確定申告をした方が良い理由とは？
マイホームを売却するとき、購入時よりも物件価格が安くなるなど、損失が出てしまうことも多いかと思います。所得ではないのなら確定申告は必要ないか・・・と思っている方は要注意。ある特例を利用すれば、損益通算ができて税金が戻ってくるもしれません。
損益通算とは、不動産売却での損失額を給与など他の所得から差し引くことを指します。例えば、給与所得が800万円で損失額が200万円の場合、所得税は800万円から200万円を引いた600万円にかかることになり、大きな節税につながります。また、損益通算しても損失分を補えない分は、翌年から3年間までなら繰り越して控除できるのです。
この制度のことを、「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と言い、いくつかの要件があるので確認してみましょう。
マイホームを買換える場合の要件とは
適用要件は主に下の5つです。
・住んでいるマイホームを譲渡すること
・マイホームの所有期間が譲渡した年の1月1日の時点で5年を超えていて、日本にあるもの
・マイホームを譲渡する前年1月1日から翌年12月31日までの間に、床面積が50平方メートル以上で日本にある新しいマイホームを購入すること
・新しいマイホームに、購入した年の翌年末までに住む見込みがあること
・新しいマイホームの購入に対し償還期間10年以上の住宅ローンがあること
などとなっています。
また、住んでいた家屋を取り壊した場合には敷地についての要件も定められています。
他には適用除外項目がいくつかあり、例えば
・繰越控除をする年の合計所得金額が3000万円以下であること
・住んでいたマイホームの買主と売主が親子や夫婦など、一定の関係にあること
などがありますが、住宅借入金等特別控除制度との併用も可能でとても便利な制度ですので、マイホームの売却を検討している段階で確認しておくと、前向きに確定申告ができますね。
マイホームを買換えない場合も適用可能？
買換えない場合でも、マイホームの売却で譲渡損失が出たら損益通算などができる可能性があります。この制度を「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と言います。
適用するには、譲渡するマイホームに償還期間10年以上の住宅ローンの残高があり、売買契約の前日の時点での住宅ローン残高よりもマイホーム売却額が下回る場合に有効です。そして損益通算の限度額が、住宅ローン残高から売却価格を引いた額であり、譲渡損失の金額ではないので注意が必要です。
こちらの特例も他に細かい適用要件があったり、適用除外の項目があったりしますのでよく確認しておくことが重要です。
