2017年04月05日
dino

借入条件を改めて確認すること

dino

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ローンを組んで不動産投資をしている場合は、必ず返済予定表をチェックするようにしてください。
利益を残すために、残債を把握するということがとても重要だからです。

売却して資金が入ってきたら、通帳にものすごく大きな金額の残高が付くのでびっくりしますが、もちろんこれは、全額が利益ではなく、ここから残債を返済して諸費用を支払わなければいけません。

残債は、時間とともに必ず減っていき、その借入契約単体として増えることはありません。
どんなに空室の物件であったり、どんなに金利が高く借入期間が長い場合でも、残債は自動的に減っていきます。

ローンの借入期間が短いほど、キャッシュフローが悪くなる代わりに残債の減りが早く、ローンの借入期間が長いほど、キャッシュフローが良くなる代わりに残債の減りが遅いです。
そのため、ローンの借入期間が短いことは、売却することを考えると不利なことではありません。

また、借入期間の長さに関わらず、元利均等返済で組んでいる場合は、残債の減りは徐々に早くなっていきます。

特に借入期間が短い場合は、物件の時価の減少よりも、残債の減少のほうがスピードが速いことがたびたびあります。
何年後に残債がいくらになっているから利益をいくら確保していくらで売ろうとか、何年後には売却価格を減額しても、今売却に出している価格でとれる利益と同額を確保できて利回りを上げられるとか、戦略を立てることは楽しいものです。
返済予定表とにらめっこをしていると、いろんな戦略が浮かんできますので、私は何ヶ月かに一回は、返済予定表を見るようにしています。

ちなみに、私はキャッシュフローは残債の減りとは別として考えています。
キャッシュフローは通帳に着々とプールさせていき、残債の減りは売却したときに初めて確定する利益と思っています。

売却する上で大事なことは利益をいくら残せるかということであり、そのために残債を把握することは必須な事項と言えるでしょう。
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