やさしく解説!不動産売却の税金控除の一覧【自宅(マイホーム)編】

不動産の売却において利益が出た場合、所得税や住民税(譲渡所得税)を納めなければなりません。

しかし、自宅(マイホーム)であれば、特例や軽減税率を使うことで税額が安くなったり、税金がなくなるものがあります。今回は、自宅(マイホーム)売却における控除について解説します。

また、予備知識として以下のコラムも参考にしてください。
不動産の売却にはどんな税金がかかるの?

<目次>自宅(マイホーム)の売却時に使える控除一覧
居住用財産の3,000万円の特別控除

所有期間が10年を超える自宅(マイホーム)を売却した際の軽減税率
自宅(マイホーム)を買い替える場合の特例
自宅(マイホーム)を売却して譲渡損が発生した場合の特例

 

居住用財産の3,000万円の特別控除

住んでいた自宅(マイホーム)を売却したときに、譲渡所得から3,000万円を控除することができます。これは、不動産とその敷地も対象になります。
つまり、自宅を売却した際に利益が発生した場合、3000万円以下の場合ならば税金がかからないということです。

例えば、3,000万円で購入した自宅(マイホーム)を6,000万円で売却した場合、差し引いて譲渡益3,000万円に課税されますが、この控除を使えば税金がかかりません。※わかりやすくするために減価償却費などは換算していません。

3,000万円の特別控除適用条件

  • 自分が住んでいた不動産、またその敷地や借地権を売却する。
  • 以前に住んでいた場合は。住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すること。
  • 売却した家屋や敷地について、他の特例の適用を受けていないこと。
  • 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

詳しい条件に関しては国税庁の「マイホームを売ったときの特例」をご確認ください。

 

所有期間が10年を超える自宅(マイホーム)を売却した際の軽減税率

所有期間が10年を超える自宅(マイホーム)を売却した場合、6,000万円までの部分を長期譲渡所得税額よりも低い税率で計算する特例を受けることができます。この特例は、3,000万円の特別控除と併用で適用することが可能です

所有期間
長短区分 短期譲渡所得 長期譲渡所得 軽減税率
期間 5年以下 5年超 10年超
居住用
不動産の場合
39.63%(所得税30.63% 住民税 9%) 20.315%(所得税15.315% 住民税 5%) 6,000万円までの部分14%(所得税10% 住民税4%)
6,000万円以上の部分20%(所得税15% 住民税5%)

つまり、不動産を売却した際の譲渡所得3,000万円までの部分が控除され(居住用財産の3,000万円の特別控除)、残った所得金額の6,000万円までの部分は軽減税率で計算されるということになります。

税率と併用

適用条件

  • 自分の住んでいる家屋、その敷地の売却であること。
  • 以前に住んでいた場合は。住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すること。
  • 売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること。
  • 売った年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと。
  • 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

詳しい条件に関しては国税庁の「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」をご確認ください。

 

自宅(マイホーム)を買い替える場合の特例

住んでいた自宅(マイホーム)を売却して、新たな不動産を購入して住む(買い替え・住み替えの)場合、売却した不動産に発生した所得の一定額にかかる譲渡益を次の売買まで繰り延べることができるという特例です。

例えば、500万円で購入した自宅を1,000万円で売却し、1,500万円の不動産に住み替えた場合、通常であれば譲渡益が500万円発生しますが、特例を適用した場合その年に譲渡益への課税はされません。次にその不動産を2,000万円で売却した場合、通常であれば500万円の譲渡所得ですが、以前繰り越した500万円も合わさり1,000万円に課税されることになります。※わかりやすくするために減価償却費などは換算していません。

マイホーム買い替えの特例

これは、自宅の売却金額よりも次に購入した不動産の方が高かった場合ですが、低かった場合は下記の通りです。

例えば1000万円で購入した不動産を3,000万円で売却し、1,500万円の物件に住み替えた場合、通常ならば2,000万円の譲渡益が発生しますが、住みかえた代金を差し引き、500万円に課税されるようになります。

なおこの特例は、3,000万円の特別控除所有期間が10年を超える自宅(マイホーム)を売却した際の軽減税率と併用することはできません。

適用条件

  • 自分の住んでいる家屋、その敷地の売却であること。
  • 売却した年の1月1日時点で居住期間が10年を超えていること。
  • 売却代金が1億円以下であること。
  • 買い替え先の建物面積(床面積)が50㎡以上のものであること。
  • 自宅を売って3年以内に買い替えること。
  • 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

詳しい条件に関しては国税庁の「特定のマイホームを買い換えたときの特例」をご確認ください。

 

自宅(マイホーム)を売却して譲渡損が発生した場合の特例

住宅ローンが残っている自宅(マイホーム)を住宅ローンの残債を下回る価格で売却した場合、その譲渡損失をその年の給与所得や譲渡所得といった他の所得から控除(損益通算)することができるという特例です。

さらに、損益通算を行っても控除しきれない損失に対しては、売却した翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。

適用条件

  • 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること。
  • 譲渡した自宅の売買契約日の前日において、その自宅にかかる償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。
  • 自宅の譲渡価額が上記の住宅ローンの残債を下回っていること。

詳しい条件に関しては国税庁の「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき」をご確認ください。

土地売却時の税金控除については
コラム:やさしく解説!不動産売却の税金控除の一覧【土地編】

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