2017年03月18日
ドリームHIRO

相続した不動産の有効活用は?

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次世代へ受け継がれる不動産の土地と建物の活用について述べてみます。

様々なケースが想定されますが、市街地であれば、単純に事業用としてマンションやオフィスなど

を建設して賃貸として活用するか、もしくは売却するかを検討します。

(売却に関しては前々回を参照してくださいね)


その際、相続が1人であれば問題ありませんが、法定相続人の間でどう相続するかを

取り決めます。


相続割合に応じて土地と建物の不動産を登記します。

その際土地を分割するかあるいは共有とするかを取り決めて登記を行います。

分割した場合はそれぞれの意志においてその不動産の活用もしくは処分が可能ですが、

土地分割に際してはそれぞれの土地条件や形態また道路条件などを公平に分ける必要があります。

また道路条件などに関しては4m以上の道路に2m以上の接道が必要です。


建物に関しては区分所有による登記などもありますが、区分できにくいことが一般的なので

取り壊すことも想定し共有名義となることが一般的なケースです。


都市内の市街地の場合土地が広い場合は賃貸マンションや賃貸オフィスの検討が可能です。

検討に当たっては少し広域の事業化のためのリサーチが必要です。


例えば賃貸マンションの場合は学生や若い人が多い場合はワンルームマンションや

若い夫婦用に1LDKや2LDKなどが考えられます。


検討に当たっては建築法規から集団規定や建築基準法に合致している必要があり

地方自治体からの指導事項などもあり調査の必要があります。


日影規制や隣地斜線や道路斜線や高度地区指定や土地条件により大まかな形態が

決まってきます。

オリエンテーションによって日当たりや風景などによって窓開口などが決められます。


事業化に適した土地と判断されれば、事業用不動産を手掛けている不動産屋さんに相談

すればプランの作成や家賃保証から一括借り上げなどの検討も行ってもらえますが、

事業含めプラン作成には不動産屋さんに有利なプランとなってくるかもしれません。

30年一括借り上げ、家賃2年見直しなどの条件などがあげられます。

オーナー側90~88%、不動産屋さん側管理費10~12%などの条件が出されます。

一般的には 建築の企画設計→見積りと施工検討→建設費の算出(見積り)→事業検討

となり資金調達と収支検討を行い事業の実施へ と進みます。


土地を売却する場合は上記の様々な検討結果を踏まえて売ることが可能です。

また検討に要した費用は売却の場合は譲渡費用として算出し控除されます。










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