2016年12月26日
青葉 桜

不動産の売却を依頼する際の契約は、恋愛をイメージするとわかりやすい?!

青葉 桜

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不動産会社に不動産の売却を依頼する場合、「媒介契約」を締結します。以前も触れましたが、媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種があり、それぞれ特徴が異なります。どの契約にするかは売主が選ぶことができます。「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の違いを見ていきましょう。


「一般媒介契約」は浅く広いフリーな関係?

まず、「一般媒介契約」にすると、売主はA社、B社、C社、D社など、複数の仲介会社に売却を依頼することができます。男女関係でいえば「付き合う相手を一人に決めず、たくさんボーイフレンド、ガールフレンドがいるフリーな状態」です。「一般媒介契約」は、さらに、他にどの仲介会社へ依頼したのかを明らかにする「明示型」と、どこに依頼したのか明らかにしない「非明示型」があります。


「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」は約束や縛りがある深い関係?

一方、「専任媒介契約」は、1社のみに媒介を依頼する契約です。男女関係でいえば「将来を約束した一対一のステディな関係」ですが、濃い関係性だからこそ、約束やルールが生まれます。まず売主から売却の依頼を受けて「専任媒介契約」を結んだ仲介会社は、契約締結から7日以内に指定流通機構(レインズ)へ物件情報を登録することが義務づけられています。また、契約期間中は2週間に1回以上、販売活動の状況を文書で売主へ報告する義務があります。他社の媒介によって売却契約が成約した場合、違約金が発生します。但し、自分が直接交渉して親戚や知人に売ることにした場合は、不動産会社を通さず直接契約することが可能です。

「専属専任媒介契約」も「専任媒介契約」と同様、1社のみに媒介を依頼する契約ですが、「専任媒介契約」よりさらに独占的な関係性にまります。男女関係でいえば婚約者のようなものでしょうか。契約締結から5日以内に指定流通機構(レインズ)へ物件情報を登録することが義務づけられています。こっそりと他の不動産会社に仲介を依頼することは契約で禁じられています。


「専属専任媒介契約」の場合、自分で交渉して親戚や知人に売ることにした場合でも、契約を成立させることはできません。必ず不動産会社を通して取引を進めます。他社の媒介で売却契約が成約したり、自分で買い主を見つけた場合は、違約金が発生します。そして、契約期間中は1週間に1回以上、販売活動の状況を文書で売主へ報告する義務があります。つまり、「専属専任媒介契約」は、「専任媒介契約」より早く指定流通機構(レインズ)への物件登録を行なわなければならず、また活動状況の報告をより短いスパンで報告しなければなりません。


 一番契約がスピーディーにうまく進むのは、どの媒介契約?

売主にとっては、より広く多くの不動産会社に依頼して、競ってもらえる「一般媒介契約」が望ましいように思えます。けれども、不動産会社は、「一般媒介契約」よりも「専任媒介契約」を結ぶことを望んでいます。なぜなら、不動産会社にとっては「一般媒介契約」は確実な依頼ではありません。「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」は買い手を見つければ確実に手数料が入るので広告費も使うことができますが、「一般媒介契約」は一生懸命に販売活動に取り組み、広告費をかけても、他社で契約が成立してしまう場合もあり、販売活動は消極的になりがちで、時として熱心さに欠ける場合があります。自分の特定の彼女でもない、どうなるかわからない関係なのに、本腰を入れて熱心には取り組んでくれない…と考えればイメージしやすいですね。


不動産会社と話をすると「ぜひうちの専任でやらせてください」と言われる場合があるでしょう。よくわからないとわからないままいいなりになってしまうことがあるかもしれませんが、契約のメリットとデメリットを説明してもらい、信頼できる会社かどうかを見極めた上で媒介契約の種類を決めましょう。また、売却したい物件が、すぐに買い手がつきそうな希少物件であれば「一般媒介契約」が、早く売りたいのであれば「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」が適しています。


さて、どの媒介契約がいいか。答えは、何をいつまで売りたいか、信頼できる会社かどうか、によりケースバイケースです。付き合うなら、スタイルではなく、信頼できる相手と付き合うのが一番ですし……。


さて、次回は「媒介契約」と関連が深い「囲い込み」問題についてお話したいと思います。

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