不動産売却のために知っておきたい都市計画法

もしご所有の不動産に都市計画による色々な制限がある場合には、重要事項説明などを通して買主に伝える必要があります。ここでは不動産に関する都市計画をはじめとする法律上の制限についてご紹介します。また、制限がある不動産は売却できるのか、合わせて確認していきましょう。

都市計画法に基づく「都市計画」とは?

都市計画法によると、都市計画は「都市計画は、農林漁業と健全な調和を図りつつ、健康で文化的な都市生活及び機能的な都市活動を確保すべきこと、並びにこのために適正な制限のもとに土地の合理的な利用が図られるべきことを基本理念として定めるものとする。」と定められています。
つまり、土地の利用に関して皆が好き勝手にしてしまうと都市での生活を維持していく上で色々と問題があるから、法律で利用を制限しているということです。

この都市計画ですが、以下のように段階的に制限がされています。少しわかりにくいところではありますので、実際の分け方を参考に見ていきましょう。

都市計画による分類

都市計画では、国土を「都市計画区域」「準都市計画区域」「都市計画区域外」の3つに分けています。

各都道府県が、いわゆる都市計画を定めるエリアが「都市計画区域」です。ここでは色々な制限が設けられることもあります。「準都市計画区域」は文字通り、都市計画区域ほど制限のないエリアです。将来に影響がある場合などに一定の制限が行われます。これらに該当しないものが「都市計画区域外」です。山奥のような都市とはかけ離れたエリアを想像していただくとわかりやすいでしょう。

都市計画区域における「区域区分」

次に、土地利用を制限される都市計画区域は、さらに「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」の3つに分けて計画が立てられます。

「市街化区域」というのは、既に市街地を形成しているエリアや概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化が進められるエリアですので、不動産売却において特に気にすることはないでしょう。一方で、「市街化調整区域」は農地や森林保護をするために定められたエリアです。市街化を抑制しているため、許可がなければ家を建てることができません。市街化調整区域の土地を売却する場合には、家を建てられるかどうかが重要なポイントになることがあります。
「非線引き区域」は都市計画を予定しているものの、現状では市街化区域と市街化調整区域のいずれにも定められていないエリアになります。

都市計画区域という、計画的な都市活動を進めるエリアにおいて、「市街化調整区域」や「非線引き区域」があることに違和感があるかもしれません。これについて、市街化調整区域は都市計画区域に含まれてしまった農地などが該当します。都市計画区域なので、複雑な手続きを要しますが、例えば許可を得て宅地とする「農地転用」がなされることなどもあります。非線引き区域は都市計画区域外と混同してしまうことがあるかもしれませんが、都市計画区域外はそもそも山奥のようなエリア、非線引き区域は将来的に街づくりが進むエリアです。

市街化区域における「用途地域(地域地区)」

市街化区域には積極的に建物が建設されますが、建物にも住宅や商業施設、工場など色々な種類があります。こちらも好き勝手に建設してしまうと都市機能は低下してしまうので、どのようなエリアにどのような建物を建てるかを制限する「用途地域」というものがあります。

用途地域では住居系・商業系・工業系など12種類の用途が決められています。例えば閑静な住宅街を計画的につくる場合には、商工業施設の建築が制限されていることもあります。このように土地の売却ではその土地がどういった用途地域となっているのかも確認しておく必要があります。

また、特別用途地区や高度地区、景観地区など用途地区以外にも色々な制限が自治体によって設けられていることもあります。都市計画法ではこれらの制限を総称して、地域地区と呼びます。

◯都市計画のイメージ図

ご所有の不動産にかけられている制限は、無料査定で調べてもらうことができます。まずは不動産会社に相談してみましょう。

ワンポイントアドバイス

最短45秒 無料査定を依頼する

  • STEP1
  • STEP2

注意事項本サービスは売却検討中の方向けの、不動産会社に査定依頼ができるサービスです。

注意事項査定依頼後、不動産会社より連絡があります。

都市計画における市街化調整区域の不動産は売却できる?

都市計画の概要をご紹介しましたが、中でも制限のある市街化調整区域の土地の売却についての相談は多いようです。ここで、市街化調整区域と不動産売却について見ていきましょう。

市街化調整区域内の土地の特徴

市街化調整区域はそもそも都市計画区域の中の農地などが該当するため、土地の市場価値は低く、売却しにくいといえます。また、農地については都市計画法だけでなく農地法による制限も生じるため、宅地として売却することは簡単ではありません。原則として農業従事者のみが購入の対象となるため、売却先は制限されてしまいます。
また、市街化調整区域では現状が宅地でも、買主は宅地として利用できない場合もあります。売却の前に不動産会社の方が調べてくれますが、注意しておくといいでしょう。

市街化調整区域でも売却しやすい場合とは?

基本的には住宅が建てられる土地は市場価格で売却がしやすいと言えます。
市街化調整区域の中には自治体によって「区域指定」という開発の許可がおりているエリアもあります。このような区域指定された土地の売却は比較的しやすいでしょう。

市街化調整区域内の土地でも不動産売却は可能です。まずは気軽に不動産会社に相談してみましょう。

ワンポイントアドバイス

最短45秒 無料査定を依頼する

  • STEP1
  • STEP2

注意事項本サービスは売却検討中の方向けの、不動産会社に査定依頼ができるサービスです。

注意事項査定依頼後、不動産会社より連絡があります。

  • プライバシーマーク

    個人情報の保護

    当サイトはプライバシーマーク認定企業が運営しています。お客様の個人情報等は大切に保護されています。

  • 2006年からの運用実績! 最大6社に一括依頼!