不動産売却の取得費とは?譲渡所得計算での取得費についてご紹介

不動産を売却した後の確定申告では、次のように課税所得を計算します。

売却金額 – (取得費 + 譲渡費用) = 譲渡所得

不動産売却の譲渡所得とは?かかる所得税や納める時期も併せてご紹介

ご覧のように、取得費(不動産を取得した時の費用)をきちんと計上することで、納める税金がかわることがあります。しかし取得費に関しては、どの経費を取得費にすることができるのかであったり、取得時の不動産価格はいくらなのかであったり、色々と複雑です。

ここでは、確定申告での譲渡所得計算における取得費についてご紹介します。どんな費用が取得費に含められるのか、計算はどのように行うのか、取得費がわからない場合はどうすればいいのか、見ていきましょう。

不動産売却での取得費に含む経費とは?

はじめに、不動産売却の取得費にはどんな費用を含み、またどんな費用は含まないのかをまとめました。

取得費に含む経費

  • 購入代金
  • 建築代金
  • 物件購入時の仲介手数料
  • 立ち退き費用
  • 収入印紙
  • 登録免許税
  • 土地の測量費
  • 土地の整地費・建物の取り壊し費用
  • 設備費・改良費
  • 固定資産税清算金
  • 借入金利子(建物の利用開始するまでの分)
  • 司法書士への報酬

不動産売却での取得費には、売却した不動産(土地や建物)の購入や建築に要した費用を含みます。また購入後の設備や改良(リフォームなど)にかかった費用も同様です。

取得費に含まない経費

  • 住宅ローン保証料・金利・団体信用生命保険料(建物の利用開始以降の分)
  • つなぎ融資の事務手数料・金利
  • 各種保険料
  • 管理準備金・管理費・修繕積立金
  • 引越費用
  • 町内会費

ローンや保険に関する費用、またマンションの管理費や町内会費などは物件の取得に関わった費用ではないので、取得費に含みません。不動産を売却した後に新居に引っ越しを行うことがありますが、これに要する費用も取得費とはなりません。

ご自身で調べることもできますが、これから売却する方は初めから取得費について不動産会社に相談するといいでしょう。

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取得費の計算における減価償却費

取得費を算出するには、減価償却費のような経年劣化分についての計算が必要です。建物には決まった耐用年数や減価償却率があり、また事業用か非事業用かでも異なります。ここで減価償却のポイントを確認しましょう。

不動産売却の譲渡所得税に必要な減価償却

不動産を売却して利益(譲渡所得)が発生した場合に支払うのが、譲渡所得税です。
譲渡所得とは、(売却した価格に減価償却累計額を差し引いた)不動産の取得費と譲渡費用(仲介手数料)などを差し引いたものになります。

取得費とは、その不動産を購入した際にかかった費用を指しますが、売却する時点の物件の価値は、購入した当初の価値と同じではありません。※土地に減価償却はありません。

そのため、建物の用途や構造別に設定されている減価償却費を経過年数から計算し、購入費用から差し引く必要があります。

不動産の減価償却費の計算法と構造別耐用年数表

減価償却費の計算には、定額法と定率法という2つの方法があります。平成10年4月1日以降に取得した建物は、特別な届け出がない場合はすべて定額法で計算を行います。

減価償却費=建物購入費×0.9×償却率×経過年数

償却率は、下記の耐用年数表(定額法)をご覧ください。

◯構造別耐用年数表(償却率)
  非事業用不動産 事業用不動産
耐用年数 償却率 耐用年数 償却率
建物の構造 木造 33年 0.031 22年 0.046
軽量鉄骨造 40年 0.025 27年 0.0638
鉄筋コンクリート造 70年 0.015 47年 0.022
※端数がある場合、6ヶ月未満は切り捨て、6ヶ月以上は切り上げ
 

このように建物の構造により耐用年数が変わり、減価償却費も異なります。
例えば、非事業用軽量鉄骨の不動産を1500万円で購入し、15年経過して売却する場合の減価償却費は、

減価償却費=1500万円×0.9×0.025(償却率)×15年=506万2500円

となります。
これを建物購入費(1500万円)から引くことで、その建物の取得費は993万7500円と算出することが可能です。

また、経過年数に端数がある場合、6ヶ月未満は切り捨て、6ヶ月以上は切り上げということも覚えておきましょう。
この取得費は不動産売却時の譲渡所得を計算する際に必要な項目になり、譲渡所得が発生するのかしないのか、税金がかかるのかどうかがわかる重要なものになります。ですので、不動産の売却時、その不動産の取得費がいくらなのかをしっかりと把握しておきましょう。

例えばこの物件を購入価格の1,500万円で売却したとしても、506万2500円(1,500万円-取得費993万7500円)の譲渡所得益が発生することになるため、譲渡所得税が掛かります。

※本来であれば、譲渡費用も売却価格から差し引かれますが、ここではわかり安くするために省略しています。

税金が安くなる場合や控除される可能性があるため、詳しくは不動産会社や専門家に相談しましょう。

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取得費がわからない時は?概算取得費や公示地価を用いる方法

相続した不動産などの場合は、契約書類や領収書の紛失などが原因で取得費がわからないこともあります。こういった場合は取得費を0として計算しなければならないのでしょうか。

概算取得費

概算取得費は文字通りわからなくなってしまった取得費を他の考え方で代用するものです。具体的には、不動産の取得費がわからない場合に概算で売却代金の5%を取得費とします。

5%がどのくらいの金額感かというと、例えば3,000万円で売却した不動産(譲渡費用が200万円)の場合、

3,000万円 × 5% =150万円

譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)
     = 3,000万円 – (150万円 + 200万円)
     = 2,650万円

このように、概算取得費は大きな金額とはなりません。マイホームの場合にはここに特別控除などが適用されますが、結果として譲渡所得が大きくなることも多いので、取得費はなるべく把握できる状況にしておくといいでしょう。

所得費について税務署に相談

取得費の把握には契約書など証明できる書類が必要ですが、これがない場合でも、税務署の許可があれば取得費の証明に使えるものがあります。例えば、不動産を購入した際の出金履歴の載った通帳などがあれば、他にそれだけの金額がかかる買い物も少ないので認めてくれる場合があります。また、住宅ローンの契約書類などは間接的にでも不動産の購入金額を証明できるので、こちらも認めてくれるかもしれません。

不動産売却前に、少しでも取得費について不安があれば早い段階から不動産会社に相談しましょう。

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