事業用不動産の売却について

店舗・工場といった事業用不動産の売却は、通常の不動産売却とはどういった違いがあるのでしょうか?株式会社ハウジングサクセス 金子代表に事業用不動産の売却についてお伺いしました!

一般的な居住用ではなくて事業用・業務用の不動産の売却についてお伺いしたいと思います。事業用不動産と実住用不動産の売却では違いがあるのでしょうか?

まず、根本的に不動産の使用目的が違うということです。実住用であれば住むことですが、事業用になると投資目的や実際にそこで店舗を運営されていたかでも違います。そうなると、その不動産を調査する項目や目線が変わります。

査定のポイントが変わってくるということですね。

そうですね。居住用の不動産であれば不動産価値・需要とのバランスというものが大きく関係します。一方で、事業用になるとその不動産の価値だけではなく、例えば利回りといった収益性などで不動産の価値や取引の概念が居住用とは変わります。

なるほど。

事業用不動産の売主さんは当然ながらその不動産が売れることを目的としています。そこで言えば、どこの不動産会社に任せられるか、といったところが基本であり肝になってくると思います。

それに加えて重要なのは、事業用の不動産においては売却する人目線というよりかは、購入する人の目線に合わせた上で、売却方法を考えていった方が良いんじゃないかなと思います。

購入される方の目線ですか。

ハウジングサクセス 金子代表
そうですね、事業用物件を購入される側に立って考えるということは非常に重要です。先ほども言ったように事業用の不動産は居住用とその使用目的が大きく違い、また事業用の中でも店舗・工場・倉庫といった物件の種別や、それがどういった事業目的であったかによっても変わってきます。
 
例えばパチンコの機械を作っているメーカーは、東京の上野近辺に固まっているのですが、それにも理由があります。離れたところだと商売になりません。

それは何故ですか?

パチンコの機械を購入する業者は、比較をするためにAの店舗を見て、次にBの店舗を見てCの店舗も・・・と続けて見ていくことになります。この場合、メーカーは固まっていた方が良いんですね。店舗同士が離れていると、不便なため購入する業者が来ることがなくなってしまいます。だからそういう意味では、上野以外のエリアにパチンコの機械を販売することにぴったりな不動産があっても、多分上手くいくことはないと思います。

その業界の中での常識のようなものがあるんですね

そうなんです。

実際に金子さんが携われた事業用不動産はどういったケースがありますか?

そうですね。これは購入希望者の話なんですが、そのとき「なるほど」と思ったのが、印刷工場を探してらっしゃるケースでした。印刷するにあたって建物の長さが百何メーターはないとダメだとか、そこに更に通気性がなくてはダメだとか、天井高がないとトラックが入れない。というようなこだわりの部分が沢山ありました。

こういった場合、結局立地ではなく、古い新しいといった築年数でもなく、そもそもその条件がクリアしてないといけないということです。逆にいえば印刷工場だったところを売却するとなると、買うのは同業(印刷会社)になってきます。同業ではないところに売ることは難しいですね。

事業用の不動産の売却の場合は、実住用の不動産よりも買い手が限られるのですか?

そうですね。買い手の需要がガッチリないとなかなか難しいと思います。

そうなると事業用不動産の売却期間というのは、ある程度長くなるのでしょうか?

事業用不動産
東京都内であれば金額次第ですぐに買い手が見つかることが多少はあると思いますが、基本的には長期戦になりますね。また、事業用不動産は事業用物件として売却するのか、マンション用地として売却するのかでも変わってきます。マンション用地で売却できるような立地であれば、金額だけで決まる場合もあります。事業用としての売却となるとやはり同じ仕様の人じゃないとなかなか購入者は現れない可能性があります。

なるほど。リビンマッチをご利用された方のお問い合わせの中にも、古い工場や旅館といった売却依頼がありますが。そういった売却はやはり難しいのでしょうか。

そうですね。旅館をやられていたような物件となると、多分売却する云々というよりも維持費の問題があり、買い手がなかなか見つからないケースが多いと思います。こういった費用を管理運営費と言いますが、それと利益が合わないため皆さん事業を辞めていくのでしょう。

そういったどうにもならない物件はどう売却すればいいのでしょうか。

私の担当したお客様で、もともとホテルだったところを購入された方がいらっしゃいました。ホテル業というのは免許がないとできないので、その物件をホテルにはせず、少し工夫をして共同住宅、いわばマンションの形態にしたんですよ。

そして、所有者の会社の社員の人が取り敢えず住めるようにしました。それから、のちに転売ができるようにマンスリー的なものにするような計画もありました。登記内容を共同住宅の方に変えてです。そういった提案を購入検討者さんに不動産会社ができるかどうかですね。

ありがとうございます。話は変わりますが、業務用不動産の購入を検討される方の中でも、事業のためにその店舗・物件を購入される方もいらっしゃると思うんですが、投資目的という方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そうですね。地域によって変わってくるのですが、その建物が利回りのエリアなのか、つまり需要が多く見込めるところであれば十分投資対象になります。建物が多少古くても表面利回り8%ほどで取引されているケースもあります。場所が遠くて古くなってくると、表面12%以上もしくは15%以上を確保しないと売却は厳しいと思います。

需要があるエリアかどうかが肝心なのですね。では最後に事業用不動産を少しでも高く売る方法はあるのでしょうか?

事業用不動産の売買においては建物自体がどういったモノかということと、売るタイミングが重要です。つまりサイズ、エリア、時期ですね。東京に集約して話をすれば、居住用の不動産の場合、価格さえ間違えなければすぐに取引されていきます。

事業用のなかでもサイズ的にちょっとした大きさ、例えば都内でよくコンビニが入っているような物件であれば、購入された方の活用の仕方は様々です。基本はコンビニが一番良いのかもしれませんが、そのほかにも我々不動産会社が事務所に使う、といったような発想というか間口が広がります。

しかし、これが大型の一棟の事業用不動産になってくると、事務所・居住用関係なく利回りが前提になってきたり、入っていた事業の用途によってもクリーニング屋さんやガソリンスタンドであれば土壌汚染といったことが関係してくることもあります。

そういったことも加味しなければいけないので、事業用不動産は建物の業態によって大きく変わってきます。ですので、まずは良い不動産会社に相談することが第一だと思います。

ありがとうございます。

株式会社ハウジングサクセス

企業名 株式会社ハウジングサクセス
住所 東京都練馬区旭丘1-66-1
事業内容 1.不動産の売買、賃貸の仲介業務
2.不動産売買の受託販売業務及び買取り
3.不動産賃貸管理業務
4. リフォーム全般
氏名 金子 徳公
所属/役職 代表取締役
資格 宅地宅建取引士
ファイナンシャルプランナー
座右の銘 失敗はしても後悔はしない

 

 

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