不動産を売却するにあたっての基本的な流れ
通常、お客さんが物件を売ろうとしたとき、まず自分の物件を買い手に売ってくれる会社を探します。次に売却を依頼された不動産会社は、業界全体とその物件情報を共有します。その際に利用されるのが不動産情報データバンクである「指定流通機構 レインズ」です。レインズを使って業界全体が情報を共有することで、より早く、適正な価格で物件の売買を進ませることが可能になるのです。買い手を見つける販売協力会社もその情報を使い、その物件を買いたいと考えているお客さんを探し、各々の条件が見合ったとき、物件の売買が動き始めます。ちなみに不動産会社が情報を公開せずに抱え込むことは法律で規制されており、情報をレインズに登録することが義務付けられています。
近年、業界で問題になっている「囲い込み」とは？
「囲い込み」とは、不動産会社が物件情報をレインズに公開しているにもかかわらず、販売協力会社からの申し出を却下して、自分たちで売ろうとすることです。これには不動産会社が売主や買主からもらう仲介手数料が関係してきます。通常、売主が不動産会社に物件の売却を依頼する場合、そこに仲介手数料が発生します。同様に、買主がほしい物件を不動産会社に見つけてもらった際にも、仲介手数料が発生します。これらの関係を「片手仲介」と呼びます。しかし売却を依頼された不動産会社が、自分たちで買主も見つけることができれば、両者からの手数料を独占できます。これを「両手仲介」と呼びます。
囲い込みによって生まれる問題とは
正しい営業のもとに成立する「両手仲介」は営業努力の賜物であり、何の問題もありません。しかし囲い込みにあたっては、たとえ他の不動産会社から買主がその物件に興味がある、という連絡をしてきても、「すでに契約済みだ」などと言って申し出を却下し、自分たちで手数料を独占しようとするのです。囲い込みの問題として、まず何も知らない売主にとっての機会損失や利益の低下につながります。早く売って、そのお金が必要なのに囲い込まれて売却に時間がかかると、その後のファイナンシャルプランに支障をきたしたり、物件の価格を下げざるを得ない状況に陥ります。また、囲い込みをされると、疑心暗鬼になって業者間の軋轢が生じ、信頼できないところとは話をすまいと、さらなる囲い込みの悪循環を生む恐れがあります。
囲い込みされているか調べるには？
最近では問題が表面化したことから少しずつ法律的な側面も見直されていますが、まだまだ完璧とは言えません。そこで物件が囲い込み担っているかどうか調べるためには、専門家やほかの不動産会社に調べてもらう、いわゆるセカンドオピニオンを活用しましょう。内見の案内がほとんどなかったり、値下げの話を頻繁にされるようでしたら、一度疑ってみてもいいかもしれません。
