人口の減少で、とくに地方部で空き家が増えています。また、経済的な事情で持ち家を売りたいと考えている方はおられるのではないでしょうか。不動産は取得する時もお金がかかりましたが、売却する場合も税金がかかる場合があることはご存じでしょうか。
1.物件の売却でかかる税金
「持ち家を相続したものの、住む予定がなく空き家になっていてすぐに売りたい」と考えているとしましょう。空き家など不動産を売却する場合に、どのような費用が発生するのかを確認します。基本的に次の税金が発生します。
・譲渡益に対する税金
・印紙税
1-1.譲渡益に対する税金
最初に考えておきたいのが税金です。売却によって譲渡益が生じる場合には支払いが必要です。譲渡益に対する税率は不動産の所有期間で違ってきます。
・売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下：短期譲渡所得の税率適用
・売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える：長期譲渡所得の税率適用
譲渡益に対する税金は所得税と住民税になり、所有期間が5年を超えている場合は所有期間が5年以下の場合と比べて約半分の税率になります。なお税率は常に見直しがありますので国税庁のホームページなどで確認しておくと良いでしょう。
ここで注意が必要です。譲渡所得は家が売れた値段とイコールではありません。家の取得、譲渡にかかった費用に加え、特別控除を差し引いた金額になります。具体的には次の式で計算します。
・譲渡所得＝売却価格－（購入価格＋取得費用＋譲渡費用）
購入価格は家の建築部分と土地部分を購入した際の価格です。なお建築部分については経過年数によって価格を引き下げる減価償却という方法によって計算します。
税金の計算のもとになるのは課税譲渡所得です。課税譲渡所得と譲渡所得の関係は次のようになります。
・課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除
納税金額は次の式で計算します。
・納税金額＝課税譲渡所得×税率
1-2.印紙税
売買契約書に記載されている金額を基準に課税されます。印紙税額は次の金額となります。
・100万円超え500万円以下：2,000円
・500万円超え1,000万円以下：1万円
・1,000万円超え5,000万円以下：2万円
・5,000万円超え1億円以下：6万円
・1億円超え5億円以下：10万円
契約書に貼り付ける、印紙という切手のようなものを郵便局等で買う形で支払います。契約書を買い手、売り手で各1通作成する場合、それぞれに印紙を貼る必要があります。
2.納税の手続きについて
売却によって譲渡益が生じる場合には、支払いが必要な税金の納税は確定申告の際に申告します。譲渡益は申告分離課税といって、お給料や事業収入とは分離して申告する形になります。
詳細については国税庁のホームページで確認できますが、よくわからない場合はお住まいの税務署、または税理士などの専門家にお問い合わせしてみるといいでしょう。
3.節税するコツ
課税譲渡所得がマイナスとなる場合には税金は払わなくていいのですが、マイナスの税金として申告しておくと、次の年に課税譲渡所得が生じた場合に損益を通算できます。つまり今年の損を申告しておくと、来年以降に利益が生じた場合に利益に対する税金を節税できる場合があります。申告はしておいたほうがいいのかもしれません。
また、取得費用や譲渡費用として計上できるものはしておくといいでしょう。税務署が費用として認めてくれればその分節税できます。内容はともかく、申告書に計上して税金を安くする可能性を残しておきましょう。
4.まとめ
物件の売却で生じる税金は所得税となり、詳細は所得税法という法律に定められています。相続した財産としての不動産は、預貯金などと比べて取り扱いが厄介な部分が多いです。従って売却に際しては、税理士や弁護士など専門家の方に相談したほうがいいケースが出てくるかもしれませんね。
