以前よりも積極的に流通しやすくなっています。既に売却を検討している方には関係がない部分もありますが、参考としてご紹介します。

税制改正によって空き家売却がしやすく

空き家に関する税制の改正によって、売却時の譲渡所得税の負担を減らしやすくなりました。不動産の譲渡所得は以下のように計算します。

売却金額 - (取得費 + 譲渡費用) = 譲渡所得

相続によって取得した空き家などは、取得費がわからないことが多いです。この場合は概算取得費といって売却金額の5%を取得費とすることができます。しかし、それでは譲渡所得が計上されてしまうことが多くなり、結果として税負担は残ってしまいます。

税制の改正では、一定の要件を満たした空き家の売却ではマイホームの売却で適用できる3,000万円の特別控除が適用できることとなりました。これにより負担はなくなり、空き家は売却しやすくなっています。

空家法改正

先程の税負担の軽減とは異なり、空家法では放置された空き家に対するルールが厳しくなっています。
空家法の定めによる特定空家、つまり倒壊や衛生面での問題を招きかねない空家については固定資産税などの負担を大幅に減らすことのできる「小規模住宅用地の特例」が適用されなくなりました。結果的に、問題が起こりそうな空き家を所有している方の税負担は重くなってしまうため、売却などを進めざるを得ないようになり、空き家が流通しやすくなっています。

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