建物を見極める【11のポイント】のうち、ポイント6～8を見ていきましょう。
[価格に関するポイント]
ポイント６．建物の総額と坪単価は？
建物の売買価格も、「総額」と「坪単価」（坪あたりの価格）の２つで判断します。
予算内の金額で取得できるかどうかを判断するときには「総額」を使い、他の物件との比較をするときには「坪単価」を利用します。
建物の場合の「坪単価」とは、売買価格の延床面積で割った金額です。
また、「総額」に関しては、実際には古い建物の資産価値が非常に低いことが多いため、土地の売買金額と含めて比較することもよくあります。
ポイント７．賃貸利回りによる比較は？
建物の価格を客観的に比較する方法として、外部テナントに相場で賃貸した場合の利回りを示す「賃貸利回り」を利用することもあります。
もちろん、実際にはほとんどのフロアを自社で利用するわけですが、仮に全フロアを賃貸したとして、その場合の建物全体での利回りを計算することで、物件を比較する際の１つの指標として使えるのです。計算式は次のとおりです。
●利回り＝年間収入÷取得価格（新築する場合は建築費を含む）
※年間収入＝延床面積✕レンタブル比（賃貸可能面積÷延床面積）✕エリア相場の坪単価
なお、賃貸利回りは何%以上が良い、などと一定の数字を挙げることはできません。各社でそれぞれに事情がありますし、相対的な数字ですから、あくまで１つの指標として利用してください。
[法令上の制限に関するポイント]
ポイント８．建築確認通知書・検査済証の有無は？
建物の売買では、各種の書類のなかに「建築確認通知書」および「検査済証」がきちんと含まれているかどうかも、確認する必要があります。
建築確認通知書や検査済証は、建築基準法によって義務付けられていることを証明する書類です。
この２つの書類がないと、金融機関からの融資が受けられない場合があります。その場合、キャッシュでの購入となりますし、将来売却しようとする際にも大きな足かせとなり、購入対象者が絞られ、更地にしなければ買い手がつかない可能性が高いでしょう。
建築確認通知書や検査済証なしでの売買は、可能な限り避けた方がよいわけですが、これらの事情を十分理解したうえで、それでも希望するなら不可能ではありません。しかし、原則、金融機関からの融資がつかないことを考慮して決断しましょう。
また、この場合、物件選択の最終段階で、専門家に登記簿謄本や竣工図と現況を比較してもらい、違法建築がないかどうか確認することも必要でしょう。
参考文献
自社ビル取得＆運用マニュアル（すばる舎リンケージ）
株式会社ダク・エンタープライズ
株式会社首都圏ビルマネジメント
代表取締役 阿部龍治
