2020年07月14日
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改正民法が賃貸業界に与える変化をどこよりも分かりやすく解説!

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新型コロナウイルスの感染拡大は、日本の経済状況に多大な影響を与えている。それは、不動産業界も例外ではない。


様々な産業での、新しい生活様式もとい、新しい働き方・新しいビジネスの模索が始まっている。


そんなさなか、2020年4月1日に民法が改正された。

改正前までは、実に120年ぶりとなる法改正と、不動産業界紙や各メディアで大きく取り上げられていた。しかし、コロナショックによって事態は大きく変わり、改正後の現在でもあまり語られてることはなくなった。


そこで、改めて民法の改正によって賃貸住宅ビジネスにどのような影響を与え、何がどう変わったのかをおさらいしてみよう。家賃債務保証を行っているダ・カーポ(東京・北区)の松岡氏に話を聞いた。



改正民法に関するお問い合わせはこちら



改正民法のポイント①
敷金返還の明文化






―改正民法による敷金への変化について教えてください。


これまで、賃貸住宅の契約時にやり取りされる「敷金」は、明確な定義がありませんでした。今回の改正で「敷金」の定義が明確になりました。


いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。


ただ、これはこれまでの判例法理を明文化しただけで、一般的な賃貸ビジネスの現状をそのまま明文化したものです。管理会社のビジネスに大きな影響はないでしょう。


ただし、敷金の定義のほかに、敷金の返還時期、敷金の家賃などへの充当も明文化されたことには注意しましょう。



―具体的にはどのような部分に注意すれば良いのでしょうか。


(敷金の)返還時期は賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」と明文化されました。つまり、オーナーに敷金返還の請求がなされた際は、改正民法に沿って、より厳密に判断される場合があります。


「退去したので、すぐに敷金を返還して欲しい」といった即時返還要求を入居者からされる可能性もあるのです。


契約書には「敷金は、明け渡し完了後〇日以内に返還する」と明確に規定し、即時返還への要求を避ける必要があります。


これまでの「退去時に原状回復費用を差し引いて返還する」といった書き方ではトラブルが生まれる可能性がありますので、注意しましょう。


また、敷金を家賃の代わりに充当することについては、賃借人から「家賃の変わりに敷金から引いて欲しい」などと言われても、明確に拒否できるようになりました。賃借人からそのような要望があったとオーナーに相談された場合も明確に拒否できることを伝えましょう。



改正民法のポイント②
一部滅失等による賃料減額






―改正民法の大きなポイントとして、賃料の「減額請求」がありますね。


改正民法では、賃料の減額を請求できる範囲が広がりました。


【改正前】

・滅失した場合のみ


【改正後】

・滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合

・滅失した場合だけではなく、使用が出来なくなった場合においても割合に応じて減額される


範囲が広がったとはいえ、具体的な減額割合について記載されていません。この点から、賃料から減額される金額の交渉には問題が残ります。


また、設備が壊れてからしばらく時間が経ってから報告があり、その間設備が壊れていたことが証明される場合は、「減額請求に応じるべきなのかな...?」などの心配するオーナーが出てくるかもしれません。


こうしたトラブルを避けるためにも、契約書には通知をおこなう義務について明記しておいた方が良いでしょう。もし設備修繕までに時間がかかる場合でも、家賃減額請求をされないために、管理会社の立場から、オーナーから丁寧な説明をするよう促すと良いでしょう。



改正民法のポイント③
原状回復の義務範囲の明文化






―原状回復についても変更点がありますね。


改正民法では “賃借人は、通常損耗(経年劣化を含む)について原状回復する義務はなく、それ以外の損耗についても賃借人の責任ではないものについて原状回復する義務はない。” と新たに規定されました。


これにより、「これまで賃借人が負ってきた原状回復義務をオーナーが負うようになり、敷金の全額返金が義務となるのではないか」と懸念されるようになりました。


しかし「義務はない」という文言からも分かるように、これはあくまでも任意規定です


原則が賃借人の責任ではない、とされただけであり、実際の運用面では、特約を定めることでこれまで通りの運用が可能になります。敷金の全額返金が義務化されたと勘違いされているオーナーには、特約をつけることでこれまで通り運用できることを伝えましょう。


なお、通常損耗分や経年劣化分を除いた部分においては、賃借人が原状回復義務を負います。


それでも、通常損耗分や経年劣化分とそれ以外が明確に区別されているわけではないので、賃借人とオーナーがそれぞれどこまで負担をするのか明らかにならなければ、トラブルを招きかねません。特約を設ける際には、通常摩耗分に関しても明確に、賃貸借契約書に記載しましょう。



家賃債務保証ならダ・カーポ



改正民法のポイント④
連帯保証人の保護について






―民法改正における、連帯保証人の保護についても教えてください。


改正前の賃貸借契約では、連帯保証人が責任を負う金額に上限はなく、連帯保証条項に上限金額となる極度額を定める必要はありませんでした。


改正民法では、極度額の定められていない保証契約は無効となります。


そのため、2020年4月1日以降の契約に関しては、賃貸借契約書に極度額の記載を明記する必要があります。つまり、契約書を新たに用意せず現行のものを使った場合は、連帯保証人は責任を負いません。改正民法が施行された後は、賃貸借契約書の連帯保証条項に負担する債務について、「極度額〇〇円の範囲内で保証する」旨を明記することになります。


極度額に関しては、具体的にいくらまで設定できるのかは定められていません。しかし、あまりに低額に設定してしまった場合には、仮に賃借人が抱えた債務が連帯保証人の極度額を超えてしまうことも考えられます。


法務省によると、改正前になされた契約についてはそのまま有効となるようです。更新時に賃貸人・賃借人・連帯保証人それぞれが署名捺印して、極度額を定めることになります。


ここで考えられるのが、契約の更新時に賃貸人・賃借人が署名捺印して、連帯保証人は署名捺印しないケースです。この場合、賃貸借契約についてはのみ改正民法が適用され、一方で、保証契約には適用されません。


改正民法で連帯保証のルールが大幅に変更されたことで、連帯保証契約の締結は以前よりも難しくなっています。金額明記されることで個人が連帯保証人となりたがらないことも想定されます。


管理会社にとっては契約をスムーズに進められなくなるかもしれません。家賃債務保証会社を利用する、といったことも考えましょう。



改正民法にも完全対応。家賃債務保証ならダ・カーポ!



先述のとおり、改正民法では連帯保証人の保護が強まるため、賃貸契約時に保証人の確保が難しくなる可能性が高い。そういった際に、活用できるのが家賃債務保証会社だ。


東京都を中心に関東圏での家賃債務保証を行うダ・カーポは、多くの不動産事業者に支持されている。


同社の強みは5つある。


成約率の向上

ダ・カーポの家賃保証システムを利用することで、保証人が用意できない入居者にも部屋を提供し、機会損失を減らすことができる。


業務の削減

滞納が発生した際の督促・交渉といった業務は、煩雑であり業務負担が大きい。ダ・カーポには賃貸トラブル専門の部門があり、賃料保証を行った上で滞納問題を早期解決が可能だ。


高精度でスピーディーな審査

ダ・カーポ独自の情報分析と各情報機関へ照会によって、高精度でスピーディーな審査が可能。最短20分で審査結果を通知する。


幅広い保証対象

ダ・カーポでは、居住用物件以外にも、事業用物件の保証にも対応している。


充実した保証内容

家賃のほか、残置物の搬出・保管、裁判費用の保証を行っていることもポイントだ。原状回復費用、更新料など、不動産事業者やオーナーのニーズに合わせたオーダーメイドのカスタムプランにも対応している。



ダ・カーポのサービス内容はこちら






民法が変わり、家賃債務保証という立場からサポートするダ・カーポは、不動産事業者の強い味方だ。



ダ・カーポへのお問い合わせはこちら



会社名 株式会社ダ・カーポ
所在地 〒115-0045  東京都北区赤羽1-52-1 田口ビル7F
設立 2012年7月12日
HP https://daca-po.co.jp/
お問い合わせ https://daca-po.co.jp/contact/

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