2017年03月29日
青田 京子

収益不動産の売却について

青田 京子

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みなさま、いかがお過ごしですか?北海道在住の青田です。

子供たちは春休みに入り、進級するのを楽しみにしているようです。


今回は収益不動産の売却についてお話したいと思います。

まず、収益不動産とは、その不動産を貸し出すことで、毎月賃料などの収入を得ることができる不動産のことです。賃貸マンションや一棟アパート、テナントビルなどが収益不動産です。

それでは収益不動産の査定価格を決める要因をあげてみたいと思います。


収益性

一般の戸建て住宅は、取引事例比較法に基づいて査定され価格を出しますが、収益不動産の価格は収益還元法に基づいて価格を出します。

収益還元法とは、その不動産から得られるだろう純利益(固定資産税や管理費などを引いた金額)を基に利回りで割って算出する方法です。

利回りとは、投資した金額に対して利益がどのくらいのあるのかを表す数値です。

収益性と収益不動産の価格は比例していて、収益性が高ければ、収益不動産の価格も高くなります。

買い手は自ら住むのではなく利益を得るために購入を考えています。

そのため、収益性の低い不動産は買い手が付きにくくなるので、収益性が高いことが一番重要です。


入居率

収益不動産では入居率が高いほうが、高い価格が付きます。入居率が低ければ、収益も減ってしまいますので、すべての部屋が埋まっている物件は買い手にとってとても魅力的です。

入居率があがるような修繕やリフォームをしていると、売却価格が上がる可能性があります。また入居率が良くても、家賃滞納者が多ければ査定価格は下がります。


立地

駅やバス停が近かったり、利便性が高い立地だったりすると、入居希望者の需要があるので、査定価格が上がると予想されます。


物件の管理状況

外観や共用部分、外回りなどの管理が行き届いている不動産も価格が上がる可能性があります。


収益不動産を高く売却できるかは、利益を生み出せるかにかかっています。築年数が古くても、利益を生み出せる不動産であれば、高く売ることは可能なのです。


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