不動産を売却するためには、不動産会社と「媒介契約」を結ぶのが一般的です。ここでは、不動産売却における媒介契約の種類や手数料、媒介契約書の内容についてご紹介します。
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媒介契約の種類
不動産を売却するためには、一般的に不動産会社と交わす媒介契約が重要になります。まずは媒介契約がどのような契約なのか確認しましょう。また3つの媒介契約についても詳しく見ていきましょう。
媒介契約とは？
媒介契約とは、不動産を売却するための条件や手数料をあらかじめ決めて、不動産会社に不動産の売却を委託するための契約です。
媒介契約には、売却でどのような業務を行ってもらうのか、手数料はいくら払うのかなどをあらかじめ決めることで、売主と不動産会社の間で起こりうるトラブルを防ぐ役割があります。
契約の締結は宅地建物取引業法において義務化されるほど重要なので、内容をしっかりと確認しておきましょう。
媒介契約は3種類
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ一長一短なので、順に見ていきましょう。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の会社と媒介契約を結ぶことができる契約です。また、売主自らでも買主を探すことが可能で、自分で見つけた売主と直接売買することもできます。
一般媒介契約では不動産会社に国土交通省の指定流通機構（レインズ）への登録が義務づけられておらず、不動産会社の業務処理や契約期間、売却活動による報告も義務付けられていません。
専任媒介契約
専任媒介契約は、1社と媒介契約を結ぶ契約です。ただし、売主自らが買主を探すことは可能です。専任媒介契約では指定流通機構（レインズ）への登録が「媒介契約締結から7日以内」と義務づけられており、売却活動などの報告も2週間に1回以上行わなければいけません。また、契約期間は3ヶ月以内と決まっています。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、1社と媒介契約を結ぶことに加え、売主自ら買主を探すことができない契約です。専属専任媒介契約では指定流通機構（レインズ）への登録は契約締結から5日以内と義務づけられており、報告義務も1週間に1回以上しなければなりません。こちらも契約期間は3ヶ月以内です。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 依頼できる会社 | 複数 | 一社のみ | 一社のみ |
| 買主を自分で探す | 可 | 可 | 不可 |
| 顧客への報告 | 義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| レインズへの登録 | 義務なし | 7日以内 | 5日以内 |
専任媒介と一般媒介契約では、どっちがいい？
専任媒介契約（専属専任媒介契約）と一般媒介契約には、仲介を1社だけに任せるのか複数社に任せるのかなど、色々な違いがあります。違いを理解しても、実際にはどちらを選択すればいいのかは難しいところ。ここで判断の目安をご紹介します。
不動産会社にとっては専任媒介の方がいい
不動産会社が売買によって得られる報酬は、原則、仲介手数料だけです。仲介手数料は成果報酬ですので、どれだけ尽力しても、物件を売却できなければ仲介手数料を得られません。こうした点から、不動産会社は他社に先を越されることのない専任媒介契約を交わしたいと考えています。
なお、専任媒介契約と専属専任媒介契約では、実務上の手間などを考慮して、専任媒介契約が選ばれることが多いようです。やはり媒介契約の種類を比較して、他社と契約しているかどうかという点が大きな違いなのだと言えます。
人気物件は一般媒介契約で
物件に人気がある場合、つまり買手がつきやすい物件を売却される方は一般媒介契約の方がいいかもしれません。
一般媒介契約では「不動産会社が積極的に動いてくれない可能性」が懸念されました。しかし人気物件の場合は不動産会社が競ってでも売りたい物件ですので、これによって、より良い条件での売却が期待できます。
信頼できる担当者がいるか
不動産会社の担当者には熱心に営業をしてくれる方もいれば、淡々と進めてくれる方もいます。ご自身の感覚にあった担当の方に出会えた場合には、その会社と契約を交わしたいところです。気に入った不動産会社があれば専任媒介契約、なければ一般媒介契約を選択するといった決め方もできるので、参考にしてみてください。
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媒介契約と媒介手数料（仲介手数料）
不動産会社に媒介契約を委託する時の手数料についても簡単にご紹介します。
媒介手数料と仲介手数料の違い
基本的に媒介と仲介は同じ意味で使われます。不動産取引においては、会社が売主と買主の間にたち、取引相手を探したり、複雑な手続きを代わりに行ったりすることを言います。手数料については「仲介手数料」という言葉が使われ、契約については「媒介契約」という言葉を使うのが一般的です。
媒介手数料（仲介手数料）はいくら？
仲介手数料については法律であらかじめ上限が決められており、中古不動産の売買では、取引金額の約3%が上限となります。しかし、不動産会社は仲介手数料の他に報酬がないことが多い中で色々な働きをするので、上限 = 支払額となるのが一般的です。値下げ交渉に応じてくれることもありますが、あまり期待せずに構えておくといいでしょう。
仲介手数料については不動産売却の仲介手数料はいくら？仲介手数料無料の場合とその理由は？不動産売却時の仲介手数料と仲介手数料無料の理由にて詳しく解説していますので、参考にしてみてください。
媒介契約書には何が記載される？
媒介契約を交わすことが決まると、不動産会社は書面に必要事項を記した媒介契約書を用意しなくてはいけません。媒介契約書には、以下の内容が記載されます。
- 媒介契約の種類
- 媒介契約の有効期間
- 発生する義務
- 売出価格
- 仲介手数料
- 契約の解除条件
- 依頼者（売主）による記名・押印
- 不動産会社による記名・押印 など
媒介契約書では媒介契約の種類と仲介手数料の支払いに関して、特に確認が必要です。媒介契約については先程紹介した特徴を元に、ご自身の売却に適したものを選択できているか確認しましょう。
仲介手数料の支払いは、不動産の引き渡し直前に支払う場合、売買契約の時に支払う場合、そして各タイミング2回に分けて支払う場合の3つのパターンがあります。売買契約の時点では、売買が完了していません。このタイミングで仲介手数料を支払うと払い損となるリスクがあるので、慎重に決めたほうが良いでしょう。
【参考】売主と買主が結ぶ売買契約
不動産売却では媒介契約の他に「売買契約」があります。売買契約は、不動産の売却活動を経て購入希望者が見つかり、売主と購入希望者との交渉を経て、売却が決まった段階で取り交わされます。
売買契約書には、物件の代金や手付金の額・支払日、所有権の移転や引き渡しに関する事項・瑕疵担保責任に関する事項などが記載されています。以下、売買契約時に必要なものを確認しておきましょう。
- 土地、建物登記済証
- 身分証明、実印、印鑑証明（共有名義の場合、全員分）
- 固定資産税等納税通知書
- 建築確認通知書、検査済証
- 前面道路の登記簿謄本実測図、建築図面、建築協定書等
- 付帯設備表、物件状況等報告書
- 売買契約書貼付印紙
- 権利書
- 身分証明、印鑑
- 売買契約書貼付印紙代
- 手付金
- 仲介手数料の半金
- 源泉徴収票または確定申告書の写し
- 住民税決定通知書または納税証明書
これらをあらかじめ用意しておき、スムーズに売買契約を結びましょう。
