2017年03月31日
青沼 英明

コンパクトシティ化する駅前マンションに狙いを定める

青沼 英明

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「どのエリアのマンションを買えば、資産価値は下がらないか?」という問いに対する答えは、「現在の中古マンション価格が高値で取引されているエリア」と言えるでしょう。


端的に言えば、日本全体では人口減少と少子高齢化が続く中で将来的な需要が見込めない郊外エリアは衰退し、コンパクトシティ化(都市機能をエリアの中核都市に集中して行政や医療サービスの負担を効率的に行う)が起こるエリアは将来的な需要が期待できるため、不動産価格は崩れにくいということです。


特に、東京23区はニューヨークやロンドン、パリなどと同様に国際競争を勝ち抜くための国策として巨大な経済圏構築が図られており、国家戦略特区として大きく変貌するのが2025年前後であることを勘案すると、それまでは人口の一極集中トレンドは続くため、オリンピック前に東京の高値エリアが下落に転じることは考えにくいと思われます。


ただ、23区内には既に億ションと化しているマンションも数多く、誰もが買えるわけではありません。このため、多くの投資家は周辺のコンパクトシティ化しているエリアを目指すことになりますが、大きくは人気路線の主要駅前(目安として5分圏内)に建設されたマンションのみが候補地になると考えられます。


モデルケースとしては高額ですが、2014年7月に野村不動産がJR中央線立川駅前に分譲した「プラウドタワー立川」は、駅直結の32階建てで平均坪単価は340万円と周辺相場より3~4割高い価格で完売しました。


これだけ人気化した理由はこれまでの行政の積極的な取り組みもあり、立川駅は中央線で新宿、東京に次いで乗降客が多く、駅前には伊勢丹、高島屋、ヤマダ電機、ビックカメラ、2014年には世界最大手家具のIKEAが都内初出店するなど活気にあふれていることにあるようです。


ただ、ここで注目すべきはこの高額マンションの購入者の多くが立川市郊外の戸建てに住むシニア層だったことです。高齢化社会の進展は、東京を起点に郊外に拡散していた人たちを利便性の高い駅前に集約していく可能性が高く、同じタワーマンションでも若いファミリー層が主体の豊洲や武蔵小杉などとは一線を画するものだと思われます。

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